“三道红线”实施满周年：融资全面收紧 房企降杠杆

目前，距离去年8月人民银行、住建部出台重点房地产企业资金监测和融资管理规则已逾一年。一年间，多家房企积极降低负债规模，扩张速度明显下降。

实际上，自去年下半年以来，包括“三道红线”、银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度在内多个政策陆续出台，与此同时，多地严查经营贷款违规入市，多项数据显示，房企融资渠道持续收紧。业内人士表示，行业仍将维持严监管，金融长效机制的确立对房企的影响仍将持续，房企经营策略未来将发生变化，房地产行业也会迎来洗牌和变化。

试点满周年多房企积极减负债

针对重点房地产企业资金监测和融资管理规则，中国人民银行金融市场司司长邹澜日前表示，试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，经营融资行为更加审慎自律，整体经营趋于稳健。

“三道红线”是指企业剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档，“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平，“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%，“黄档”企业不得超过10%，“绿档”企业不得超过15%。

万科为12家试点企业之一。2021年上半年万科成功降档，跻身“零踩线”房企行列。在日前举行的万科2021年中期业绩推介会上，万科总裁、首席执行官祝九胜表示，万科把不突破红线、长期处于绿档、保持良好的评级和良好的流动性，都列为优先级事项，这是稳中求进的基本前提。

融创也是试点企业之一。目前，融创仍有一项指标踩线，融创中国董事会主席孙宏斌日前在2021年中期业绩投资者电话会上表示，融创不仅仅要降负债率，还要降负债规模，进一步降低融资成本。据悉，未来3年，融创设定目标是将融资成本降至5%以内。

若把“三道红线”的指标放到整个行业来看，贝壳研究院重点统计的A股与H股合计的85家房企中，32家房企“零踩线”，跻身绿档，其中万科、佳兆业、雅居乐新加入；31家房企一条踩线，位列黄档；8家房企降负债情况仍未有较大改观，三线均踩在红档之列。

不过，虽然大部分房企积极降档，但受资金和市场影响，与去年下半年相比，2021年上半年降档房企数量有所减少。根据由贝壳研究院整理的房企中期报告数据，不降反升的房企由去年底的1个增长至4个。其中，新湖中宝、上实发展均“由绿变黄”；京投发展“由橙变红”，蓝光发展直接“由黄变红”。

房企融资环境持续趋紧

实际上，自去年下半年开始，包括“三道红线”、银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度在内多个政策陆续出台，与此同时，多地严查经营贷款违规入市，涉房金融监管趋严，房企融资渠道也持续收紧。

东方金诚房地产行业资深分析师谢瑞表示，债券发行方面，房企净融资额大幅下降，融资利率有所抬升。2021年1至7月房地产企业发行信用债合计4550.31亿元，同比增长6.16%，但净融资额为-2436.98亿元，债券发行利率为4.36%，同比增加0.10个百分点。信托资金方面，根据用益信托网数据，2021年1至7月用于房地产行业的信托规模合计4298亿元，同比2020年减少23%，较2019年同期减少33%。房地产开发贷款方面，截至2021年6月末，房地产开发贷款余额12.3万亿元，同比增长2.8%，增速比上年末低3.3个百分点。“房企在信托、信用债、海外债、银行端融资呈现‘全面受阻’的特点。”谢瑞说。

以银行贷款为例，根据日前多银行发布的中报，多银行持续压降房地产贷款占比。中信银行相关负责人对《经济参考报》记者表示，中信银行一是“控增量”，制定未来几年的房地产贷款信贷计划，平稳控制房地产信贷节奏。上半年房地产贷款增速明显低于该行贷款平均增速。二是“调结构”，客户层面根据企业杠杆率和风险情况分类施策，重点支持刚需和改善型住宅项目，严控“三道红线”超限的房企授信，严控扩张激进、偿债压力较重、授信集中度较高的房企集团的授信。

中国建设银行首席风险官程远国表示，建设银行有序推进房地产贷款集中度管控工作，严格执行差别化住房信贷政策，支持百姓合理住房需求，个人住房贷款保持平稳增长，在贷款总额中的占比逐步下降。截至上半年末，个人住房贷款余额6.1万亿元，较年初增长4.7%。

随着房地产市场调控全面深化和对涉房资金管控力度不断加大，2021年以来，房地产市场明显降温。国家统计局数据显示，7月，商品房销售面积同比下降8.5%，增速较上月回落16.0个百分点，是年内首次转负。二手房市场方面，易居房地产研究院数据显示，8月，重点监测的13个城市二手住宅成交量约为5.7万套，环比上月下跌17.9%，与去年同期相比跌幅达36.6%。

严监管持续房企加速调整

业内人士表示，行业仍将维持严监管，金融长效机制的确立对房企的影响仍将持续，房企经营策略未来将发生变化，房地产行业也会迎来洗牌和变化。

针对房企资金的穿透式监管仍在持续。记者从多位业内人士处获悉，为了避免企业“炒地”、“囤地”，监管部门要求试点企业购地金额不得超年度销售额40%，而这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获得土地的支出。另外，试点房企的商票数据也已经纳入监管视野。

克而瑞研究中心研究员房玲表示，商业汇票本是基于真实、合法的商业交易活动。但部分高杠杆、高周转运营的房企转向依赖供应链融资，以达到延长账龄、变相融资的目的。“房企商票纳入监管，有利于房企商票透明化，遏制房地产商票后续可能出现的违约风险。”房玲表示。

严监管之下，房企增速明显受到限制。据记者不完全统计，Wind数据显示，A股上市的119家房企2021年上半年营业总收入12516.69亿元，较去年同期的9560.67亿元，增长30.9%。但从归属母公司股东的净利润来看，2021年上半年的655.04亿元，较去年同期的800.02亿元，下滑幅度达18.12%。

谢瑞表示，预计未来一段时期，行业仍将维持严监管，金融长效机制的确立对房企的影响仍将持续，融资收紧下房企扩张速度及盈利规模将进一步被压缩。在当前房地产行业融资环境趋严，房企融资渠道收紧的情况下，房企经营策略发生了改变，总体来说就是“开源节流”、“降速提质”。例如，部分房企通过打折促销方式加速回款；部分房企将减少拿地支出并降低销售目标，控制规模。根据近50家上市房企披露数据来看，2021年平均销售目标从2020年的14.40%，下降至11.85%。

祝九胜说，整个行业的游戏规则正在发生变化，过度追求规模、速度为导向的线性思维也需要相应地调整。“特别是规模超过5000亿元以后，经营安全的重要性变得更为突出。”他说。

孙宏斌表示，企业暴露的问题并非政策带来的，而是长期运营问题积累所产生的。在政策影响下，房地产行业会迎来洗牌和变化，优秀企业的优势逐渐显现，这将是一个长期持续性的过程。