法官讲解司法拍卖房产案例 请避开这些坑
低价房产、京牌汽车、手机靓号……如今，网络司法拍卖越来越受到人们青睐。据昌平法院统计，今年1月至11月，该院共拍卖标的物1308件，成交额达5.65亿元，案拍比位居本市基层法院第1名。法拍房以其低于市场价的优势，近几年更是受到追捧。然而，有些竞拍人“举牌”后不仅一无所获，还搭进去不少钱，这是怎么回事？
所谓法拍房，是指当债务人无力偿还债务或者无法履行按揭合约时，其名下的房产就有可能会被强制拍卖用以偿还债务，其中遭到拍卖的房子就是法拍房。法官以真实案例讲解法拍该如何“避坑”。
案例1 不交尾款？50万元保证金遭没收
“这房子不错！”当昌平法院在司法拍卖平台“上架”昌平某小区一两居室时，黄某一眼就相中了。该房起拍价为500多万元，如果有意竞拍，要缴纳10%的保证金，即50万元。
拍卖当天，黄某不断和他人角逐，最终以最高价拍下了该套房产。按照规定，黄某应该在拍卖成交之日起10个工作日内补交尾款，但他迟迟没有和法院联系，也没有按期缴纳尾款。法官向黄某发出了《执行通知书》，告知其限期缴纳尾款，逾期将没收保证金。然而，黄某还是没有回复。
为了保证案件执行工作顺利进行，法官按拍卖系统中登记的地址上门找到了黄某。此时黄某告诉法官，前些日子出了些“状况”，所以没有缴纳尾款，现在已无力缴纳。最终，黄某在法院送达《没收保证金决定书》的回证上签了字。
法官说法 法拍不支持“七天无理由退货”
“网络司法拍卖作为法院处置被执行人财产的重要途径，具有司法权威性和公信力。”法官提醒竞买人，竞拍前先了解网络司法拍卖规则。
依据相关法律规定，拍卖成交后买受人悔拍的，缴纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。而且，悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。
法官表示，网络司法拍卖是法院的强制执行行为，与普通拍卖不同，不存在“七天无理由退换”。
案例2
租户不走？买受人可收租金
不久前，昌平法院法官去了趟天津，为买受人刘华（化名）办理腾房工作。该案在执行时，法官现场调查发现，该套房产已经通过中介对外出租，并与租户约定租期为三年。
“买卖不破租赁”，法官告知租户持有合法有效的租赁合同，有权居住到租期到期日，但尚未缴纳的租金要支付给新的产权人，而且租期到期后是否续租，则需要租户和新的产权人共同商定。
得到租户确认后，法院在拍卖公告中披露了上述信息。最终，刘华通过竞拍，购得了该套住房。不久前，租期到期，刘华不打算继续出租，法官便到了现场，为他和承租人完成腾房和交接等相关工作。
法官说法
法拍适用“买卖不破租赁”
法官介绍，对于拍卖房产上已设定租赁权的，执行程序中，法院在拍卖前会对租赁权进行审查。如果租赁合同在法院查封之前签订，租赁权可以得到保护，即适用“买卖不破租赁”这一规定。在此情况下，买受人有权收取尚未缴纳的租金，但不得在租赁期限内强行要求承租人腾房。
案例3
“内部有人”？白花3万“佣金”
“法官，我那3万元‘拍卖佣金’是不是也得开收据啊。”当法官协助郭某办理过户手续时，他突然提出了这样一项要求。法官一头雾水，郭某才说出了自己的“竞拍故事”。
郭某看上了一套法拍房，志在必得，可是又担心自己“能力不足”。这时，张某找到了他，自称是某中介公司员工，和法院有长期合作，可以帮助郭某搞定上述房屋，但要收取3万元“拍卖佣金”。
“法院网络司法拍卖，不收取任何拍卖费用，您可能被骗了。”听法官这么说，郭某赶紧报了警。
法官说法
不与中介签合同司法拍卖零佣金
法官介绍，目前市场上有公司或个人虚假宣传“代理司法拍卖”“内部有人”“低于市场价购买”“稳拿拍品”等，部分中介或假借中介名义的个人浑水摸鱼，诈骗钱款。
法官表示，法院网络司法拍卖属于法院司法处置财产行为，法院不会与任何中介公司签订代理合同，除公告中载明应由买受人负担的费用，原则上不收取任何拍卖费用。
法拍宝典
1、详细阅读拍卖公告
司法拍卖中会发布拍卖公告，详细列出“竞买公告”“竞买须知”“标的物介绍”等。
2、了解当地法拍房是否限购
各地对于购买法拍房是否遵守限购政策态度不同。本市规定，竞拍方为自然人的，其家庭或个人应符合本市限购政策，否则不予办理产权登记手续。
3、实地看房
实地考察看房，了解房产可能存在的建筑瑕疵、是否存在对外出租或者被占有等情况。如果遇上租给品牌店铺和酒店式公寓之类的长期租户，交接、腾退处理会很复杂。
4、是否有能力在竞拍成功后限定时间内付清全部款项
了解该套房屋是否接受银行贷款，竞拍人是否符合银行贷款条件。法拍房的税金比较高，而且一般都是由竞拍者全额承担。
评估是否有能力在限定时间内付清全部房款。
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