2024年，楼市的真相！

作者： 子木
来源微信公众号：子木聊房
已获授权转载

年终复盘，几乎成了习惯，但今年格外难写。

是因为回想2023年发生的事情，大多是让人不开心的。

我不想再把这些不好的事情，拿出来解释传播，引发焦虑。

今年大家已经够辛苦的了。

为了写这篇文章，这段时间辗转5个城市，跟各行各业的朋友进行了深聊。

悲观的有，乐观的也有，但大多数对明年的光景，还是比较有期望的，只是看不清趋势。

下面的文字，我试图用自己的理解，帮大家进行剖析，希望在2024的迷雾中，独自清晰，客观看待身边发生的这一切。不喜勿喷。

1、间接性失效

2023年，跌出了大多数人的预期。

股楼双杀，基金连爆……之前股民骂房投，房投骂股民，互相嫌弃，但今年只能握手言和，相拥而泣。

几乎身边所有做投资的，无一例外都在亏损，连资深分析师都汗流浃背，说，一切判断逻辑和实操方法，几乎都“失效”了。

为什么？

这是因为在“特定状态”下，中微观失去了判定的“锚”。

这句话不易理解，我解释给大家。

其实“特定状态”，就是周期的一种阶段。

读过《易经》的人应该都明白，这个世界的运转法则，就是阴盛阳衰，阳盛阴衰，万物周而复始。

过去四十年，我们拉高杠杆冲经济，跑了别人200年的路，创造了所谓的经济奇迹，但背后其实是在透支了周期的规则，严重超出了债务的承载力。

2015年，全国就已经进入了偿债周期，这个阶段最应该做的，并不是用房地产去熨平周期，而是大力投入实业和科技，把居民收入想办法拉起来。

然而最后的结果是，再一次走了捷径，把央行放的水用在投资端，以至于有效需求被压缩。

今年出现的一系列不好的事情，其实都在还债。

周期的降落并非是一件坏事，参考全球发达经济体，基本都是潮汐起伏，一个经济体要想走向最高处，一定要经历几波的涨跌。

但意外的是，我们本以为这场潮汐可以很好的降落，慢慢的出清，结果刹那间，“硬着陆了”。

直接摔进，ICU。

这里面当然有他国的恶意竞争和口罩的疤痕效应，但我认为，一家“企业”的成长，不能完全甩锅给大环境。

我很喜欢本山老师的一句台词：

怎么你到哪儿，哪都大环境不好，咋的，你是破坏大环境的人啊？！

本来竞争环境不好，做决策就要谨小慎微，精细化操作，然而还是出现了事故。

就像一家公司，本来运转的有点儿吃力，利润越来越少，突然间，决策层又把最畅销的爆款产品，主动下架了。

一瞬间，各个部门都揭不开锅了，年终奖更是泡汤。

不去积极改变策略就罢了，甚至还有人舔着脸，在那边吹牛逼鼓掌，夸政策正确，有利于公司业务转型，一切尽在掌握。

这就有点儿无耻了。

事故多了，就变成了不一样的故事，市场沦为“敏感体”，一碰就嗷嗷叫。

比如前几天，某部门下发了一个文件，可能要出台对于游戏行业的遏制令，我看了一下文件，感觉很正常，防止了很多小孩子过度沉迷充值游戏的风险。

要是放在过去，这道文件掀不起什么波澜，而现在，市场的反应是，暴跌……

很多人问我，2024年会是什么样子？

没有人能预测得到，但我觉得大概率会好转。

一方面，政策是自上而下的，但绝不在于上，而在于下，今年市场的反馈，其实已经开始形成一定的情绪阻力，在不断强化对决策的反馈效力。

没游戏玩，人们能忍，但没饭吃，是很可怕的口罩就是典型案例。

另一方面，其实已经主动意识到了问题所在，从今年年底的经济局会议的措辞上看，一切以经济建设为基础，重新振作二次改革开放。

从之前的“求稳”到现在的“求变”，这是一种意识形态的转变，但也希望那些无耻的人不要再吹嘘拍马了，这种但凡出现我的公司，反手就是一个大嘴巴子。

最好的折腾，就是不折腾。

2、价格下跌

2023年，你会发现大多数商品价格都在下跌。

其实并非是因为电商带货崛起，压缩了产业路径，让所有商品的上市成本都变小了。

而是背后，制造业已经形成了高度的产能过剩。

举个例子，去年一家企业生产了1000个电热毯，买的人有1000个，价格定在了100元/个，供需平衡。

但今年，这家企业生产了2000个电热毯，但买的人剩下了500个，这时候暖宝宝还会定价100元吗？肯定不会。

库存就是成本，这家企业为了活命，会把价格调低至50块钱，或者20块钱。

供需失衡，价格就会下跌。

很多人每天很开心，逛逛直播软件，买了好多便宜的东西，薅羊毛，不亦乐乎。都认为价格下跌，买到便宜货，省了钱。

站在个人角度，的确是好事，但站在经济运行的角度，商品下跌绝不是一件好事。

因为企业没有利润，就不会开更高的工资给员工，员工拿不到工资，需求萎缩，就只能再去买便宜货。

长此以往，商品价格和个人工资形成负面循环，无下限卷下去，最终大家穷的叮当响。这就是"缩画面"形成的原因。

很多发达经济体其实都在反向操作。

比如新加坡，经济科技互联网发展也很早，但为什么新加坡不鼓励这种砍价电商，一直都被制约呢？

是因为砍价电商一旦兴起，就会压缩产业路径，导致大量的从业人员失业，实体店铺关门倒闭，本质上，放大了财富差距。

一个做电商供应链的朋友给我吐槽，电商带货是个好生意，但是赚不到钱，钱哪儿去了?

