瑞安新天地招股书失效背面，好的上市时机不会一直有
（文/解红娟编辑/马媛媛）递交招股书6个月后，瑞安房地产分拆新天地上市申请状态为“失效”。
2021年9月13日，瑞安房地产分拆瑞安新天地赴港上市，并向港交所提交招股书。在长达6个月的时间里，招股书没有通过审讯也没有被驳回，2022年3月13日，港交所官网显示瑞安新天地提交的招股书状态为“失效”。
观察者就此向瑞安房地产方面确认，截至发稿，暂未回复。
十年后重提上市计划
瑞安新天地的历史最早可追溯至1971年。彼时，罗康瑞在香港创办了瑞安集团，也就是瑞安新天地的母公司。成立后不久，罗康瑞就带着瑞安集团进军中国房地产市场，通过住宅+商业综合开发的模式，打造了上海新天地、翠湖天地等知名项目。
凭借上海“新天地”的名号，瑞安一时风头无两，并快速将这一模式复制到武汉、重庆等地。在内地市场一路高歌猛进的瑞安集团，于2006年赴港上市，更名为瑞安房地产。
上市不到三年时间，瑞安房地产主席罗康瑞就有了分拆新天地上市的计划，主要是因为经历金融危机后，罗康瑞希望“瑞安房地产业务更清晰，同时分拆出的业务也能在资本市场上自筹资金。”
不过，受资本市场冷淡、没有好的溢价、融资环境较差等因素影响，瑞安新天地的分拆事宜一直被搁置。罗康瑞也坚持要等一个好时机，并直言“没有好的溢价绝对不会上市，因为瑞安新天地不缺好资产。”
直至2012年，瑞安房地产才正式对外公开称，有计划拆分子公司瑞安新天地单独赴港交所上市。具体来看，瑞安房地产将业务一拆二，旗下商办物业资产包划拨至中国新天地独立营运，瑞安房地产仍专注于住宅开发。
值得一提的是，由于手握众多自持型重资产项目，瑞安房地产当时的财务状况并不乐观。为缓解负债、现金流压力，瑞安房地产借新还旧、出售项目股权、转让项目套现，以至于有业内人士认为，分拆新天地上市实际是为了给瑞安房地产融资解困。
可以参考的是，当时为了筹集上海虹桥天地的开发资金，瑞安将包含上海创智天地、武汉天地、重庆天地和佛山岭南天地在内的共25万平方米的商业面积用于出售回血。其中，创智天地项目出售给中国工商银行，对价以6亿元；武汉天地A5号地块办公楼出售给中国平安，叫价9.63亿元；重庆天地3栋办公楼及零售商铺和停车区域同样出售给中国平安，合计16.7亿元。
与此同时，为了进一步加快新天地的上市步伐，瑞安新天地于2013年10月引入战略投资人Brookfield，获得5亿美元投资来盘活“新天地”系列资产。
作为回报，Brookfield可换取由中国新天地发行本金总额为5亿美元的可换永久债券，以及由瑞安房地产发行的4.15亿份认股权证。
Brookfield的加入也并能推动瑞安新天地的上市之旅，在现金流的压力下，瑞安房地产不得不采取轻资产策略，并再次出售资产。仅2015年，瑞安就先后出售上海太平新天地朗廷酒店、虹桥天地酒店等项目，当然，最引人瞩目的莫过于123亿元出售的上海太平桥企业天地物业。
被寄予众望的项目纷纷被转卖他人，原本计划的上市计划也就此告吹。直至2021年，瑞安房地产重启新天地分拆计划。
扩张依赖母公司
招股书显示，瑞安新天地经营物业投资、物业管理和资产管理三大业务，2018年至2020年，瑞安新天地分别实现总收益23.93亿元、25.80亿元、23.58亿元，截至2021年上半年则实现收益13.77亿元。
从数据上看，瑞安新天地对物业投资所带来的的租金收入高度依赖。数据显示，2018年至2020年，其物业投资中的租金收入业务分别为15.91亿元、17.24亿元和16.01亿元，截至2021年上半年为9.28亿元，占比均超过65%。
由于高度依赖租金收入，新型冠状病毒爆发期间，其归母净利润大减、由盈转亏。招股书显示，2018年至2021年上半年，瑞安新天地归母净利润分别为6.81亿元、5.84亿元、-2.63亿元和4.74亿元。
对此，瑞安新天地表示，于2020年及截至2020年6月30日止六个月，分别录得净亏损2.63亿元及8.85亿元，主要由于新型冠状病毒爆发导致投资物业公平值分别减少11.11亿元及13.11亿元。
值得一提的是，瑞安新天地手握的现金并不多。2018年至2020年，其期末现金及现金等价物分别为37.27亿元、34.07亿元、29.57亿元，呈现逐渐下滑的趋势。
截至2021上半年，瑞安新天地期末现金及现金等价物为31.19亿元，虽较此前有所增加，但其流动负债净额同样有所增多，从2021年初的9.69亿元增加32.3%至2021年6月30日的12.82亿元。
现金流状况不佳之外，瑞安新天地的业绩增长依赖于来自上海的物业组合。
招股书显示，2020年，瑞房物业组合（包括合营公司及联营公司所持物业）所产生的租金及相关收入同比微降2%至25.28亿元，其中77%的租金及相关收入来自上海的物业组合。
数据显示，截至2021年6月30日，瑞安新天地的物业总建筑面积为200.52万平方米，其中52.7%位于上海，但上海项目的租金收入正在不断下滑。
以最具代表的上海新天地为例，2018年至2020年，零售业带来的租金收入分别为3.03亿元、2.51亿元和2.33亿元，办公楼带来的租金收入分别为1400万元、1500万元、1300万元，同比皆呈现不断下滑的趋势。
瑞安新天地发展的不平衡，还体现在对母公司瑞安房地产的依赖上。
招股书显示，截至2021年6月30日，瑞安新天地主要管理上海新天地、创智天地、虹桥天地、武汉天地、佛山岭南天地、重庆天地、南京国际金融中心等13项物业，主要分布在上海、武汉、南京、重庆、佛山五个城市。
在瑞安新天地的收购蓝图中，仅提及“我们有权收购瑞安房地产于总建筑面积约1,300,000平方米的商业物业以及未来商业物业的权益”，而对于其他市场扩张渠道并没有任何计划。
瑞安新天地表示，“我们日后未必可成功收购或投资其他公司，且将所收购业务与现有业务整合时亦可能面临困难。”这是因为，瑞安新天地即使设法物色到合适机会，也未必能够按照有利条款或可接受的条款及时完成收购，或根本无法完成收购。
换句话说，瑞安新天地好像从瑞安房地产中拆分出来了，又好像没有分拆成功，因为其总建筑面积的扩张仍要受制于控股股东瑞安房地产。
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