金地突然接班背后
2015年，在一次心脏检查中，金地董事长凌克出现了T波倒置的异常。
T波代表某种心室复极电位差。T波倒置的心源性因素，有缺血、心肌病等。非心源性因素，还包括脑血管意外。
以前凌克爱打网球、滑雪，这之后，这些运动他都不敢碰了。因为他的病情比较严重：
有可能突然失忆、昏厥。
今年5月，64岁的凌克在内部提出了离职退休的想法，董事会开始商定，可以让总裁黄俊灿接班。
黄俊灿和凌克一样，都是1992入职金地的老人。他们已经共事31年了。
不过，凌克入职金地时已经33岁，是从国企工程师，直接跳槽金地担任副总经理的。
凌克加盟第二年，金地拿到了地产开发资格。三年后，作为福田区下属的金地完成改制，再过两年，凌克当选金地集团董事长。
黄俊灿加入金地时，则刚从同济大学工民建专业毕业。
金地内部都知道，黄俊灿是凌克一手培养提拔的职业经理人，二人的关系，就像王石和郁亮。以至于，金地高层的朋友感叹，这次选谁当接班人：
还算是问题吗？
10月16日晚，金地谋划了小半年的接班计划，终于落地。
金地发布公告称，黄俊灿代行董事长职务，董事长凌克因为身体原因，辞去公司董事、董事长等职务。
作为拥有浙大管理工程学硕士、华中理工大学无线电技术学士学位的纯理工男，凌克执掌金地的二十五年，公司气质也是低调和怀旧的。
这家深圳公司有过气贯长虹的高光时刻。2001刚上市时，金地赶上地产黄金年代，率先开启了全国化布局，并跻身A股四大龙头开发商：
招保万金。
2007年，金地市值一度超过500亿，公司通过定增、发债、银行授信等手段，一年时间新增500万平米项目，是当年销售面积的近五倍。
就在这个意气风发的时刻，金地遭遇了2008年的楼市调控。公司净利润从前一年的增加103%，到这年暴跌12.8%。
和2008年遭遇迎头一棒的龙湖一样，金地自此也再没有激进过。
他们坐看行业度过了此后近十年的黄金期，常年被投资者批评过于保守，被质疑风格更像一家国企。凌克也对外表示：
金地不会有那么多的故事可以演绎。
2020年，当年与金地齐名的万科销售已经高达7000亿，保利发展销售突破了五千亿，碧桂园、融创、恒大等后来者，都在谋划更伟大的目标。
而金地已经被挤到行业前十之外，销售额不到2500亿，甚至在王振华的新城之下。
后来的事大家都知道了。2022年金地销售额2200亿，比两年前还少了200亿，结果因为同行的衬托，重回行业前十。
他们被认定为优质房企，获得了中债增发债的资格。
去年的金地，还绝对是在安全圈之内的开发商。他们甚至以抵押率、费用太高为由，放弃了宝贵的中债增发债机会，转而以经营性资产，换取利息较低的银行抵押贷款。
但在2023年，楼市继续下行，安全圈又缩小了。
好学生旭辉暴雷了，碧桂园也暴雷了，还没躺平的民营上市房企几乎只剩两三家了。半国企远洋也出险了，这意味着，暴雷的烟火，已经烧进了混合所有制企业。
低调的金地，也开始被人用放大镜打量。今年九月，金地销售额131亿，同比下降42%。前九个月，累计销售额1219亿，同比下降25%。而市场还在不断变坏。
即便金地在今年八月还完所有年内公开债券的本息，外界对金地的担心，也还在正在增加。金地只有三成有息负债来自公开市场：
近七成来自银行贷款。
我看了下金地半年报。1096亿有息负债中，短期借款和一年内到期的非流动性负债加起来，是414亿。公司有455亿非受限现金，应该可以覆盖未来一年要还的债务。
不过有金地的朋友说，长期借款内要求两年内还款的，也很多。
他说金地短债很多。在银团放贷意愿差，无法借新还旧的情况下，金地是凭借超强的执行力、一二线城市销售的现金流、拿地借开发贷等手段，撑到现在。
从金地上半年的现金流量表，就可以看出来他们回款有多拼命。经营性现金流流入的主要项目——“销售商品、提供劳务收到的现金”有363亿，居然比上一期还增加了30亿。
凌克辞职后，金地股价和债券都在暴跌。有机构做过一轮金地偿债压力测试，如果市场稳定在2022年的水平，金地差不多可以通过明后年的偿债高峰。
但如果市场比2022年下行30%，金地将有46亿资金缺口。这和两个月前，市场流传的一篇小作文预测得差不多。
小作文最后说，金地还没有到山穷水尽的地步，还有很多物业没有抵押和出售。金地也开始和广东的险资和国资股东沟通了。
但他们认为目前行业十分不正常，很多运营能力差的国央企反而活下来：
非常挫败。
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