都被头部主播和头部机构赚走了，他们拿走了市场80%的钱，但对市场的消费贡献，却不足1%。这对产业链的其他人其实是一种剥削。

价格内卷，最终都会反应在消费品的体验上。现在都在卷价格，以至于很多商品基本没利润了，那么就只能在制作成本上偷工减料。

价格下跌到一定程度叫跌出性价比，但如果非理性下跌，最终都会让商品出现另外一种形态，遍地烂货，最终都是消费者买单。

很多人开始担心了，那么这样下去，整个消费环境都会缩起来，是不是上面会出政策打击砍价电商？

这就是市场有趣的地方。

市场是很聪明的，就像是走迷宫一样，在某一个点上卡壳了，就会想着去其他地方，找到一条新的路径。

目前来讲，已经找到了两种可行的路径。

一种是出海，把产能推到海外消费群体，欧美、中亚、东亚、东南亚，大力投资一带一路就是为了创造更多可以输出产能的消费体。

用国外需求对冲国内供应，价格就会慢慢止跌，缩画面好转。

今年年底进出口数据还不错，明年会改善很多，做进出口生意的人，会好过一些。

第二种就是主观意义上，去寻求高端商品。

一个朋友跟我说，其实未来的商品形态，不会出现全部内卷的格局，未来一定会出现更高端的产品，来分化市场。

你看现在的新能源车就是这样，70万、80万，100万，很多车企都在做高端了，就连小米这么热爱性价比的企业，新出的这款车目测也在30万+以上。

因为大家明白，卷低端的结果只有死亡。而高端，却会有生机和特定的消费群体。华为的反向价格上涨就是这个逻辑。

华为有利润，才有钱给工程师继续做研究，生产出更多的黑科技，更强的技术溢价，服务更多的高纬度消费者。

所以在2024年，做高端反而是一种趋势。

一个出版商朋友也跟我说，很多人以为短视频和直播平台对书籍行业是灭绝姿态，但事实上今年书反而卖得很好。

因为这个时代太过浮躁，这时候反而一些人开始寻求内心的平静，以及系统性学习知识。而那些坚持高质量内容输出的作者或者作家，更稀缺。

我也决定在2024年，知识星球的价格往上调一下，让圈友感到自己买到的东西是升值的，我也有精力去帮助那些愿意付费的愿意学习的读者朋友。

坚持不降价，拒绝白嫖，是对时间和付出的一种尊重。

3、楼市逻辑

楼市并不是单纯买房卖房，而是经济学、产业学、人口学、地理生态的综合体，错综复杂。

首先说我的言论：

2023年年年底，也就是此刻，大多数城市房价下调30%左右，已经超跌入底。如果以国民财富主要占比来讲，现在的房价并不贵，只是居民收入差了一些。

讲出这句话，很多人开始着急了，直接下拉到末尾开始码字骂人。

很正常，大多数人骂房价是因为买不起，买不起就要骂，骂崩了再去抄底，但事实上，到那个时候还是买不起房子。

对房子没需求的人，根本不在乎房价涨跌。

而真正的智者，也敢于面对市场规律和事实。

那么为什么我会断定现在的房价已经入底了呢？

关键不在于价格，还是家庭财富占比。

前几天我看了最新的中国家庭财富报告，中国家庭73.8%的家庭财富都在房子里。

这意味着什么？

只要房价下跌，财富就会缩水，跌得越多，家庭越穷，越穷就不会消费，害怕消费，经济就失去了最重要的马车。

