惠州起家的方直集团负债高企 赴港IPO缓解资金困局
作者：小溪
来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）
借银行的钱壮大自己的事业是地产企业的常见操作，早已见怪不怪。目前，有这么一家企业资金及经营压力极大，而为了寻求更多的融资渠道，拟登陆资本市场进行“自救”。
4月21日晚，房地产开发商方直发展集团有限公司（下称“方直集团”）正式向港交所递交了招股书。
负债高企的方直集团此次赴港IPO能否成功？
成也惠州败也惠州
1.16万平方公里的土地能创造出多少的财富？
在地产界“华南五虎”称雄的年代，在惠州这片1.16万平方公里的土地上，一家企业杀出了自己的一条血路，这家企业就是方直集团。
不过方直集团早先并未从事房地产业务，而是由室内设计及景观工程起家。
2000年1月，方直集团创始人陈专成立了广州市致达成装饰设计有限公司，致力于室内装饰装修服务。
2004年，陈专成立了方直集团专注于房地产业务。
自从2000年以来，随着中国经济腾飞和城镇化建设的加速，国内商品房市场需求被打开，房地产行业迎来了野蛮发展。而2004年成立的方直集团也错过最佳抢占市场的时机。
于是，彼时刚刚成立的方直集团选择在惠州发展，避免了与地产大鳄进行正面竞争。
在惠州，2006年，方直集团开发的首个项目“山水华府”在惠州叫响，此后，随着“方直珑湖湾” “方直君御”等项目的落地，方直集团成为惠州的名片。
好景不长，从2013年起，惠州楼市低迷，房价、成交量纷纷回落，聚焦于惠州的方直集团也遭遇重创。为了挺过寒冬，方直集团对旗下在售项目进行大幅下降。而经过此次危机，陈专意识到业务局限于一地的风险之后，方直集团开始布局惠州以外的市场。
招股书显示，截至2021年1月31日，方直集团拥有43个项目，分布于惠州、深圳、广州、中山、珠海等地，不过，惠州仍为方直集团项目的主要所在地，项目数量达24个，占总项目的一半以上。
陷缺钱窘境 欲上市融钱救急
聚焦于大湾区的方直集团业绩一般，且负债高企。
方直集团招股书显示， 2018年至2020年，方直集团的收益分别为30.45亿元、33.59亿元、31.52亿元；利润分别为0.29亿元、2.39亿元、2.88亿元。
方直集团的收益与利润不仅在房地产企业中已经排在中下位，GPLP犀牛财经发现，方直集团负债高企，面临缺钱的窘境。
2018年末至2020年末，方直集团的现金及现金等价物分别为7.03亿元、3.58亿元、9.19亿元；借款总额分别为62.53亿元、78.78亿元、95.71亿元，资产负债率分别为668.30%、738.60%、231.40%。
2018年至2020年，方直集团经营活动产生的现金流分别为1.2亿元、4.02亿元、-24.51亿元。
（来源：方直集团招股书）
即便现金流紧张，然而，GPLP犀牛财经发现，方直集团在近年仍在积极购地。
招股书显示，2021年1月1日至2021年4月13日，方直集团已通过投标收购两幅地块，总土地面积分别约为7.42万平方米、3.82万平方米，对价分别约为8.97亿元、11.23亿元。
此外，2021年3月21日，方直集团透过收购深圳市远泽房地产开发有限公司及深圳市长发储运有限公司的权益，收购一幅总土地面积为2.00万平方米的地块，对价为1.77亿元。
除购买地块，方直集团还存在收购股权的行为，2021年1月，以7.96亿元收购其非全资附属公司余下37%的股权。截至2021年4月13日，其已结清4.83亿元，预计于2021年8月31日前结清剩余款项。
负债高企，经营活动现金流由正转负，为进一步增加土地储备，缺钱的方直集团只能不断融资，然而，过高的融资成本也令方直集团的负担逐渐加大。
方直集团招股书显示，截至2018年末至2020年末，方直集团分别录得融资成本1.28亿元、2.58亿元、1.58亿元。
值得注意的是，2021年初，方直集团还存在两项融资活动。自2021年1月1日起至2021年2月28日，方直集团订立两项信托融资安排，本金总额约为5.73亿元，而该等信托融资协议的年利率在10.00%-15.00%之间。
10.00%-15.00%之间的年利率与IPO融资相比并不划算，方直集团借IPO寻求更便宜资金之心早已路人皆知。
据媒体报道，方直集团曾在2019年在多个招聘网站中挂出高级财务经理、法务经理等要求有IPO经验的职位。
2021年初，方直集团还引入了禹洲集团原执行总裁许珂。
公开资料显示，在许珂在任职期间，禹洲集团销售业绩表现不俗。禹洲集团财报显示，2018年、2019年，该公司销售额分别为560.03亿元、751.15亿元，而在2020年，禹洲集团正式跻身于千亿房企之列。
引入“名将”后，方直集团的“野心”也变得越来越大。方直集团在招股书中表示，拟增加土地储备，优化营运结构，进一步提升其在大湾区的市场地位。
GPLP犀牛财经发现，方直集团存在多起不合规事件。
2018年至2020年，方直集团存在多次未能遵守工程规划许可证的图纸规划进行物业建设及取得规划许可证或施工许可证前已开始施工；错办纳税申报；未能完成社会保证保险及住房公积金登记等不合规事件。
负债持续高企，存多项不合规事件的方直集团IPO之路或将不会平坦。
若IPO失败，如何摆脱目前的经营困境是方直集团急需思考并解决的问题。
（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）
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