脚踩两道红线仍加速狂奔 业绩下滑的中交地产离千亿还有多远？
作者：芊芊
来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）
6月7日，中交地产（000736.SZ）发布公告，董事会于6月7日收到李永前的书面辞职报告，由于工作安排原因申请辞去总裁职务。辞职后，李永前不再担任中交地产总裁职务，仍继续担任董事长、党委书记、战略与执行委员会召集人、提名委员会委员。
另外，中交地产宣布，聘任汪剑平为总裁，聘任孙卫东为执行总裁，任期自6月7日起。
公开资料显示，中交地产成立于1993年，是中交房地产集团有限公司所属的国有控股房地产上市公司，旗下拥有30余家全资、控股企业，业务包括房地产开发、工业地产经营、物业管理等领域。2020年，中交地产签约销售金额533亿元，较上年增长81.37%，销售回款378亿元，较上年增长28.63%。
冲刺千亿目标 大规模拿地
中交地产丝毫不掩饰自己对规模的渴望。在监管趋严的行业环境下，仍旧在加速扩张。
2019年7月，中交地产董事长李永前定下目标：”2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上”，并表示要”复制绿城中国、创新中交地产”，效仿其轻重资产并举的开发模式。
公开资料显示，2013年至2016年，中交地产四年时间的拿地总额近109亿元；2019年提出新目标后，持续加码北京、郑州、重庆、天津、武汉、苏州、昆明等多个城市。经相关媒体统计，平均每9天中交地产便将一宗地块收入囊中。而2020年一年时间内，中交地产已耗资535.8亿元竞得30幅土地。
据年报，截至2020年年末，中交地产实现签约销售金额533亿元，较上年增长81.37%，已达成500亿的销售目标。2020年共新增土地30宗，较2019年增长一倍；计容建筑面积增长177%至635.59万方；持有项目85个，项目总建筑面积2376万平方米。
销售规模的大涨与中交地产的扩张性发展模式不无关系。而在实现2020年500亿的目标后，中交地产仍在不断加码。
5月24日，中交地产发布公告称，为推进XAQD-0023地块项目建设，拟与中交第四公路工程局共同投资11亿元设立河北雄安启晨置业有限公司。其中，中交地产出资7.7亿元，中交第四公路工程局出资3.3亿元，该地块中标金额32.8亿元。
值得关注的是，2020年，中交地产就明确提出“投资雄安就是投资未来，建设雄安就是建设未来，为雄安服务就是为中国的未来服务”的口号，并拿下该区多个地块。
业绩下滑 踩中两道红线
飞速奔跑的中交地产，面临着不小的压力。
财报显示，2020年中交地产实现营业收入123亿元，同比减少12.54%；净利润3.47亿元，同比减少35.92%。扣非净利润为2115.72万元，同比减少91.82%。
来源：中交地产2020年报
此外，中交地产发布2021年一季度业绩报告称，2021年一季度实现营业收入20.53亿元，同比下降2.23%；净亏损1.42亿元，而2020年同期为净亏损2108.05万元，亏损幅度再次扩大。
对此，中交地产表示，因为其在上一年度积极拓展主营业务发展规模，获取新项目的数量及土地储备面积均较大幅度超过以往年度。截至2021年一季度末，纳入合并范围项目较上年同期增加较多，且多数项目尚处于前期开发阶段，新项目所需人员增加，导致管理费用增加；新项目开发建设所需外部借款增加，导致费用化利息增加。
除了业绩的整体下滑，中交地产的负债情况也不容乐观。
年报显示，2020年中交地产的经营活动现金流量净额净流出187.4亿元，同比下滑288.04%；而总负债则高达866.11亿元，同比暴增108.95%。
从三道红线指标来看，2020年，中交地产剔除预收款后的资产负债率为83.4%，净负债率为296.4%，现金短债比1.43。按照三道红线标准，中交地产已踩”两条红线”，这也就意味着中交地产之后在融资上将受到极大的限制。
对于巨额负债，中交地产在投资者互动平台表示，作为央企控股上市公司，将会更加注重风险防控，后续也将严格按照政策要求，加快存货去化。
对于中交地产来说，降负债迫在眉睫。
（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担。）
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