房地产发展新模式，加速了！
原创： 顾子明
本文授权转载至微信公众号：政事堂Plus2019
“以租兼售，两难自解”。
继一周前，杭州取消限购，15日，杭州临安发布公告，将收购一万平商品住房用作公租房。
虽然量很小，但我看来，这是个重磅的信号，
这种政府下场卖房转租的试点，始于去年一月，央行为此筹集了一千亿。
由国开行牵头，各国有大行向天津、重庆、济南、郑州、长春、成都、福州提供超长期资金，开启为期一年的摸底试点。
今年以来，去年试点的项目已基本走完流程，八个城市也陆陆续续拿到贷款。
刚结束的430政治局会议，对房地产政策大力度的调整和重新定调，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式”。
此次临安的动作，意味着国家对第一阶段的”新模式“的试点比较满意，现在进入到第二阶段的扩大名单阶段，估计陆陆续续会有更多的城市加入其中。
如果过程中未发现“副作用”，将标志着十年一轮的“棚改”，将以“以租兼售”的模式在全国铺开。
这里，我进行少许的推演。
根据目前八个城市的试点反馈，目前主流模式是城投平台拿着央行的贴息，购买旗下城投公司的商品房，装修后作为公租房出租。
对于地方政府，相当于借到一笔超低利息的“永续债”，不需还本，利息不高于3%，央行还提供100%的资金支持，利率为1.75%。
而且，不同于专项债的严格审查，这笔近乎“白嫖”的“公租债”，地方政府可以从城投平台理直气壮的“挪用”，自由支配，能够极大的缓解三保压力。
这一套流程走下来，地方政府枯竭的腰包不仅满了，还可以完成中央的公租房指标，消化政府城投系统的房产和土地库存。
甚至在央行廉价资金支持下，部分租金高昂人口密集的一二线甚至能出现资金套利的机会。
因此可以预见，随着今年中央扩大“公租债”的名单，各地都会干劲十足的积极申报和推动，将麾下城投系统的库存迅速转化为公租房，恢复地方的财政收入。
而随着城投系统的库存逐步消化完毕，地方政府在“公租债”的依赖下，未来也势必将收购的范围扩张至与当地政府关系密切的本地开发商，按照国家的要求，“整栋、整单元”的打折购买。
这对于部分濒死的开发商，也算是救命的稻草。
这套机制如果确定在明年年开始全面运营，央行和国开行资金的转向，也意味着房地产的定价逻辑和政府的财政机制将出现巨大的改变。
十年前的棚改，土地财政是由买房人的数量决定的，所以各地政府都要积极的推动城市化，扩充教育医疗交通基建，将村镇人口转移至城市。（决定权更多在掏首付的中老年人）
十年后的“以租兼售”，土地财政更多是由租房人的数量决定的，所以各地要给青年人提供更充分的就业和服务，通过优质的企业将年轻人和外地人留下来。（决定权更多在付租金的中青年人）
随着今年以来此起彼伏的公共服务涨价潮，靠同质化政府补贴吸人的时代过去了，未来各个城市之间的竞争与人口迁移的方向，比的是软硬环境，比是的谁有更多高质量的企业与产业链。
中国城市之间的差距，也将迅速的拉开.....
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