“河南王”建业求救，涝疫该对旗下文旅地产困境“负全责”？

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文 | 闻旅6Fc曹操读书网

9月9日上午，一份名为《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》（下称“报告”）的文件流传网络，正值地产巨头恒大危机四伏之际，这份来自河南王建业的“求救信”因损失统计巨大、风险预警骇人，随即引发广泛关注。6Fc曹操读书网

9日当晚，建业集团召开线上媒体沟通会回应。建业集团总裁王俊确认，网传求助信内容属实。其表示，困难只是暂时的，目前建业多数业态和业务已恢复到正常经营状态，正在加速回暖。6Fc曹操读书网

01 “涝疫结合”暴击河南王

自7月下旬起，因内涝和疫情双重打击，众多河南本土企业经营陷入困境。6Fc曹操读书网

根据报告，这轮打击造成建业直接损失5.5亿元（值得注意的是，在月前建业地产召开2021年度中期业绩发布会上，王俊表示河南水灾造成建业地产直接损失约3亿元）、经营性损失8亿元、运营性损失3亿元以及正在销售的300多个项目超过50个销售案场关闭，销售及回款较原计划减少近30亿元……累计各种经济损失逾50亿元。6Fc曹操读书网

报告强调，在此种打击下，建业面临大批人员失业、触发银行失信、企业自身“暴雷”、造成资本市场动荡，乃至引发全国性消极反响等在内的5大风险和危机。6Fc曹操读书网

基于此，建业向河南省政府提出了几点请求，包括恳请地方政府尽快偿还“多年来由于各种原因拖欠的各类款项”；分类减免和缓交建业旗下公司的增值税、所得税；允许部分在建工程延期交付；部分土地款延缓支付半年到一年。6Fc曹操读书网

按照王俊的说法，包括建业在内的企业遇到的困难，引起了河南省委省政府的高度重视。6Fc曹操读书网

8月18日，河南省政府办公厅印发了《河南省支持企业加快灾后重建恢复生产经营十条措施》（俗称“金十条”），包括银行贷款延期还本付息、退税缓税、企业缓缴社保金、对实施技术改造的企业资金补助、加快住房公积金个人住房贷款办理、顺延房地产项目交付期限、加快清理政府欠款等。6Fc曹操读书网

建业地产人士接受《财经》采访表示，以上政策已经逐渐落地，切实帮助到了公司。如税务优惠、资金补助、以及退还一些过去拍地缴纳的保证金。进入9月后，除水灾造成的破坏外，建业地产各业务已经逐渐恢复。6Fc曹操读书网

“9月4号河南电影小镇正式重新开园，均已恢复到灾情和疫情之前的运营状态，全省8家建业大食堂、10家建业酒店、7家商场、4家绿色基地也都已经复工复产。整个企业和河南省一样，正在全面地复苏，也在越来越好。”6Fc曹操读书网

王俊介绍，9号早，债券价格因该“”风波下跌6个点，集团专门召开了投资人线上会予以解释后。会后债券已经回到了昨天价格。“目前银行并没有受到影响，尤其是省内的银行，作为建业重要的合作伙伴，对建业比较信任。一般地产公司的现金和按揭，银行都掌握得比较清楚。”6Fc曹操读书网

截至8月底，建业地产账面现金及等价物余额为180亿元，内部预计随着销售额回款增长，9月底，账面非受限资金达到152亿元。美元债方面，明年年底前共有9亿美元到期。公司的自有资金充裕，鉴于最近建业地产的美元债价格受到持续打压，公司也在考虑用自有资金回购美元债，这些资金都已准备好。6Fc曹操读书网

02 建业文旅地产概览

建业地产为何会遭遇如此重创？王俊对此做了两点解释。6Fc曹操读书网

一方面，水灾和疫情影响了建业住宅项目的施工和销售进度；另一个受严重冲击的，则是建业旗下的文旅业态。6Fc曹操读书网

不同于建业住宅项目遍布河南各地，各项目遭受洪涝/疫情冲击轻重不一。王俊介绍，包括电影小镇、足球小镇等在内，建业旗下的文旅项目主要在郑州，因灾情加疫情阻断了客流，因此受灾比较严重。6Fc曹操读书网

