李嘉诚曾经的千亩大盘今不如昔，千套房源被查封
从李嘉诚手中接盘两年后，禹洲集团位于成都的南城都汇项目超千套房产近日被法院查封。
中国裁判文书网显示，因被采取诉前保全措施，舜鸿地产（成都）有限公司（以下简称“舜鸿地产”）位于成都市高新区的数千套房产被申请查封，查封期限为3年，涉及金额约45.43亿元。申请人为南京琨灏五金贸易有限公司（以下简称“南京琨灏”）和卓颖投资集团有限公司（以下简称“卓颖投资”）。
其中，南京琨灏申请查封舜鸿地产位于成都市高新区的2945套房产，保全金额近4.3亿元。卓颖投资分别申请查封同区域内4603套、2021套房源，保全金额合计41.13亿元。
舜鸿地产为成都南城都汇项目的开发商，曾用名“和记黄埔地产成都有限公司”，为李嘉诚旗下长实集团附属公司。2020年7月，长实集团将南城都汇项目售予禹洲集团和成都瑞卓置业有限公司（以下简称“成都瑞卓”），二者各持股50%。虽然出售了项目股份，但长实仍在项目公司舜鸿地产保留一名董事作为顾问。
值得注意的是，两名查封申请人南京琨灏、卓颖投资都有禹洲集团的影子。天眼查信息显示，卓颖投资为杭州舜嘉贸易有限公司唯一股东，后者旗下两个公司所属均为禹洲集团；南京琨灏法定代表人唐保荣也在禹洲集团投资的多家公司任法人。
这让这场查封变得扑朔迷离，禹洲集团关联公司为何申请查封项目公司房产？
目前市场上有两种观点，一是受限价影响、售价太低，开发商要捂盘；二是受禹洲集团近期出现的债务危机所累。不过，两种观点都有待推敲。
去年开盘引发万人摇号，今年千套房源被查封
作为成都本地有名的超级大盘，从拿地到开发，南城都汇已有近20年历史。
2004年10月，李嘉诚旗下的和记黄埔以21.35亿元总价拿下成都城南1036亩土地，成为当年成都总价“地王”，但成交楼面价仅1030元/平方米。
惯于捂地的李嘉诚对南城都汇采取了同样的开发策略，项目规划分8期，但经历了长达16年的开发，直到在2020年，该项目只推出了6期产品，第7、第8期则为封顶状态。
2020年7月，捂地多年的长实集团将剩余项目卖给禹洲集团和成都瑞卓，对价10.12亿美元（折合人民币约71亿元），折合楼面价约1.6万元/平方米，而长实在出售事项预计录得38.11亿港元的收益。
根据交易公告，禹洲集团和成都瑞卓接盘的资产包括南城都汇第1至8期的住宅、商业单位以及停车场，其中价值最高的是尚未推出的第7、第8期住宅房源。长实集团彼时称，该项目余下的可售房源数量高达6750套，此外还有部分车位。
禹洲集团和成都瑞卓接盘后不久，项目第7期、8期案名分别定为山河峯荟、山河玖璋，但直到2021年5月，山河玖璋才取得预售证，推出372套房源。
不过，受限价政策影响，该项目待售房源售价要参考项目前期销售价格，即2016年第6期开盘价1.2万-1.6万元/平方米内，最终山河峯荟、山河玖璋获批的售价为1.5万元/平方米、1.55万元/平方米。而当时，项目周边二手房价普遍超3万元/平方米。
一方面，一二手房倒挂超1万元/平方米，使山河玖璋在开盘时受到追捧。去年开盘时，山河玖璋引发万人参于摇号，最终1121人进入摇号，372套房全部卖出。另一方面，与接盘时1.6万元/平方米的成本相比，禹洲集团和成都瑞卓可谓卖一套亏一套。
如今，大量房源被查封，会对项目销售产生哪些影响？时代财经以购房者身份向几名成都高新区房产中介咨询项目情况时，便遭到了“劝退”。“跟李嘉诚的操作一样，开发商要捂盘，等价格涨了再卖，但不知道多久才能再开盘，到时候是谁卖、价位怎样都不好说，或者开盘了又摇不到号。”
不过，据成都中院的财产保全执行裁定书，截止查封之日起，已转移登记给第三方、已销售备案、已办理预购商品中房预告首次登记的房屋及所占用范围的土地使用权，不在本次查封范围内。
广东裁成律师事务所主任律师张远辉对时代财经称，非诉财产保全指在仲裁过程中，因另一方当事人的行为或其他原因可能使裁决不能执行或今后难以执行时，一方当事人所申请的财产保全。换言之，申请人和被申请人已经产生纠纷，另外后续根据仲裁裁决，房源要么解除查封，要么被强制执行进行拍卖。
项目持有方陷入危机，申请查封房源是为捂盘？
