2025年楼市，一定要注意这三件事！

作者 :正文注明 2025-02-15 08:50:12 围观 : 次评论

作者：子木
来源微信公众号：子木聊房
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今天聊聊楼市，最近发生的大事比较多，我尽可能都联系在一起，重点信号会多分析一些。

如果有买房、卖房决策，耐心读下去。近期政策和信号，对2025年楼市影响很大。

第一，返乡置业潮彻底结束了。

曾几何时，春节返乡置业，一度是炙手可热的节点性话题，即便是欠发达的县城，春节楼市也是一片火热景象。

然而，2025年的春节，这个话题，彻底销声匿迹。饭场上，人们不再讨论房价。

归根结底，房价跌麻了，而且接盘者缺失，能级越低的地方，房子越卖不出去也卖不上价格，信心崩坏。

尤其是县城，有地方买房送车位+十年物业费的促销，依然无人问津。

春节期间，三四线城市找房热度跌幅，高达28%。

“楼市分化”，是我最早在8年前提出来的，每年都在聊，聊到现在，人们耳朵都起茧了。

很多人顺势而为，很多人依然不信。

无论信与不信，都没关系，因为“分化”变成了“分裂”。

在全国大回调之后，大多数地方的房子，基本丧失金融属性。那些曾经靠宏观叙事和纯炒作的房子，成了历史的陪葬品。

上面也不会再给更多的资金支持，帮助低能级城市房价的反弹或者复苏。

除了经济较强的三四线或者县城，比如昆山、江阴、张家港、慈溪、义务、龙口、寿光等等百强县，经济同样还在增长，可以虹吸周边更低能及的劳动力。这些地方，学区房和改善房还有增长的势能。

其他三四线或者更低能级的房子，想卖的，就在今年即将到来的3月份，这是全年相对最好的楼市窗口。

一二线城市，则是另一番光景。

春节期间，35个重点城市在春节周成交面积约23.46万平方米，同比上涨，广州新房网签量同比增47%，北京增5%，成都、南京、武汉等二线城市成交量明显增长。上海、深圳等一线城市二手房成交创近三年新高。

这都是触底的信号。还有一个土拍市场在加速复苏。

深圳首宗居住用地溢价超70%；北京朝阳区地块以87.3亿元成交，溢价率10.5%；郑州金水区地块溢价率达87.5%；杭州，两宗萧山土地，一宗溢价61.91%成交，另一宗71.25%，拱墅区更夸张，价率 71.25%，刷新杭州土拍最高成交楼面价。

