频繁涉嫌“学区房”炒作 我爱我家净利暴跌暴涨

《投资者网》葛凡梅

我爱我家控股集团股份有限公司（以下简称“我爱我家”；000560.SZ）再次上演违规戏码。

7月6日，北京市西城区房管局发布《关于我爱我家员工发布煽动性信息的情况通报》，通报指出，北京我爱我家房地产经纪有限公司2名员工，针对西城区教改政策发布煽动性信息引发群体性聚集，涉嫌寻衅滋事，已被刑事拘留。

企查查信息显示，北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称“北京我爱我家”）是我爱我家持股100%的子公司。据统计，北京我爱我家曾涉司法案件1839起，历史被执行人64次，历史被执行总金额超1200万元，裁判文书统计分析，所涉及案件中，房屋买卖合同纠纷最多。

纠纷缠身的北京我爱我家仅仅是我爱我家157家纳入并表的子公司之一，从中或折射出我爱我家众多问题中的冰山一角。近年来，我爱我家一直风波不断，涉嫌炒作“学区房”被责令整改、频繁遭遇租房投诉、旗下租房被指甲醛超标等。

与此同时，我爱我家的业绩也并不稳定，2020年我爱我家的归母净利润跌超60%，而在2021年半年度业绩预告中，归母净利润预计同比增长741.29%－840.27%。

那么，我爱我家为何负面纠纷不断？净利暴跌暴涨为何如此跌宕？《投资者网》近期联系到我爱我家方面，并得到了一些答复。

两名员工被刑拘

关于北京我爱我家2名员工发布煽动性信息引发群体性聚集被刑拘一事，7月9日，我爱我家通过公司官方微信公众号发布的《致客户的一封信》表示：“近期个别员工的个人行为已经严重背离公司一贯坚持推行的行为操守和职业道德规范，不当言论也给企业、市场、政府等造成了不良影响。我司深表歉意。”

与此同时，我爱我家在信中表示：“自7月12日起，公司西城、东城辖内门店、海淀主要学区周边门店，将采取闭店学习方式，对门店经纪人员进行不少于一周的全员强化培训学习。”

据媒体报道，被拘留经纪人之一在其担任群主的客户微信群里，一位好友发布了一条关于北京市西城区教改政策的信息，希望群主帮忙@所有人，该经纪人照做，由此事发。

这并非我爱我家首次出现的“学区房”翻车事件。今年4月，在北京市住建委会同相关部门开展房地产经纪机构专项执法检查，针对群众反映强烈的房地产经纪机构炒作学区房行为进行专项执法检查，其中我爱我家黄寺大街第四分公司因涉嫌存在炒作学区房的门店暂停营业整改。

值得注意的是，近日《投资者网》以购房者身份向上海的我爱我家房产经纪人咨询房产信息时，经纪人在介绍房产过程中仍在宣传学区房属性。

对此，我爱我家对《投资者网》表示：“公司一贯坚持贯彻落实党中央、国务院决策部署，严格落实‘房住不炒’，严禁炒作学区房。在政府相关政策出台后，认真抓好宣贯落实，及时将政策精神传达到每一位员工，但在上万名员工中仍有极个别的人没有遵守公司规定，公司内部已再次重申政策及公司管理要求，更加严格强化内部管理。”

我爱我家财报信息显示，截至2020年末，员工共有48488人，在学历构成方面，硕士为158人、本科为5701人、专科为18776人、其他学历为23853人，其中，其他学历人数在公司总人数中占比49.19%。

频繁涉嫌违规及投诉

如果说个别员工的行为还不能说明问题，那么公司频繁被有关部门处罚则更多反映了企业管理层面的问题。

资料显示，我爱我家的主营业务包含房地产经纪服务（二手房、新房、租赁、海外）、住宅资产管理、商业资产运营及居住衍生业务等，截至2020年末，全国门店总量近4000家。

近年来，我爱我家多次涉嫌违规。根据住房城乡建设部官网上的《住房城乡建设部公布一批各地查处的违规失信房地产开发企业和中介机构名单》，上海我爱我家房屋租赁置换有限公司浦电路店“榜上有名”。上榜企业主要通过发布虚假广告、恶意编造散布谣言，制造房源紧张气氛，采取违规预售、捂盘惜售等手段，煽动消费者购房，以达到其抬高房价、牟取私利的目的。

根据北京住建委信息，2018年，北京我爱我家存在违规代理公租房转租行为，公司负责人被朝阳房管局约谈，涉案门店被责令停业整顿。

2020年3月北京市住建委官网行政处罚结果信息栏发布处罚决定书文“京建法罚（市）字[2019]第010655号”显示，北京爱家营企业管理有限公司（我爱我家全资子公司）为小产权房提供交易服务，被北京住建委责令改正，处以3万元行政处罚。

