八成业务在大湾区 越秀服务业绩翻倍 高度依赖控股股东
作者：李东耳
来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）
自除夕前夕首次递交招股书后，5月24日，越秀服务递交聆讯后资料集。虽然在越秀服务的招股书中，2020年越秀服务的收入等重要数据均有所增长，但业务严重依赖控股股东的问题依然突出。
大部分收入来自非商业物业
越秀服务是一家提供综合物业管理服务的企业。2020年11月，越秀服务收购广州地铁环境工程与广州地铁物业管理，成为了一家复合型物业管理公司。2018-2020年，越秀服务分别录得收入7.63亿元、8.96亿元、11.68亿元。
根据招股书，其收入主要由非商业物业管理及增值服务和商业物业管理及运营服务，其中大部分收入来自于非商业物业管理及增值服务。非商业物业主要包括住宅物业、公建物业、产业园及其他；商业物业主要包括写字楼、购物商城、专业市场及其他。
2018-2020年，越秀服务非商业物业管理及增值服务业务分别实现营收4.94亿元、6.03亿元、8.11亿元；商业物业管理及运营服务分别实现营收2.69亿元、2.93亿元、3.57亿元。
招股书显示，2018-2020年，越秀服务的在管面积分别为1976.6万平方米、2193.4万平方米、3264.8万平方米，在管面积有待提高。越秀服务的在管面积主要集中在非商业物业中的住宅物业，2018-2020年住宅物业的在管面积分别占总在管面积的83.4%、84.7%、67.3%。根据招股书，2020年住宅物业在管面积比例有所下降主要是因为公建物业在管面积上升。
此外，2018-2020年，越秀服务分别录得本公司拥有人应占盈利4545.8万元、9132.7万元、19913.1万元。
业务严重依赖控股股东
据了解，越秀服务的母公司为越秀地产。尽管越秀服务表示，与控股股东的业务关系互惠互补在中国物业管理服务提供商与其母公司中属常见，但如何降低与控股股东的关联交易比例仍是摆在越秀服务面前的大问题。
根据财报，2018-2020年，来自向广州越秀、越秀地产及其各自的合营企业、联营公司或其他关联方提供物业管理服务产生的收入，分别占越秀服务来自物业管理服务的营业收入总额的65.1%、62.9%及66.3%；分别占总收入的24.7%、30.7%、38.4%。
同时，这也导致越秀服务的业务范围过于集中。招股书显示，尽管截至2020年底，越秀服务已进驻19个城市，但其中有六个位于大湾区。2018-2020年，越秀服务来自大湾区的收入分别占收入总额的85.4%、84.1%、82.4%。越秀集团也明确表示，短期内大湾区可能仍将继续是其业务发展的焦点。
越秀服务在招股书中表示，由于自2020年初以来，国内政府实施了一系列财政及货币政策，以稳定社会情绪，加快恢复经济增长，如为受COVID-19疫情影响的企业提供暂时性社会保障补助款额，这令越秀集团2020年的非商业物业管理及增值服务分部下的物业管理服务的毛利率大幅提高至21.6%，2019年则为6.5%。越秀服务表示，这样的优惠政策不可持续。
此外，越秀集团还存在一定的债务压力。根据招股书，2018-2020年，越秀集团的资产负债率分别为0.9、0.9、0.7；流动比率分别为1.7、1.6、1.2。
（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）
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