房价为什么看起来没跌？

我经常收到观众的一个疑问，为什么数据上看这两年房价并没有下跌多少，但实际大家的感观却完全不同，不管是自己要卖的房子，还是从自己周围邻居、朋友那边听说的，都感觉房价下跌了很多。

现在有房子还在卖的朋友们最清楚，你现在把房子挂到网上，如果不是挂个超低价，根本就没有人来看。

很多人说，现在主要城市的房价比高峰时候的2021年下跌了20%-30%，但我们看全国70个主要城市的房价数据，二手房这两年并没有跌很多，新房甚至还在涨。

最近专家们甚至还喊出了：楼市进入到“坚挺向好”阶段，为什么数据和我们感受的有这么大差异？

这其实就是现在房地产市场最大的问题，有价无市，而且有没有一种可能，你现在看到的房价，根本不是真正的房价？

房地产的整体形势没什么说的。大概从2023年二季度开始，整个楼市的交易量就开始急速下降了，一二线城市的话还好，比如说北上广深这些地方二手房虽然也在跌，成交量也不好，但这些地方的房地产市场整体来说还是清晰的。

比如这个小区成交了多少，那个小区成交了多少，以什么价格成交的，这些数据最起码是清晰的，我们最起码还能看到这些数据。只不过二手房看的人少一点，房东被动降价多一点，一套房子可能要降价个四五次才能成交，但起码有成交。

以前房东要卖房，是中介求着房东卖，找了中介挂上去之后，迅速就有一群人联系前来看房，房东处于绝对的优势地位，不仅税费要对方承担，还可能会临时加价，只要房东愿意出手，价格合适，一两个星期，就能卖出去。

但现不一样了。现在房东找中介卖房，房东已经说了不算了，变成中介说了算，中介需要跟房东聊这个价格，不是房东想卖就能卖多少的，因为如果价格不合适，即使挂上了网，也根本没有人会看房。不是一天没有一个，而是几个星球甚至几个月都没有人来看房，房东想要快速变现脱坑，就只能选择降价，把价格弄得很有优惠才能够被人询价。但询价也不一定就等于成交。

现在的情况是，卖方急着卖，但买方不急着买，非要在房价基础上再继续谈价，整体上从一个房东上架房子到卖出房子，不降价个几次，是很难卖出去的。但这不是啥问题，毕竟二手房市场也是自由的市场，有涨就有跌，只要愿赌服输，都是能接受的。规则最起码还是清晰可见的。

但大家知道现在最可怕什么吗？

现在最可怕的不是那些一线城市热门楼盘，而是那些冷门楼盘，就是那些老小区，特别是那些三四线城市长时间没有交易量的小区，它们的问题是很大的。为什么呢？

因为你压根看不到市场真实的成交价，所有的成交价都有可能是假的，都是来骗你的。卖家靠这个成交价来卖房子，买家被这个成交价所骗，中间的人获得利润，这就是现在整个房地产市场的现状。

一层套一层的黑箱，你根本不知道你买的房子值或者不值，因为楼市下跌了这么久，你已经找不到参照点了，大家都在这个市场，被精准地收割。

不理解？没关系。我们来看房产中介财报就好了。前段时间，贝壳公布了2023年财报，数据显示全年总交易额达3.1万亿，同比增长20.4%；公司总收入达778亿元，同比增长28.2%；全年调整后净利润达97.98亿元，同比增长244.7%。

什么意思呢？就是贝壳这个房产中介2023年实现了爆赚。

按理说，房价缩量下跌，中介日子应该不好过，起码不应该赚的更多。但事实却刚好反过来了。现在是房价缩量下跌，中介反而赚多了。这究竟是为什么呢？我给大家举另外一个行业的例子。

大家都知道，2023年各种各样的演唱会特别火爆，根据灯塔发布的《2023大型演唱会年度洞察》的数据，2023年5000人以上大型演唱会票房近146亿元，创历史新高，观演总人次超2000万。

但大家知道文化演出市场有一个什么特点吗？那就是套路多。大家可以打开类似大麦这样的演出APP，看看各个剧场的门票就好了，类似开心麻花的剧场，前排价格，门票要卖个1000块，对吧？但实际上的价格是什么呢？

一个业内的朋友告诉我，一般拿下这些门票的时候，往往掏200或者300块钱就可以了。原因不复杂，就是因为文化演出市场是一个信息差非常大的市场，它们这个票的价格，就是纯纯的价格歧视。

价格歧视是一个经济学术语，也就是企业根据每一个消费者对产品的购买意愿，而不是根据产品的成本不同，来制定产品价格的方法，从而完成收益最大化。其实就是企业会根据不同渠道给到不同的价格，以此来赚取超额利润。

举个例子，大家都知道，电商刚兴起那会儿，网上东西便宜，线下东西贵，这其实就是一种价格歧视。精准收割那些年龄偏大、有钱又不会或者不习惯网购的人群。

现在大家都会网购了，也都习惯网购了，之前的套路跑不通了，但大家不知道的是，不同手机，不同购买能力的消费者看到的商品价格可能也不同，这也是一种互联网算法下更为精准的高级价格歧视。价格歧视，说白了就是渠道差异。

你人傻钱多，就原价买，稍微精明点，团购买，再精明点，找咸鱼或者黄牛买等等。渠道不同，商家给到你的价格也不一样。

实际上文化演出市场一票难求的事真的没大家想象的那么多，除了几个超级明星的演唱会，绝大多数明星的演唱会根本人都坐不齐，他们的票，本来就是供过于求的，很简单，多把椅子的事。你代入到房地产市场也是一样，现在房地产市场，供大于求，妥妥的买方市场。

