房价涨疯了！
作者：子木
来源：子说一点
最近，全球有一个地方的房价，在连续暴涨。
这个地方就是越南。
其中头部河内和胡志明市的核心区房价，已经冲到了 2.1万人民币/平米，直接对标中国苏州。核心CBD房价更是高达4-8万人民币，对标北上广深。
但荒诞的是，越南普通工人的月薪，还在 2000-3000元人民币徘徊。房价和人均收入拉开了巨大差距。
有媒体在说：
这是下一个中国，是二十年前的浦东，赶紧去买。
也有读者问我，要不要去越南投资楼市，但我建议有这样想法的人，先冷静一下，把两者的逻辑先搞懂。
越南一直都在抄中国的作业，但实际上却没抄明白。
中国连续二十年的房地产繁荣，是建立在“基建狂魔”和“工业化爆发”的双重底座上的。而越南这一波暴涨，本质上是一场“货币失控”、“制度烂尾”与“外资围猎”的合力。不具备长期性。
首先，越南为什么敢涨？
根本原因不是住房需求爆发了，而是“钱更不值钱了”。
这两年，全球经济萎靡不振，大家都在收紧裤腰带。
但越南为了保住GDP 7%-8%的政治红线，越南央行（SBV）却反其道而行之，疯狂降息印钞。存款利率击穿4%，而通胀率居高不下。
这意味着越南实际上已经进入了“负利率时代”。
存钱就是亏钱。
政府原本指望这些钱流进工厂，去生产耐克鞋，去组装三星手机。
但现实极其骨感：
天量的流动性在实体经济门口转了一圈，发现不赚钱，转而选择买入资产。
再加上全球产业链转移，韩国财阀、中国老板带着美元涌入。 内资为了避险，外资为了抢滩。 两股资金合流，全部冲进了楼市。
如果只是货币贬值，房子哪怕涨，也不会涨得这么离谱。
越南楼市的致命一击，更来自供给动力不足。
越南曾在2024年就正式出台了《新土地法》，让土地价格市场化。
结果成本瞬间爆炸，开发商拿地成本翻了3-5倍。
更要命的是，在反腐高压下，官员们面对“市场定价”这个模糊标准，选择了彻底“摆烂”，不签字也不审批。
结果就是供应量断崖式下跌。河内这座千万人口的超级城市，一年只供应了3.9万套房子。 这种极度的供需错配，把房价推向了失控。
而且中国是“先修路，后致富”。我们在卖地之前，地铁、高铁、跨海大桥大部分已经通了。
中国的房价里，包含了极高的“城市服务溢价”（效率、治安和医疗等等）。
但越南没有。
胡志明市，一条地铁修了十几年还通不了车，道路拥堵不堪，排水系统一塌糊涂。
越南是在“基建极其落后”的情况下，先把房价炒到了天上去。人们买到的，只是一个“只有涨价预期，没有居住体验”的钢筋水泥盒子。
抄作业没抄明白，最终一切副作用都会反馈到民生系统。
比如在持续非理性上涨后，伴随而来的就是阶层之间的相互收割。
2万一平的房价，90%越南人根本买不起。
那么谁买呢？
答案是外国资本和本国权贵。标价8000万越南盾，对标新加坡。房子成了标准的金融产品。
而当地居民的人均住房面积只有15-22平米左右，停滞不前，租房成本也占收入 的50%以上，买不起也租不起，所以普通人只能被迫排挤到城市里面的城中村，郊区边缘聚落或者垃圾场周边。
越南的“中产阶级”并不多，几乎所有积蓄都贡献给了房子。
为了拿到核心区的门票，挤到居住体验更好的地方，只能拼命贷款加杠杆，结果资金都送给了手握美元的外国资本。越南的年轻人，不吃不喝28年才能买得起一套房。这已经不是泡沫了。
分析越南，是为了看清我们自己。
越南房价暴涨背后的启示有三点：
1、警惕通胀时代的资产逻辑。
一旦印钞机不停，通胀加速。“实际利率为负”的时候，就会带来房价的反弹或者大涨，甚至有时候不需要经济支撑。但要注意，只有核心资产（基建完善、产业成熟的城市）能带头上涨，就像越南，房价连续大涨只集中在河内、胡志明市等核心城市。
2、新兴国家为了追赶经济，房地产是无法绕过的路径。然而短期地价上涨虽能提振财政，但长期会挤压实体经济、推高企业成本，导致房价与收入严重脱节。目前已经有外资开始套现离场，如果按照这个剧本继续炒下去，接下来很可能出现系统性烂尾。
目前越南诺娃等巨头开发商已经出现违约，约 1200 个项目停工，库存价值占 GDP约6%。一旦房地产出险，对于国家经济都是致命的。
3、无论房价如何炒作，终将会回归理性。而产业经济背后的中产购买力，才是房价的最重要的支撑力。拥有一套在基建完善、治安良好、产业成熟的城市里的房子，依然是普通人最稳固的底牌。
换句话说，大涨大跌，受伤的永远是普通老百姓，而随着经济上行、通胀加速而出现的慢牛行情，才是大多数人可以分享的时代红利，接下来国家大概率会主导这一切的发生，以稳为主，用科技实业驱动经济，国富民强，再反馈到居住品质的改善上。这才是良性循环。
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