依赖母公司的海悦生活拟上市 外拓能力不足 员工成本占比较高
作者：兮木
来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）
4月23日，房地产开发商海伦堡旗下海悦生活控股有限公司（下称“海悦生活”）向港交所递交招股书，拟香港主板上市。
本次IPO海悦生活募集资金拟用于收购住宅和非住宅物业管理公司、开发增值服务、建设及升级智能管理平台、升级在管社区的硬件基础设施及补充营运资金等方面。
招股书显示，2018-2020年，海悦生活的收益分别为4.17亿元、5.57亿元、6.76亿元，净利润分别为4697.8万元、7726.1万元、9794.7万元。
图源：海悦生活招股书
对海伦堡的依赖程度加深 外拓压力大
值得注意的是，海悦生活部分收益来自海伦堡中国集团所开发的项目，且依赖程度不断加深。
2018-2020年，海悦生活来自海伦堡中国集团的收益分别为0.69亿元、1.29亿元、1.93亿元，占总收益的比重分别为16.7%、23.1%、28.5%。占比不断提升，可以看出其对母公司的依赖程度不断加深。同期，海悦生活来自独立第三方的收益分别为3.38亿元、4.24亿元、4.81亿元，占总收益的比重分别为81.0%、76.0%、71.1%，呈不断下降趋势。
图源：海悦生活招股书
招股书显示，截至2020年底，海悦生活在管和签约项目合计150个，签约总建筑面积4230万平方米。其中，绝大部分来自海伦堡中国集团及其关联方贡献。
2018-2019年海悦生活所签约项目全部来自海伦堡中国集团。其中，2018年签约建筑面积2967.8万平方米、签约数量84个；2019年签约建筑面积3509.3万平方米、签约数量111个。
直至2020年海悦生活才开始外部拓展，来自独立第三方的签约面积（建筑面积）和项目数量分别为8.3万平方米和1个，海悦生活的外拓压力较大。
此外，由于海悦生活目前仍依赖母公司海伦堡，但其对海伦堡的管理策略并无控制权，同时也无法控制影响海伦堡业务运营及财务状况的宏观经济及其他因素。若海伦堡的业务、财务状况或其开发、交付及维护物业的能力出现任何不利变动，均会对海悦生活获得新物业管理服务的能力产生重大不利影响。
员工成本占比较高 盈利能力待考
此外，据招股书，2018-2020年，海悦生活的员工成本分别为4581.1万元、4671.2万元、5936.7万元，分别占其销售成本的64.5%、66.1%、68.3%。
而且，这还是在海悦生活没有为若干雇员登记或缴足社保及住房公积金前提下。2018-2020年，海悦生活分别就社保及住房公积金供款计提拨备330万元、370万元、280万元。
物业行业属于劳动密集型行业，而这也决定了物业企业员工成本在销售成本中占据着较大的比重。
近年来，物业企业人工成本上升，中国指数研究院数据显示，2017-2019年，物业百强企业平均人工成本对销售成本比率分别为55.8%、57.8%、59.1%。
但企业盈利能力的高低，取决于对成本的控制。目前来看，海悦生活的员工成本占销售成本的比重较大，这是对海悦生活盈利能力的一大考验。
（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）
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