楼市利好来袭，背后你要看清这些趋势……

作者 :正文注明 2024-10-17 13:35:03 围观 : 次评论

作者：子木
来源微信公众号：子木聊房
已获授权转载

今天上午10点，决定房地产历史走向的大会开启，会议由住建部部长，财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人，高规格团队答记者问。

老规矩，先贴内容，后做分析：

发布会具体内容，概括起来，就是松绑、降费、加料。

松绑：

全国全域取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准。其中一线城市，北上放宽限购，深圳除福田、南山超核心区以外全面取消，广州全面取消。

降费：

降低了住房公积金贷款利率0.25个百分点；

降低了首付比例，统一首套、二套房贷最低首付比例到15%；

降低存量贷款利率；

降低“卖旧买新”换购住房税费负担。

通过落实这些已出台的政策，降低居民的购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。

存量房贷利率10月31日之前都会敲定，加点统一变为-30BP，浮动利率自动更换，固定利率需要去找银行变更。

加料：

一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。

全国仅35个大城市待改造规模就有170万套，其他城市也有改造需求。全国城市需要改造的危旧房还有50万套。

这次，对条件比较成熟的100万套，通过加大政策支持力度，提前干、抓紧干。主要采取货币化安置，这更有利于群众根据自己的需要选择合适的房子，又不用在外过渡，能够直接搬入新居。同时，也有利于消化存量商品房。

二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。

将所有房地产合格项目都纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。鼓励官方下场收房收地，盘活存量土地和房屋。

解读：

1、很难想象，这次又开启了货币化棚改2.0，直接发钱给老百姓，进行涨价去库存，这次新增100万套（15年货币化棚改580万套，16年超过600万套，这次100万）。

货币化增加支持力度，有利于快速去库存，但这次选择的城市，主要集中于群众支持的，收支平衡避免地方债务风险的项目。

主要是支持地级以上城市，金融机构、商业银行都给专项借款，还允许地方发专项债用于棚改货币化的执行。也就是说，弹药无限给，全力推动棚改2.0。

而且部长还强调，工作做得好，还可以继续增加旧改规模。

也就是说，100万套只是保守数字，后期有可能加速体量。按照2015年的货币化情况，地方为了拉动经济，棚改项目的设定远不止老危旧房，一场货币大水即将冲入楼市，不知道又有多少人会因此暴富。

2、国外记者问到一个重要的问题，国庆销售一线城市虹吸效应严重，三四线城市限购怎么搞？

回答承认了虹吸效应，认为是历史进程，不可避免，有利有弊，“我们都会趋利避害”。

这意味着官方承认了核心城市与三四线城市的差距，而且选择默认为战略性放弃三四线发展，这对于没有产业基础和人口基数的低能级城市来说，绝对是利空消息。

如果目前的逻辑，那么未来有增量的发展，最后只能集中于一二线城市。

3、这次准备执行开发商全域白名单，意味着所有房企都可以拿到充沛的金融支持，跟前两年形成了，天翻地覆的对比。

不过经过这么一轮大清盘，剩下的开发商基本都以国企和地方城投为主了。上面还特意强调，地方可以直接发债给开发商钱用于买地，这也是历史性改变，政府强力介入市场。

好处是未来不会再有烂尾楼了，购房者可以完全放心，房地产市场更加稳定，坏处是，民营企业份额不足，是否会让市场缺乏竞争。但就目前来讲，国企的产品还是不错的，因为央企、国企和城投之间也存在激烈竞争，只要上游充分竞争，下游才可以食利。

4、没有小作文提到的7万亿专项债，这部分被模糊了，但官方提出货币化棚改2.0是远超预期的，而且未来如果有体量的空间，那么整体救市规模叠加4万亿的B端刺激，也有7-8万亿的刺激规模，这也证明了官方要把楼市作为主要战场的决心，涨价去库存兜兜转转又回来了。

5、会议大篇幅讲到了新市民安居问题，官方表态，将大力建设保障性住房，而且还会提高二孩家庭的保障房面积段，保障房的量未来会非常大，用于满足双轨制需求，保障中下层住房需求。

那么逻辑已经很清晰了：

1、三四线除核心资产，其他一律变卖换一二线资产。

2、一二线城市不要购买与保障房“同质化”的产品。

3、买得起，有资金能力的，可以参与享受下一个阶段城市发展红利。

4、买不起的，一二线城市继续等保障房，未来大批建设后，配售型保障房的房价是市场半价，不过保障房增值属性为0，纯内部流动。三四线均价基本都回落到5千到1万左右，老房子基本都是5-8千的水平，如果买不起，国家也不做保护。

5、优胜劣汰，城市之间、阶层之间的竞赛彻底打响，政策照顾到强者，红利也被强者所分享。

6、这次全国中介和开发商都会借势炒作舆论，号称全国房价大涨，全国普涨，如果看完前面几条，你会知道哪些是真哪些是假。

7、相信价值而不是价格，相信数据而不是舆论，相信长期而不是短期。接下来10-12月份是城市最重要的观察期，如果出现连续翘尾趋势，来年3月房价必然上涨，这是基本常识，我会帮大家做好数据监控，及时“天气预报”。

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