根据2020年8月北京住建委官网经纪机构违法违规行为公示栏“朝阳2020-0010号”警示信息，北京我爱我家因违法违规行为记入信用档案。违法违规事实显示，该公司存在签署房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的行为。鉴于该公司的违法行为在二年内未被发现，2020年7月23日，对该公司违法违规行为记入信用档案。

根据2020年10月20日北京市住建委发文内容，经查，北京我爱我家等25家企业涉嫌违规发布附带违法建设的房屋等违规房源信息，违规从事禁止交易房屋经纪业务，并对企业启动立案调查程序。对此，我爱我家对《投资者网》解释称：“该立案并非司法立案，而是北京市住建委针对违规房源信息发布整治的一次全网专项立案检查工作。此次检查是对于全网平台展示信息中出现‘赠送面积’、‘赠送小院’、‘扩建’等引导性描述的禁止发布。相关部门要求我们更改描述，未来禁止通过不当描述引导客户。”

在租房业务过程中，我爱我家也存在众多问题。《投资者网》发现，在我爱我家线上租房平台存在房间照片缺失、虚假美照等情况，涉嫌存在虚假房源、标价不实等现象。

此外，我爱我家旗下租房还被指甲醛超标。据今年6月1818黄金眼报道，租客通过我爱我家在杭州租房，我爱我家提供的检测报告显示甲醛不超标，租客自行委托检测机构做了甲醛检测，结果显示甲醛超标。

根据黑猫投诉平台，关于我爱我家的投诉信息高达1060条，投诉内容涉及我爱我家出租隔断间、劣质房、房屋漏水、甲醛超标、我爱我家中介人员撬门入户等。

业绩跌宕起伏

在我爱我家违规通报“遍地开花”的同时，其业绩表现也并非一帆风顺。

资料显示，公司在2017年末完成重组。2018年5月，公司证券简称由“昆百大A”变更为“我爱我家”，主营业务变更为房地产。完成重组后，我爱我家业绩大幅提升。2018年，我爱我家的营业收入为106.92亿元，归母净利润6.31亿元，分别暴涨710.91%、765.69%。

随后，我爱我家的业绩增长明显降速，2019年的营收仅增长4.86%，归母净利润增长31.13%，增幅较上年大幅降低。我爱我家表示：“公司主要业绩指标和财务指标较上年同期和报告期初均有所增加，主要受本报告期公司业务成交量增加和合并范围增加共同影响。”

而在2020年，我爱我家的归母净利润出现暴跌。数据显示，2020年，公司营业总收入96.04亿元，同比减少14.34%；归母净利润3.2亿元，同比减少61.32%。

对于业绩下降原因，我爱我家认为：1、新冠疫情对公司2020年度（特别是第一季度）经营活动造成重大影响，整体业务在一季度基本停滞。一季度归母净利润亏损1.63亿元，同比下降44.57%。2、长租公寓相寓全年业绩有所下降，但2020年全年出租率保持在93%以上。3、2020年IT类费用同比增长超过50%。4、商业板块自2020年5月起主动对自持的新西南购物中心实施闭店装修。以上原因对商业板块2020年度收入造成一定影响。5、2020年计提资产减值准备预计约9000万元左右。

今年4月28日，我爱我家在发布2020年年报的同时，披露了《2021年第一季度报告》和《2021年半年度业绩预告》。今年一季度实现营收29.32亿元、归母净利润1.72亿元。

我爱我家并预计2021年上半年实现归母净利润盈利3.4亿元－3.8亿元，同比增长741.29%－840.27%。我爱我家认为：“线上流量大幅提升”、“公司数字化战略已初见成效，转化效率提升”、“规模扩张开始提速”等原因支撑业绩增长。数据显示，截至今年4月，我爱我家官网月均活跃用户数（MAU）达1638万，较2020年月均活跃用户数增长了53.5%。

但是值得注意的是，我爱我家2021年上半年的预期盈利情况，尚未达到公司2019年同期数据。数据显示，2019年上半年，我爱我家归母净利润为3.81亿元，高于2021年上半年预盈上限3.8亿元。

与此同时，我爱我家的销售费用率却逐年增长，这将进一步压缩利润空间。数据显示，2018年至2021年第一季度，我爱我家的销售费用率分别为20.32%、20.37%、21.08%、21.30%。

作为全国领先的以数字驱动的房产居住服务平台运营商，我爱我家如何在加强企业内部管理、规范运营、提高服务水平的同时，维持稳定的业绩增长？《投资者网》将持续关注。