经济学思考：房产空置的概念及其形成原因主要有哪些？

引言

经济学思考：房产空置的概念及其形成原因主要有哪些？总的来说，“房产空置”指的是房产空在那里不使用，作为一种反映房地产市场经济运行状况的重要衡量标准，是当前社会主义市场经济和居民住房实行商品化条件下的一种必然结果。在格林沃尔德主编的《现代经济词典》中,空置的商品房指的是一种可以直接用于销售但尚未成功销售的住宅。

房产空置的概念及引发的社会问题

（一）房产空置的概念及原因

1．房产空置的概念

我国房地产市场的发展还只是处于初级阶段，随着大规模城市化进程的推动和房产空置问题的推进，学界对于房产空置这一现象的研究也一直在推进，但目前对房产空置的研究还不够成熟。上个世纪九十年代随着住房商品化的新生发展，一些新生词汇也随之产生。政府官方出台的我国空置房的商品化指标，将空置商品房认定为该单位每年最后一日统计得到已经建好了但是并没有卖出去的商品房，这是我国最早对空置房的官方定义。

在提出商品房官方定义的基础上，国家政府部门在此后进一步以通知的形式规定以商品房空置的时间长短为基础来划分商品房空置的面积种类。这两种官方定义上的商品空置房概念指的是那些已经建造好且被验收合格的，但是并没有按照房地产市场常规流程售出的房子，是我们国家的房地产市场严格意义上的空置房。

但官方的这类未售出的商品房空置是站在房地产行业的角度，没有站在老百姓的角度看住房是否被有效利用，主要反映的是房地产市场的需求，而空置率的高低一般反映市场需求的高低，因此这类房产空置的定义并不被广泛接受。基于市场进程，未售出的商品房有一定空置率十分正常。

但当发生房地产商囤积房源这种操控房地产市场的行为可能导致空置率变高。对于这类空置房的治理，就如同商家囤积货物，需要国家制定宏观政策干预房地产市场的人为操控行为，其中更多行使的是行政方面的手段。而在我国法学界对于房产空置的概念目前没有统一的定义，学者们对此也各有各的看法。

而本文所指的房产空置的概念和我国房地产市场严格概念上的售出前的空置房又不相同，是从老百姓的角度看住房是否被有效利用的已售出的商品房。根据《城市房地产管理法》，浪费城市土地资源要受到一定的惩罚。按照这种被空置浪费了土地资源就要向其他人收取一些费用，甚至要求其他人收回自己的土地资源的现代化法律原理。

同理，对于被空置的已经售出来的商品房，土地虽然被开发建造了房产，貌似得到了合理使用，并没有浪费土地资源。但是从另外一个角度来说，由于房主既没有自己住这个房产也没有租出去让别人用这个房产，房产的居住功能并没有实现，屹立在土地上的是没有被使用的房产，这在间接上也浪费了珍稀的土地资源，因此也要收取一定的费用。

本文所指的“空置房”指的是居民从开发商处购买商品房后在一段时间内即不自用也不出租而形成的空置房。这类空置房的主要形成原因有房地产保有环节税负过低导致空置成本低,反映的是投机炒房的冷热程度和商品房有效利用的程度。居民一般第一套房子用于自住，第二套及以上的房产是空置的投机房产几率更大，更需要国家通过改革房地产持有环节的税负来加以调节。

2．房产空置的原因

房产空置率过高会给社会带来一系列危害，深入探析房产空置的原因才能对症下药。我国房产空置的原因主要是如下三种。

第一，持有房产成本低，土地本身就是一种不可再生的资源，我国虽然地大物博，但是人口非常多，人均土地资源少，土地资源在城镇化发展迅速的时代显得尤为珍贵。房地产税是我国的重要税种，现有的房地产税种繁多但是主要集中在开发和流转环节，开发和流转环节税种多且税负重，持有环节税种少且负担轻。

这种房地产税种倒置的情形使得将房产空置不使用几乎没有成本，且有些房主因为担心出租房屋容易造成装修和家具的损坏,从而导致房屋以后难卖出一个好价钱。按照相关法律法规规定，在房地产持有环节，个人所有的房产免征房产税，只需按照占地面积缴纳0.6-30元/平方米的城镇土地使用税。