以“只有河南”戏剧文旅城为例，该项目由建业集团联袂王潮歌导演历时4年共同打造而成。从6月5日刚开业，项目刚运营了45天，就因为水灾和疫情停业45天。而因暴雨导致道路交通中断，建业旗下足球小镇遭受的冲击更甚。6Fc曹操读书网

该项目位于郑州西郊樱桃沟，项目已经建设包括儿童的游乐设施以及越野的山地自行车赛道、窑洞酒吧等设施配套。“项目是在沟里面，两边有两条路通往樱桃沟，由于道路被冲断、复建无期，6亿元投资及9亿元建设用地，或成为15亿无效资产。”6Fc曹操读书网

 

据了解，以地产起家的建业，其文旅业务始于2012年的安阳汤阴县，因地方政府需要做旅游，建业当时组建团队开始探索，这也是建业文旅的萌芽，此后，围绕温泉酒店、特色小镇、田园综合体、旅游演艺等各类业态，建业在以郑州为核心的中原城市群持续落地各类文旅地产项目：6Fc曹操读书网

2018年3月，总投资3.67亿,建业首家全新自营的鄢陵建业花满地温泉酒店开业；6Fc曹操读书网

2018年9月，总投资210亿元、建设用地达2400多亩的建业足球小镇开园；6Fc曹操读书网

2019年9月，占地约600亩,总投资约45亿元的建业华谊兄弟电影小镇营业；6Fc曹操读书网

2020年12月，总占地6725亩，概算投资20亿元的伊川建业田园综合体获批3A景区；6Fc曹操读书网

2021年6月，总投资金额60亿，占地面积622亩的“只有河南·戏剧幻城”开业。6Fc曹操读书网

谈到建业的战略调整和体系升级，建业董事长胡葆森近期在接受《观点》采访时介绍，作为集团核心竞争力的重要组成部分，建业的大服务体系体以四个板块为支撑，酒店、商业、文旅、农业，这四个板块加上2014年成立的嵩云科技，用互联网的手段把建业的客户链接在网上。6Fc曹操读书网

如果仅从项目规模、投资密度、营销声量等层面来看，建业对于文旅似乎给予了足够的厚望。但事实上，至少在监管政策压顶、行业淘汰赛白热化的现阶段，房地产仍是建业集团的绝对主营业务。6Fc曹操读书网

建业2020年上半年财报显示，其物业销售收益为194.18亿元，占总营收比高达95.4%。而胡葆森在月前年中业绩会上也强调，在建业集团的产业链中，建业地产无论是在获取土地资源还是其他资源、投资，都是压舱石和主力军；建业集团建造房屋、对市场及产品的研究等都以建业地产为主，地产在整个发展过程中总发动机的角色不可替代。6Fc曹操读书网

从这个角度讲，如果过分强调建业文旅业务给集团造成的损失比重，这似乎与其本身的战略重心和资源倾斜并不相符。6Fc曹操读书网

03 一个时代正在远去

尽管报告着重强调风险危机，客观而言，在最为核心的债务问题上，相比不少暴雷频频的开发商而言，建业的情况要缓和许多。6Fc曹操读书网

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根据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，截至2021年6月30日，建业地产剔除预收款后的资产负债率为87.2%，净负债率为92.6%，现金短债比为1.93，三道红线仅踩中一道。6Fc曹操读书网

但短期的经营形势之外，放眼更为长远的未来，建业面临的考验可谓艰难。6Fc曹操读书网

业界熟知，作为河南王的建业，其发展重心始终聚焦河南。截至目前，建业地产已进入河南省18个地级市、122个县级市。其5000多万平方米的土地储备，99%集中于河南。也正是因为发迹河南、深耕本土，相比其他外来玩家，建业享受到中原大地快速城镇化更为丰厚的红利。6Fc曹操读书网

体现在拿地成本上，以《只有河南》运营方—河南建业实景演出文化发展有限公司（建业地产控股）为例，企查查显示，2017年9月，项目公司在中牟县拿下9宗地块，其中7宗住房用地共计30万平方米，楼面价仅为1680元。对比1个月前郑州海昌碧海置业有限公司在同区域拿下6块住宅用地2100元的楼面价，其成本优势明显。6Fc曹操读书网

