脆弱的蛋壳：年轻人租房不应被“资本运作”掀翻屋顶
11月25日，天气寒冷，位于北京市东城区的蛋壳公寓总部却挤满了房东和租客，他们在焦虑地排队等待登记信息。
在场的房东陈女士告诉记者：“来也只是做个登记，收不到房租，不知道该怎么办。”租客刘先生过来咨询自己的“租金贷”如何办理征信保护，“现在租的房子正跟房东扯皮呢，但每个月贷款还得还。”刘先生很无奈。
长租公寓头部企业深陷危机
近日，多家媒体报道蛋壳公寓陷入资金链危机，多地蛋壳公寓出现拖欠房东租金、公寓断网、找不到管家等问题，与此同时，其杭州办公室撤下招牌，成都办公室人去楼空……
11月16日，蛋壳公寓官方微博称“我们没有破产，也不会跑路”。但近日，事件持续发酵，由于收不到房租又没有解决方案，一些房东深夜撬锁、驱逐租客，租客被迫搬家、租金贷还得接着还，同为受害人的租客和房东矛盾不断激化……
今年8月以来，已有多家住房租赁企业爆雷，而此次蛋壳公寓陷入危机无疑带来更大影响。成立于2015年的蛋壳公寓在短短5年内手握40万间房源，业务也从北京扩大至全国13个城市。2020年1月，蛋壳登陆美国纽交所，成为第二家在美上市的中国长租公寓企业。
业内人士分析，高价收房源和租金贷在蛋壳的快速扩张中起到了重要作用。
房东张先生说，2018年，一名蛋壳公寓业务员来电询问他的房子是否出租。“后来发现同小区业主几乎都接到过电话，说明当时他们抢房源还是比较激烈的。”张先生说，当时蛋壳开出的月租价格比市场价高出约500元，房子还有人打理，就签了一份五年的合同。
租金贷即租客与长租公寓签订租赁合同，长租公寓运营商与金融机构合作，引导租客办理贷款并一次性预付一年房租及押金，长租公寓运营商向房东月付或季付租金，租客每月偿还贷款。
租客刘先生说，选择租金贷是迫于北京的高房租压力。“我刚上班，押一付三的压力比较大，选择租金贷就能月付，并且贷款利息由蛋壳支付，对我来说相当于免息贷款。”
“租金贷”加大杠杆 “蛋壳”们的急速扩张之路
蛋壳公寓赴美上市前的招股书显示，2018年和2019年前九个月，通过租金贷获取的租金预付款分别占公司租金收入的88%和80%。而首家赴美上市的长租公寓企业青客公寓，有六成以上租金收入来自租金贷。
西南财经大学教授刘璐表示，非自持式长租公寓是一个重资本、轻资产的行业，由于租客和房东的付款周期不同，通过租金贷的杠杆作用，长租公寓企业能迅速积累庞大的资金池，从而收购更多房源扩张规模。
刘璐认为，这种模式与此前互联网企业通过资本“跑马圈地”的模式如出一辙，但其风险更大，一旦遇到租金下降、房屋无法如期租出去等情况，便会造成租金贷模式无法维系，进而资金链断裂。
“近年来资本纷纷涌入长租公寓行业，但其实这个行业利润率很低。”成都市房地产经纪协会常务副会长刘翔说，正常经营的企业基本要做到90%至93%的入住率才能盈利，今年疫情后，大部分企业达不到这一标准，经营很艰难。
蛋壳公寓招股书显示，2018年，蛋壳公寓净亏损达13.7亿元；2019年前九个月，净亏损达到25.2亿元。对此蛋壳解释称是由于其持续高速增长。
“没有规模，资本很难投你，做规模就是多收房，一旦市场有波动，入不敷出，很容易爆雷。”一位业内人士表示。
重要民生领域应防止过度金融化
2018年起，陆续有长租公寓因租金贷、高杠杆等问题爆雷，引发多地主管部门叫停“租金贷”，但它并未消失。2019年12月，住建部等六部委发文要求，住房租赁企业租金收入中，租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应于2022年年底之前调整到位。
今年9月7日，住建部《住房租赁条例（征求意见稿）》明确，直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金纳入监管。近期，多地出台长租公寓专用账户监管办法，其中成都和重庆明确，承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，资金要存入监管账户。
不过，成都市相关部门负责人坦言，该措施只能管住总部和账户在本地的企业，要管住规模更大的全国性公司，还需其总部所在地和各地联动。
刘璐认为，长租公寓属于重要民生领域，爆雷的危害很大，租客不仅难以退款，还无房可住，很容易激化矛盾。“重要民生领域应回归服务业属性，防止过度金融化，要着力引导企业降杠杆。”
目前，各地房东和租客的矛盾仍在发生，更多的人在焦急等待处理结果。“希望政府可以严格监管，还我们一个安稳的落脚地。”租客刘先生说。
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