还有上海、武汉、昆明、金华、江阴等等都出现了不同程度土地溢价。

溢价是什么意思？

就是开发商愿意花更高的价格拿地，这是市场信心最主要表现，大家已经开始形成共识，房价已经有了反弹趋势。

预计3月，全国小范围的小阳春行情会到来，深圳和上海领头，北京和广州跟上，然后是杭州、成都、武汉、苏州、南京、宁波等等。

这些城市的价格，已经触底，局部反弹是大概率事件。

第二，最近全国各地推出新一轮楼市政策。

1、专项债收储。

刚刚各省两会落幕，其中多个省份在文件中对房地产都提到了一句话：

发专项债，收储存量房和存量土地。

这是去库存最简单有效的方式，意义重大。

一方面，盘活房企和土地，让下游市场有了流动性，另一方面，把存量房屋转化为保障性住房，让城市更多容纳就业人群。

但收储规模，依然跟各地方的财力有关，比如广州节前就已经启动大规模收储，预计今年就会大幅度消灭库存，新房没了，供应端短缺，就会传递到需求端，造成房价触底回暖。

但有的城市，连消费券都发不出来。财力和基本面依然是基础。

2、“4取消、4降低、2增加”。

取消限购、限售、限价、非普标准。

降低公积金贷款利率、首付比、存量房贷利率、换购税费负担。

增加100万套城中村和危房改造；增加4万亿白名单项目信贷规模。

这些都是促进房价回稳的手段，很多城市都在跟风推出。但我认为，当下楼市，最最重要的还是信心。

简单来说，就是房价还能上涨的信心，以及收入预期持续上涨的信心，只要信心在，即使政策不出，人们还会蜂拥去买房。

说实话，现在的房价贵吗？

并不贵。

全国普跌30%以上，回到了2016年。即使二线头部城市，比如成都、武汉、重庆、苏州、南京等等这些城市，只要不买核心区。

房价1万-2万多每平米的标的很多，80-100平米在100-200万的区间，首付15%，利率在3%左右，小平米住房，首付20万就能拿到手。

而大多数人在观望。

一是因为他们害怕房价还会跌，利好政策还会出，“等等党”正确，而现在买房就是冤大头。

二是，普通房子满足不了自己的需求，还不如租房，而真正想要买的房子，更大贵好也更贵，这就要衡量未来的就业形势，薪资收入，是否能从容还房贷。

唯有打消悲观念头，才能迎来房地产市场的真正复苏。而这都需要真金白银，花钱去刺激，而且是超预期的力度。

如果今年想借3月小阳春，发酵更大范围的房地产回暖，那么这个月底，下个月初，就一定还会有大政策出台。

目前已经听到了风声。

最后，聊聊当下的“确定性”买房。

房地产已经不再是当年那个，政策一喊，人们普遍上头冲进去接盘炒作的时代。

这意味着，2025年买房逻辑，基本没有感性的炒作逻辑，而回归到纯粹理性的价值逻辑。这意味着：

经济决定一切。

比如杭州，春节期间房子卖得特别好。DeepSeek概念爆发，让杭州成为中国的AI硅谷，科技之城。

再联系到宇树科技、游戏科学、云深处科技、强脑科技、群核科技等科技六小龙，以及马云归来的阿里反弹概念。

杭州的经济动能，瞬间得到爆发式生长。未来，AI的规模效应会在杭州落地，会加速虹吸全国AI人才，创造高薪就业岗位。

这段时间，AI产业直接带动杭州豪宅需求，拱墅区智慧网谷地块楼面价破8000元/㎡，预测核心区新房单价或超10万/㎡。这就是买房的“确定性”。

还有深圳，春节期间，楼市同样火爆。

节后七天二手住宅带看量同比增长 37%，其中节后五天带看量涨幅高达 53%。节后首个周末，一二手房看房量快速回升，单日看房量已回升至去年 10-11 月的高位水平。

1月深圳全市新建商品住宅网签销售 5090 套，同比增长 97.3%；二手住宅网签成交 4554 套，同比增长31.5%。背后依然是经济推动。

深圳2024年GDP增速高达5.8%，位列四大一线城市之首，同样是全国TOP10排名第一。

华为和比亚迪高端制造业，带动了第二产业增加值，高达1.39万亿，增速8.3%。同时，深圳进出口规模，去年超过上海，位居全国第一。

产业好，大公司多，经济强，人才流动只会越来越充沛，房价是否上涨，怎么上涨，都已经充分写在了经济数据里。

第二个“确定性”，是“好房子”。

北京楼市刚出新政策，特地印发了文件，定义“好房子”标准。什么是“好房子”？

可增加封闭或开敞阳台，部分面积不计入容积率，允许套内面积比较大的住宅可在起居室设置一定比例面积的挑空空间。

除了可以送阳台，还可以送高度…基本完全弱化，甚至杀灭了公摊面积。

这是一个市场信号，接下来很多城市都会出台好房子标准，实际上2024年下半年，四代住宅和类四代住宅的项目，已经出现了很多。

这种“好房子”会在产品设计上，借政策春风，对同级别资产形成降维打击。产品出现代差和割裂感。

那么就从中产生了两个确定性，一个是买这样的房子，另一个是卖掉被影响的同类别房子。

值得注意的是，这样的房子，会在城市非核心区，以改善房和豪宅的形势大量出现。

未来一二线非核心区的资产，会遭遇重创。小平米刚需，会有保障性租赁住房冲击，大面积改善，会遭遇“四代住宅”冲击。

唯一的壁垒，可能就是地段和资源，毕竟大基建降速背景下，优质城市配套未来会很难被复制。而人口会再一次被强制集中。

看懂趋势，一些房子就抓紧时间卖了，没留的必要。

第三个确定性，是租售比。

这几年，房价下跌，租金也下跌，但当房价下跌速度远超于租金，那么租售比就会直线上升。

前几天复盘，我发现很多城市房价回调后，租售比都出现了大幅反弹，比如上海部分区域租售比达2.5%，接近房贷利率。

这意味着什么呢？

房产的租金现金流已能覆盖或接近覆盖贷款利息成本。这标志着市场从依赖房价上涨的投机逻辑，转向以租金收益为核心的现金流逻辑。

那么房产就有了其他的投资思路，比如总价100万元的房产若年租金3万元（租售比3%），在房贷利率2.85%时，租金收益可覆盖利息成本。

未来房贷利率还会逐渐下降，趋近于2%，机会利差将越来越大。

当然，买房要分得清，经济是上行期还是下行期。每个城市都不一样。

这个城市如果经济上行，那么房产投资的主要收益来源于房价上涨，其次才是租售比。但这只存在经济发达的城市，有大量高薪收入的人口。

如果经济下行，又是经济欠发达的地区，买房则要充分考虑租售比，这也是流动性和风险性的显现。

看懂三个“确定性”，2025年买房就有了方向。以此再来分析不同城市和不同板块。

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