从2016年～2019年，建业由一家区域性房企直接迈入千亿俱乐部，其合同销售金额三年复合增长率高达65.9%。6Fc曹操读书网

然而“硬币有两面”，对单一市场过于依赖造成的“风险叠加”，随后引发建业业绩震荡。6Fc曹操读书网

建业的业绩暴增始于2016年河南省发布《关于加快推进棚户区改造货币化安置工作的指导意见》，地方大力推进棚改货币化安置对河南三四线楼市起到极大的刺激作用。2019年4月，财政部发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，13个省市棚改腰斩，河南从64万套减到15万套，跌幅高达77%；这直接导致2020年，建业合同销售总额约1026.42亿元，较2019年仅微增1.5%。6Fc曹操读书网

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因调控政策加码叠加市场形势下行，2020年9月，河南省房地产业商会召开会长闭门会，商会名誉会长胡葆森以降价会使已购房者资产缩水、可能导致过激维权行为、房价大起大落将对金融将造成巨大影响等缘由 ，号召同行不带头降价，事件引发舆论哗然。6Fc曹操读书网

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截至2021上半年，建业地产的毛利率与净利率，已分别由2018年上半年的30.05%和12%，一路降至17.9%和5%；建业更以内涝/疫情为由，直接将2021年合约销售目标由原定的800亿下调至700亿。6Fc曹操读书网

04 未来走向何方？

当棚改拆迁—货币化安置走向尾声，跨域扩张又迟迟不见进展，以拓展本地非刚需属性的文旅地产为代表，建业跨界文旅很难说属于顺势而为亦或形势所迫。6Fc曹操读书网

在文旅地产行业观察者蓝苍（化名）看来，不同于因气候优势面向全国客群的海南/云南等区域，建业文旅地产项目的客群基本局限在河南本地；而从城市群质量和经济发展均衡性来看，中原城市群也比不了发达的沿海三大城市群，其本地消费能力并不足以撑起文旅地产过高的溢价。6Fc曹操读书网

在这种情况下，建业文旅地产项目内的运营业态作为地产板块的营销引流器具之外，未来其要想摆脱受地产销售长期输血，其文旅产品本身是否符合市场需求、运营管理是否良性可持续，将愈显重要。6Fc曹操读书网

 

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仍以“只有河南”为例，作为河南本地龙头房企建业联手知名导演王潮歌打造的“鸿篇巨制”，虽说项目自开业以来业界关注度颇高，但由于该项目所处的区位条件限制、所需演员阵容异常庞大、且室外演艺容易受天气/季节因素影响，此前景鉴智库创始人周鸣岐在接受闻旅采访时认为，从商业的角度来看，这一项目要想长期良性运营，面临的运营压力巨大。6Fc曹操读书网

“宏大场面的代价就是人多、面积大，抛开数十亿的建设投入、未来折旧和设备日常维护不谈，人员成本是演艺项目的成本重头，《只有河南》的运营团队超1200人，其中有800位左右演员，人力成本十分巨大。放眼全行业，目前中国年收入破亿的旅游演艺项目屈指可数，加上在河南这种北方区域落地这样一个露天演艺项目，因为季节和天气变化带来的旅游淡旺季特别明显，这个经济账很难算过来。”6Fc曹操读书网

周鸣岐谈到，旅游投资需要从一开始考虑清楚商业模式和经营问题。目前很多景区和文旅项目都在缺乏专业投资研判的情况下贸然砸下重金，而现实则是，低效甚至无效投资导致的经营帐愈发算不过来。特别是很多新建的文旅项目动不动就是以十亿为计的大手笔，恶性循环下越亏越多，直到最后难以收拾，投资方和地方政府对后续责任互相推诿。6Fc曹操读书网

“本质上，文旅项目属于长线投资，也是周边配套地产溢价空间的基础，投资方从一开始就应该从商业顶层架构的角度来进行合理的项目结构设计，然后以此为基础确定投资量级和各板块的规模，而不是一味追求宏大和壮观。也只有这样，才能做出符合市场规律的文旅项目，项目才能拥有更为长久的生命力。”6Fc曹操读书网

一个值得关注的数据是，根据《财经》产业研究中心的测算，建业地产的去化率从2017年的58%，一路下降到2020年的35%；当地产宏观形势步入拐点，包括温泉酒店、电影/足球小镇、旅游演艺综合体等在内，建业旗下各类文旅项目运营能否由附庸进化至独立生存乃至实现反哺？而作为集团发展的总发动机，未来建业地产又将如何与文旅等多元业务板块深度协同，以推动集团体系持续迭代升级？闻旅对此保持关注。6Fc曹操读书网

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