但这还不够。你看到这里，没想到一个事，为什么文化演出市场这么坑，还能坑到人？原因很简单，大家都相信网络，都觉得网络的价格就是真的。

为什么呢？因为淘宝的出现让消费者对价格的感知有了锚定，就比如以前的时候，你去店里买衣服，你会发现衣服都很贵，但网上就很便宜，慢慢的你就习惯于去和网上比价，因为你相信网上的一定是最便宜的。

但现在的房地产市场和文化演出一个样，它正好相反过来了。他知道你会看网上的价格，他预判了你的预判，所以网上挂牌价和成交价比较贵，这实际上是一个小型的“反套路”。

你理解了这个东西后，再去看现在的房地产市场，会发现什么问题呢？现在互联网上的价格，完全是失真的。它只是挂在那里的价格，而不是真实的成交价，对于那些成交数量较多的楼盘可能还好说，但对那些成交很低的楼盘来说，就妥妥成了黑箱了。你根本搞不清它真实的市场价格是多少。

你是买方的话，这个房子可能200万就能卖，但网上挂了300万，你要掏300万去买，你亏了。你作为卖方的话，可能没有这个问题，你会觉得，房子摆贵点没事，反正只要挂的高，就卖不亏，但你摆上去卖不掉。

你作为购房者正好进了一个套路，因为那些想要卖房的人需要摆一个高价来衬托他们的价格更便宜。而且你相信那些房地产软件给你的成交价吗？有没有可能，那个成交价也是假的，真实价格，比那个低多了？

你可能下意识以为那些成交价是真的，但不是的，你要知道，这个世界是这样的：商家，他们给你看的数据，全都是为利润服务的。商家不在乎数据真实与否，他只在乎这个数据能不能给他带去利润。

再举个楼市的例子，如果你作为卖家在贝壳找房上线了房源，房产中介就会给你推荐一个叫“好赞”的服务。

贝壳找房官方对“好赞”的描述是这样，好赞服务是一个不可多得的机会。一旦使用，房源就会享受一定的特权期，期间贝壳与链家两大平台会联手倾注海量流量，再借助大数据的精准匹配，房源能够迅速触达潜在买家，实现高效交易。

仿佛只要挂上“好赞”的标签，成交就指日可待。但若要使用这项服务，除了房主在成交后需支付原定的佣金，还得额外向贝壳找房支付费用。这笔费用大小不一，在不同城市也不一样。有些城市，“好赞”的服务费用是1%，按照500万的挂牌价来计算，这意味着房东需要额外支付给中介接近5万块钱。

中介抓的就是房东希望尽快将房子出售的心理。其实大家都明白，“好赞”这种商业模式根本就是不合理的。卖房，肯定是价越低越好卖。但实际上是，你给中介好处费越多，你越好卖，从这个角度也可以说明网上显示的部分房产成交价的虚高，这本质上是好处费换来的互联网算法抵消了一部分房产的下跌幅度，换句话说，真实的成交价是网上显示的成交价减去好处费。

而且很多时候中介还会伪装成买房人来故意迷惑卖家，目的就是为了让卖房人觉得自己买了的服务，是有用的。等于是凭空创造了利好消息。这个套路在股市上天天发生，庄家想出货了，出点利好，你以为是公司的利好，其实是庄家出货的信号，你又被套路了。

这就是现实房地产市场的一个问题。大家网上去看房价，六万、七万、八万，还可以，但你去小区里线下去看房价，卖多少？四万，五万。线上和线下的差距是很大的，而造成这一切的差距在于什么呢？你信了房地产软件的数据，你觉得他们给到你的数据，都是真实的，都是没有问题的，都是靠谱的，于是你把他当成了锚定，结果你就被割了。

或者说，你太相信数据，这本身就是一个问题。

在现在这个房地产市场里，对于普通人来说，你几乎是看不到任何有用和真实的信息。你是卖家可能还好，只要你不急着用钱、不急着卖，不会被坑的特别惨。但如果你是买家，这个情况可能就很糟糕了。当整个市场充斥着各种虚假信息的时候，如果你在这个市场上没有足够的专业度，你大概率是会被坑的，而且大家真的不要觉得买方市场的话语权就在买方手里。

不是的，真实的情况是，信息差在谁手里，谁就有真正的话语权。

大家都觉得房地产开发商坑人，但二手房的房东和中介其实更坑。因为房地产商，他需要坑很多人，所以他不能逮着一个人薅羊毛，但二手房东和中介不一样，它只要坑一个人，就够了。在购房者视角里，一切价格都是乱的。因为所有卖房的人和中介，都在想套路他们，能卖高价，就卖高价，真不行，再给低价，现在的房地产市场，完全就是价格歧视最严重的市场之一，鱼龙混杂，一锅乱粥。

从另外一个角度讲，从卖家到开发商，从银行到中介，整个房地产产业链里面的每个参与者，全都想从买家身上咬下一块肉，这些人全是买家的对手盘。

最讽刺的是，你的房加入不幸还烂尾了，责任还全在你。

中国资本市场研究院院长吴晓求去年在博鳌论坛表示，房地产的本质是是消费品，百姓不应该用资产池里最重要的资产来进行投资，老百姓70%的资产在房地产上，这是不对的。

但这个时候，我们也要思考另外一个问题，如果占据了老百姓大部分家当的房产都看不到真实的价格，那老百姓的财富，还怎么来保障？一个市场鱼龙混杂，你改变不了这个状况，那么最聪明的做法就是远离。

毕竟有些市场不怕你赢钱，就怕你不玩。