某种意义上，消费和房子在呈正关联性。

所以前些年很多人都排斥楼市，认为房价应该大跌，一鲸落万物生，但结果呢？

一鲸落万物衰。

我一直坚持楼市合理运转，不希望太冷，同样也不希望像前些年疯狂刺激楼市，一顿乱炒。

房价上涨一定是被动概念。

好好工作打拼事业，有钱了就买好房子，升级改善体验，产生资产效益，助推房价上涨，以资产稀缺性的方式来反馈给中产付出的努力，这本身就是一个劳动力的投资回报的故事。

是典型的能者多劳的合理社会分配。

很多人又说，怎么低了？跟美国对比，中国一线城市房价还是很高……

还是财富分配问题，美国家庭主要财富都在股市，如果股市跌个30%以上，你看看美国的经济会怎么样，美国家庭的体感又是怎样，可能消费会更差。

归根结底，2015年-2023年，就是一场维持8年的楼市大周期，而现在周期已经接近尾声，很多人在这场周期内赚的盆满钵满，但更多人为城市的发展做了没有回报的贡献。

关键还是在于，经历过调整后，房价还能不能涨得起来？这才是大多数人应该关注的问题。

主要判断依据在于四点：

1、是否已经具备一定的产业规模

2、是否在国家战略红利之上

3、是否具备一定的人口虹吸力

4、你的房子是否稀缺

四点都具备，不用担心房价，即使现在经历调整，随着经济改善，房价一定还会回来，如果不在，那么抱歉，房子会随着历史被埋入尘土，只剩下了自住价值。

也就是说，虽然现在大多数城市已经调整到位，但至于未来涨不涨，是两个概念。涨得可能只有20%左右。

芒格说过，宏观是我们必须忍受的，而微观才是我可作为的。

认真分析自己的资产情况，房子状况不好就勇敢抛掉，有实力就建仓在优质城市买稀缺房子，对财富做定投。

4、悲观与乐观

悲观和乐观的视角，看待同一件事情的发生，是完全不同的。

很多人看到了当下的艰难，觉得很痛苦，很悲观，但其实也有一部分人，在看到了艰难之后，可能迎来的黎明，身残志坚。

就像我上面文章内容，虽然很沉痛，很多事情都不理解，但事实上，事态的发展向好的方向改善。

问题最大的困难，不在于问题本身，而是解决问题是否有方向，如果有，乐观一些更好。

大多数人悲观是没有经历过周期的跌宕，当一个人暴富过，也破产过，他看待财富的视角会全然不同，上限和下限都很开阔。

今年发生了很多不好的事情，但同样好的事情也很多，比如新能源汽车出口，大飞机、大游轮上线，芯片产业的突破等等。

这都是一个民族为之自豪的事情，之所有还没有把产业科技兴起带来的红利反馈到人均GDP层面，是因为这些高科技红利还需要时间去沉淀。

就像小孩子一样，诞生代表着希望，代表着一切可能性，但如果不出生，那么一切都只有0。

中国经济最大的驱动力，并不是宏观架构多么牛逼，土地多么辽阔，资源多么丰富，而是生活在这个场域里，有千千万万努力拼搏的人。

他们很纯粹，很简单，没有那么多七七八八的心思，只希望有一个更好的生活，有一个更幸福的家庭。

2023年，大家辛苦了。

2024年，一定要轻松一些、幸福一些、健康一些，更有钱一些。

感谢大家一路相伴。

全文完。