楼市的下半场！

作者：印闲生
来源：江宁知府（ID：jiangningzhifu2020）

2015~2021这一轮的房地产盛宴里，中产阶级踩到的一个大坑是到郊区、远郊、环京、环沪等区域投资房产。

这些房产多拥有各式各样的噱头，比如：恒大海上威尼斯，碧桂园十里金滩、十里银滩，五花八门的文旅地产，以及靠近高铁站/远郊地铁站XX分钟到XX的楼盘等。

在资产价值重估的年代，它们沦为降价重灾区。

不过换个角度看，中国的大城市或许真的需要一轮郊区房地产建设，但郊区房产不能简单地把市区高层小区给复制过去，而是要另辟蹊径。

目前世界范围内的大城市存在两种模式：

一种以美欧澳等发达国家为代表，呈 “City+Town”或“中心City+卫星城”的形状，在一个庞大的区域里填满houses，采用汽车为主要通勤方式，辅以公共交通，都会区人口集中于郊区houses而非市区公寓楼。

另一种是以日韩等后起发达国家和绝大多数发展中国家为代表，围绕城市中心和副中心建设大量楼房，以便捷高效的公共交通为主要通勤方式，人口集中于市区。

后者本质上是速成式的，发生在城市化飞速推进的年代，通过建设高层楼房的方式为短期内大量涌入城市的人口提供居所。

等迈过这一阶段后，中国也会产生像发达国家一样的差异化住房需求——有人喜欢繁华便捷的市区公寓，有人喜欢安静宽敞的郊区别墅。

特别是随着一部分工作机会和商业配套从市中心迁到郊区，一种“市中心→副中心→郊区镇”的模式将会逐步完善。

对于土地紧俏的中国大城市来说，完全和美、加、澳等国做对标多少有些不切实际，我们不妨找个情况类似的对象来参考，比如东京。

楼房密密麻麻的东京市中心

东京都人口数达1399万，如果以东京都会区来计算（一都三县）则拥有3800万人口。

1960年代，东京进入战后高速发展期，为了迎接1964年奥运会，整个城市大兴土木，除体育场馆等奥运所需设施外，绕城高速等多项公共建设也同时展开。

七八十年代，随着日本经济高速发展，东京人口激增，居住条件及交通状况均异常拥挤，堪称通勤地狱。

进入九十年代之后，日本经济陷入长期不景气，出于刺激经济和疏散市中心人口的考量，东京启动了大规模都市更新与改造计划，新宿、涩谷、临海等副都心在这一时期迎来发展机遇。

以东京作为参照，中国的大城市近些年也先后进入“副都心”建设的阶段，例如上海早在2001年便确定了徐家汇、五角场、花木、真如这四个副中心。

不过对于大多数财力有限的二线城市来说，习惯于集中力量建一片“新城”，如成都的南城、郑州的东城等，期间多多少少有些忽视“老城”的城市更新工作。

1991年东京都厅迁移至新宿后，西新宿逐渐出现许多高楼。

市中心建设是城市发展的第一阶段，“市中心→副中心”是第二阶段，均属于中心区不断扩张的过程。

接下来让我们把目光聚焦到大城市发展的第三阶段——郊区建设。

某种意义上讲，与西方顶级城市相比，中国大城市市区的城建水平已经能够看齐甚至超越，差距主要是在郊区。

西方发达国家城市往往是一个都会区的概念，围绕市中心的很大一片区域均为建成区，坐落着密密麻麻的小房子。

按照粗略估计，一个100万人口的美、加、澳城市，其建成区面积可能要相当于人口300万至400万的中国城市。

至于说像洛杉矶、纽约等特大城市的都会区，实际建成面积要超过北京、上海。

洛杉矶都会区

中国作为后发国家，城市化进程主要发生在过去二十年间，九十年代连陆家嘴都属于“乡下”。

经历过突飞猛进的城市建设后，未来我们的市区只能是“精雕细琢”，想进行大规模拆建已十分困难。

正因如此，中国城市化的“下半场”大概率发生在郊区。

以参考对象东京为例：

东京郊区的武藏野市，距离市中心20多公里。从建筑形态上看，其居民大都生活在各式各样的公寓楼里，居住体验可能还不如中国式“小区”。

东京远郊的立川市，距离市中心40多公里。从建筑形态上看，以小别墅和洋房小区为主，很少有高层建筑。

立川到东京市中心开车距离40多公里，正常情况下需要一个小时；乘坐地铁则要一小时40分钟左右，日本郊区到市区的铁路有直达、大站、每站停等不同模式，进城时间上也会有所不同。

关东平原最边缘处的八王子市，尽管独栋小别墅十分紧凑，但已经初具西方社区的形态。

纽约长岛的居民区。简单对比不难发现，东京郊区的城建、绿化水平跟纽约比仍有不小差距。

简单点说，中国大城市郊区需要一轮居住环境升级，这种升级必须得做出吸引人的“差异化产品”，如别墅、洋房等，而不是把市中心的高层小区简单复制到郊外。

目前中国城市的郊区虽然有一些别墅群，但其客户群体以中高收入者为主，普通人很难消费起。

需要说明的是，国内的“别墅”跟国外的“house”并不是同一款产品。

国外house多以木板结构为主体，有点类似于速成板房（低成本别墅），其外墙砖只起到装饰、保护主体和挡风雨的作用，而非承重。

建一个house通常是土地成本1/3，建筑成本1/3，水电等各种配套1/3；取暖方式五花八门，有传统的壁炉、暖气片，也有燃气送风、中央空调。

澳洲的house以一层居多，屋内布局很像平层套三、套四房，进门处为客厅，有的还会“车库入户”。

美国的土地比澳洲稀缺一点，两层楼的house居多，一楼一般是客厅、餐厅和厨房，二楼为卧室区。

除居住模式的升级外，郊区基础设施配套以及城市界面也需要精雕细琢一番，不能给人一种厚此（市区）薄彼（郊区）的感觉。

当然，这一切其实都难不倒我们神通广大的开发商，问题的关键或许在于放宽土地使用限制，并从中探索出一套可持续进化的商业模式。

上海西南郊有一片面积很大的莘闵别墅区，但因周边城市界面较差、毗邻铁路和工业区、交通教育商业配套薄弱等问题，并没有发展得如预期般理想。

中国人常讲“衣食住行”，前两个俗称“温饱”问题，目前已经基本解决了。

记得二十多年前，大多数中国人只有过年时才能买一身衣服，叫“过年衣服”，然后一年年攒下来几件衣服替换着穿。

进入新世纪之后，私家车开始成为一部分富裕中产追求生活品质的象征，那时小轿车很稀缺，以至于许多2000年前后规划的小区根本就没有车位，到今天停车成了老大难。

最近几年，随着汽车工业突飞猛进，中国已经成为世界第一大汽车生产国和最大新车消费市场，普通家庭几乎都可以拥有一辆私家车。

食→衣→行→住，展望未来，有关居住条件的升级或将成为中国最大的一块内需。

居住改善无止境，我们距离真正“住得好”其实还差得很远。