根据天眼查显示信息，两名查封申请人南京琨灏、卓颖投资均为禹洲集团的关联企业，作为关联方，为何申请查封禹洲集团旗下项目？
目前，市场主流的观点为受限价影响、售价太低，开发商要捂盘。此外，也有分析指出查封原因归结为禹洲集团近期出现的债务危机。
禹洲集团相关人士对时代财经否认了这一观点，称“查封与债务违约无关”。不过，该人士未进一步提供查封的相关信息。
事实上，禹洲集团近两年并不平静。
2021年，禹洲集团曾出现业绩乌龙。据2020年年报数据，该公司全年营收较半年报不增反减，少了36亿元。2021年8月，禹洲集团又公布了修订后的2020年半年报，2020年中期营业收入由此前的140.07亿元调减至20.19亿元，降幅高达85.59%。
今年1月、2月，禹洲集团相继出售物业服务公司和香港项目公司股权，但积极出售资产还是无力抵挡到期的大额债务。3月7日深夜，禹洲集团公告称，2023年到期的8.5%优先票据的利息2125万美元，已于2022年2月4日到期应付，但其在30天宽限期内未支付利息，已构成2023年票据II下的违约事件。
与此同时，成都一位不愿具名的业内人士则对时代财经称，查封或为开发商“自导自演”。“不想低价摇号卖，查封三年后、价格涨了再卖，高新区等摇号的刚需族盼头遥遥无期了。”
不过，对于亟需通过销售、促回款才能进一步缓解债务压力的禹洲集团来说，“捂盘”之说也让人费解。据禹洲集团的月度营运数据，今年前2个月，其累计销售金额为78.74亿元，较去年同期的135.37亿元下跌41.83%。
值得一提的是，目前，项目的合作方成都瑞卓经营情况同样不乐观。
2021年1月，四川鼎衡资产评估有限责任公司出具的一份资产评估报告显示，成都瑞卓近年来经营状况一路下滑，2018-2020年净利润分别为5003.36万元、-494.19万元和-21450.76万元。
此外，成都瑞卓的股东之一爱普地产近来也债务缠身。天眼查信息显示，重庆爱普地产持有成都瑞卓23.21%股份，为第二大股东。
2021年，爱普地产曾以不能清偿到期债务，资产不足以清偿全部债务或明显缺乏清偿能力，但存在重整价值和重整可行性为由，向重庆市第五中级人民法院申请破产重整，但同年撤回申请。
直至2021年11月16日，重庆第五中级人民法院公告，自然人罗海芬以重庆爱普地产无法清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力为由，申请对其进行破产清算。
与此同时，爱普地产所持有的成都瑞卓股份经历了两次司法拍卖，分别为2021年3月8日和2021年11月22日。阿里法拍信息显示，第一次司法拍卖标的为其所持的29.9995%股权，起拍价仅1元，因其全部履行了法律文书确定的金钱债务而撤回拍卖。第二次法拍的标的为其持有的2500万股股权，起拍价为706.293万元。
显然，无论是南城都汇操盘方的经营困境，还是其背后股东申请破产清算的动作，都令项目的顺利推进充满不确定性。而如今，千套房源被申请查封，又将使项目走向何方，还有待进一步观察。
相关文章
-
民营企业融资约束有五类原因，其含义和机制分别是什么？
民企融资约束的原因。民营企业尤其是民营中小企业面临较为严重的融资约束几乎是一个世界性问题，因此国内外学者都对其原因、缓解措施等都进行了大量有益的探索。文献中对民企融资难或融资约束问题的研究更多地与中小企业融资问题紧密关联，因为中小企业中绝大部分是民企。总结现有文献，对民企融资约束形成原因的研究大致可以归为五类。一是基于信息不对称。中小企业缺乏正规财务报表等数字化信息，信息收集和甄别成本高，从而使得...
2022-07-30 18:46:00 民营五类含义 -
原因揭开：中奖千万后为何到手还不到二十万？彩民：又交“智商税”
引言当下社会各个城市，各条街道上的彩票站人流涌动的局面就凸显出了大家对这种“不劳而获”生活方式的向往，这并不是因为大家不够勤劳，而是在当代社会有钱的人吃山珍海味、住别墅豪宅，没钱的人辛辛苦苦勉强为生，这种不平衡的局面让很多人都有了一夜暴富的想法，而落实这种想法的渠道之一就是买彩票。在新闻上很多人都听过某些人凭借着中大奖改变人生命运，走上人生巅峰的案例，这更吸引无数彩民疯狂购买彩票。可彩票中奖真的那...