相比之下我国对个人出卖二手房征收的流转税是很高的，除了缴纳11%的增值税外，还需要缴纳20%的个人所得税、根据房产买卖合同的交易价格征收3-5%的契税、按照房屋买卖价格征收0.05%的印花税、根据土地增值额缴纳30-60%的土地增值税、根据实际缴纳的增值税缴纳1-7%的城市维护建设税等，这些零零总总地加起来是一笔不小的负担。房地产流转环节的高税负和持有环节的低成本形成了鲜明的对比。

因此房地产税如此的税制设计导致房主宁愿将房子空置下来等待升值,这样反而不用交税且承担出租房屋导致的房屋磨损成本。或者房主宁愿将房子无偿赠与给近亲属,这就导致房子仍然掌握在少数人手中,难以流入市场使房产真正得到有效使用。这样的税制设计间接地还纵容了房产空置。

第二，投资买房利益高，现如今房地产市场和股票市场一样火热，房价年年稳定上升，投资买房能带来丰厚的利润。将房产买来后空置在那里几年后再卖出所赚取的差价远远高于将买房的钱存在银行里产生的收益和将房产空置几年的成本。投资买房的巨大收益使得越来越多的人将资金投入楼市。

现如今我国民间不仅有"炒房者"还已经发展形成了具有规模性的"炒房团"，其内部也聚集了大量的资金，其主要目的均是为了通过进入投机房地产交易市场来获得利润，在采取手段和行动时这些成员之间彼此建立着联系，对房地产交易市场所能造成的直接影响比一般的炒房者更重。

第三，社会文化观念的影响，中国人自古以来都有“安居乐业”的思想，随着城镇化的发展，在大城市里买一套房子成为众多家庭的首要追求。因为房价的逐年上涨，中国家庭变得越来越焦虑，担心以后在城市里买不上房子就背负债务提前买好。

比如为了孩子以后结婚成家，在城市里为孩子提前买好婚房非常常见。因为是婚房，所以家长不会将房子出租，在结婚之前这婚房将会有很长一段空置时间。同时部分社会大众的虚荣性心理也推动了不理性购房。住房已经不仅仅只是用来居住，随着房价的上升，和奢侈品一样成为了财富和地位的象征。

就比如现在的婚恋市场，结婚必须拥有一套新房成为了普罗大众内心的标准，拥有多套房产更成为了一项重要的加分项。在虚荣心的驱使下，社会大众追随流购买多套房产来满足自己的攀比心和彰显自己的社会地位。房产空置还有一些其他的原因，如家长陪读孩子产生的房产空置、新房装修完成后一段时间内通风产生的空置，度假房的空置、第二居所的空置等等。

（二）房产空置引发的社会问题

1．土地资源浪费严重

我国的国情特殊，虽然国土面积大，但是人口多，人均土地少。有限的且不可再生的土地资源在我国更加短缺和珍贵，因此在我们要更加珍惜利用好珍贵的土地资源。房子是建立在土地上的，随着城镇化的发展，大量商品房被建造出来，城镇化的发展使得人口密度增大，在一定程度上提高了土地资源的利用效率。

然而商品房衍生出来的投资属性使得房子不再仅仅用来居住，成了赚钱的工具。一套套房子被空置在那里，既不居住也不出租，而想买房子的人却买不起，间接地浪费了房子底下的土地资源。房产空置现象越严重，土地资源浪费也就越严重。任由房产空置现象发展下去，将会加重中国土地资源的负荷，与国家“大力推进生态文明建设”的目标背道而驰。

2．房地产泡沫风险

随着房价的上涨，房子已经成为了中国家庭的沉重负担。为了买房子，中国家庭大部分选择向银行贷款。根据市场经济理论，利率对投资有直接的影响，货币供给的增加在短期会对投资和经济增长期促进作用。近年来中国家庭债务上涨迅速,根据中国人民银行的数据显示,二〇一三至二〇一九年,中国住户部门消费贷款增长28.82万亿。