2022-07-30 18:46:00 二十彩民智商 -
2022年国家要严查退休人员？是何原因？“4类人”可能包括在内？
引言对于当下社会上的打工人来说，大家自然都希望能够尽早过上“退休养老”的生活，虽然对于很多已经退休的老人来说，他们却羡慕这些年轻人仍有精力工作打拼，但很多年纪轻轻的公司职工却已经为自己的养老生活做好规划。在这样一个充满竞争内卷的时代，可以不用工作就能享受到每个月发放养老金，逛街下棋跳舞的乐趣对年轻人来说的确是一种奢望。不过在大家筹备养老生活时也需要知道国家为我们提供的养老保障虽然非常完善且人性化，...
2022-07-30 18:46:00 退休人员何原因国家 -
比房产税还高？或上调20%，三省已试点，新规下两类人需要留意
引言自从第一次房改政策开始实施以来，我国对于房地产行业的改革制度进行了多次调整，但是无一例外对于房地产行业的发展起到了极大的推动作用。在国家政策的支持下，房地产行业发展的如火如荼，近二十年以来我国房价也是出现了高速上涨的趋势。而这所导致的直接后果就是老百姓买房变得越来越困难，很多刚需买房者想要买一套属于自己的房子，许多人几乎万付出大半生的心血。但是房子对于国人来说有着非同一般的意义，在国家宏观政策...
2022-07-30 18:46:00 两类三省新规 -
一年被赚走2000亿，中国成外资巨头印钞机！国内药企为何不争气？
文丨华商韬略 马来 对跨国生物医药企业来说，过往的一年充满了“震荡”。行业内的几家巨头，先后经历了并购、重组与任职调整。短时间内，这些变化无疑影响了企业的股价。 但纵观全年的营收表现，人们却发现，跨国药企并没有受到太多影响，从其公布的数据中便可见一斑。 上半年，多家跨国药企纷纷发布财报。强生率先交出了“成绩单”，2021年，他们的营收规模达到了937.75亿美元，较上年增长了13.6%。 ...
2022-07-30 15:46:00 中国不争气巨头 -
“财政奖励中介卖房”第一城，出现了
文丨华商韬略 新媛 “凡在今年下半年期间，中介机构每销售一套商品房，将给予1000元奖励。” 回顾今年上半年， 房地产市场萎靡不振，各地政府为了刺激消费，更是想出了颇多“奇招”。 7月24日，江西省宜春市住建局发文称，其于七月初发布《关于促进樟树市房地产业良性循环和健康发展若干措施》正式实施后，目前销售面积环比以及销售额环比同时上升了6成还要多。 据悉，在补贴政策中，凡在2022年7月1日...
2022-07-30 12:46:00 卖房出现了一城 -
美联储博斯蒂克：美国经济没有衰退 应继续加息抑制通胀
当地时间周五（7月29日），亚特兰大联储主席博斯蒂克驳斥了美国经济陷入衰退的观点，他表示，美国经济尚未陷入衰退，美联储仍需进一步提高利率以遏制通胀。...
2022-07-30 09:35:06 美联储 -
流动性研究中，在波动性高的熊市条件下，流动性风险的共性更大
流动性共性的风险溢价。在2005年以前，关于流动性共性的风险溢价的研究较为鲜见。直到Achaya和Pedersen基于代际交叠模型和CAPM模型构建了流动性调整的CAPM模型，该模型首次将流动性和流动性风险纳入一个统一的框架进行分析，创新性地将流动性溢价分解为两个部分，第一部分代表预期平均非流动性水平，第二部分是净流动性风险因子，可以被分解为三种流动性风险，分别对应：股票与市场的流动性共性、股票收...
2022-07-30 06:46:00 流动性熊市更大 -
优待证发了后，退役军人该怎么用？有老兵说不好意思用？大家咋看
引言军人是非常光荣的一份职业，它承担着保家卫国的责任，是崇高的，也是伟大的，我国对于军人以及退役军人是有很多优待政策的，而退役军人的优待证就是其中一种。退役军人在我们生活中非常常见，服兵役是每个公民的义务，也是光荣的责任和使命，但是军人退役之后，国家也会为其发放优待证。在我们生活中却很少见到有人使用优待证，这是因为什么呢？有一些老兵还表示自己不好意思使用优待证，为什么会有这种想法呢？优待证发了后，...
2022-07-29 21:46:00 优待证发了该怎么 -
房产证拿到手后别大意，3件事需要办好，不然房子有可能不属于你
引言房子对于我国老百姓来说有着非同一般的意义，尤其是近几年以来，房子的属性一再被刷新。如今房子关系到我们生活中的方方面面，可以说如果没有房子，那么自己在这座城市中就如同一个过客，没有任何归属感可言。而近几年以来，房价不断上涨，给很多人的买房增加了难度，即便是能够凑出首付，几十年的房贷也让人感到压力很大，老百姓买房难已经成为一个社会问题。国家对于民生问题一直非常重视，老百姓买房难自然也是国家担心的，...
2022-07-29 21:46:00 有可能房产证件事
