作者：戎评
来源公众号：戎评（ID：rongping898）
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面对俄乌战争持续，和美国在亚太地区围堵中国的动作不断，中国经济的发展更要稳得住。在国际环境恶化和国内防疫形势依旧严峻之下，如何扭转经济增速下行势头，改善就业状况，成为中国政府的当务之急。
统计局公布的4月经济数据并不乐观，工业、消费、投资等经济指标全面回落。消费降幅较大，青年失业率创了历史记录，工业出现负增长，基建投资不及预期，房地产投资还在探底过程中。一是，上海从5月16日起分阶段推动复商复市，预计6月全面恢复正常生产生活秩序；二是，15日，银行和银保监会出台了差别化住房信贷政策，规定首套住房商贷利率不低于LPR基准利率减20个基点。上海的“解封”和中央层面出台的楼市“救市”政策，都在说明目前中国经济“稳增长”的需求非常迫切。而目前面临人民币快速贬值，和外资出现流出势头的背景下，以美国为首的西方集团紧盯中国及周边不放，巴不得中国经济出现意外状况，正中他们削弱中国实力的下怀。所以，上海作为中国经济的桥头堡，以及楼市作为中国经济的重要支柱，都需要在目前这个阶段稳住，而且还要尽快释放出活力。上海的问题，大家自有判断，在此不做赘述。下面，我将重点分析一下中国房地产调控的政策脉络和特点，以及楼市后续的走势。由于房地产业规模大、链条长，因此，其在带动我国经济增长以及稳定经济层面的作用是显而易见的。央行此次释放房贷利率降息的信号，很明显是为了刺激刚需和改善型住房需求，带动房地产去库存，以及稳住房地产投资，进而稳定经济增长。对于此轮房地产调控松绑，我们还得从2020年8月推出的“三道红线”政策说起。因为当时房地产行业的负债规模实在太高了。2018年，全国房企的有息负债达到了19.2万亿，这是一个什么概念？2020年我国的GDP首次突破一百万亿，房企欠的钱相当于我国GDP的1/5，这个数据太吓人了。于是，2020年“三道红线”横空出世之后，房企便被迫开始执行降杠杆的战略。但在具体推行过程中，与其他政策的重叠交互，部分杠杆率走高的房企无法适应政策收缩而突然间倒下，尽管尽力自救，但效果有限。在房地产企业一片哀嚎之后，有些地方也坚持不住了。到了去年年底，部分楼市不太景气的二三线城市出台了一些零星的宽松动作，比如哈尔滨、衡阳、玉林等。到今年年初，央行对LPR进行了一次普降，虽然只有5个基点，但被视作政策松绑的信号，大家隐约感觉风向要变了。3月16日，财政部宣布年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，信号越来越清晰了。于是在4月，各大城市的地产调控政策就开始陆续登场了，既有衢州、日照等三四线城市，也有南京、杭州、苏州、广州这样的一二线城市。楼市松绑的暖风在一个月内吹遍了全国。今年以来，已经有约80个城市放宽楼市政策。5月份仅过半，就有36城“花式”出台楼市支持政策。目前多城出台的房地产支持政策涵盖的内容愈发丰富，且力度明显加大，已经触及对限贷、限购等核心调控政策的放松。从各地出台的楼市政策内容看，降首付、公积金贷款额度提升、给予购房补贴、取消限售等传统手段仍是主流，但也出现了一些超常规的创意举措。比如无锡、南京、杭州对二胎、三胎家庭以政策倾斜；长沙将存量房用作租赁住房将不纳入家庭套数计算等。虽然央行和银保监会推出的房贷降息政策目前仅限于首套房，但是从政策趋势来看，逐步降低房贷利率，重点关照首套房和改善型住房需求，基本上成为大势所趋。但是从全国层面，限购政策是不可能松动的。现在看来，各地的楼市松绑政策，就差挑战“二套房”限购这一核心政策了，而这是“房住不炒”的底线。至少在北上广深这样的一线城市，限购政策是不可能放松的。这些年，全国统一的“二套房”限购政策，即一个家庭最多只能购买两套房子，基本上消灭了“炒房团”的存在，也是近些年房价没怎么涨的杀手锏。但目前有些城市开始变相松绑这一政策，恐怕并不符合“房住不炒”的总体方针。作为全国房价控制得最好的一二线城市，长沙走出“以出租房换购房资格”的路子，真的能够盘活其房地产市场吗？长沙的创意调控政策，其实，打的就是“二套房”限购政策的擦边球。甚至，根据网友的分析，理论上是可以无限循环破限购的。把房子租出去，能够腾出购房资格，但租期必须10年以上，出租方式上可以自己找租户，也可以和政府成立的长期房屋租赁公司签长期租赁合同，也就是把自己的房子变成公租房。然后就可以换取购房资格，如果有两套，租出去一套或者两套，就可以获取购买一套或两套的购房资格。这个政策既解决了二手房限购的问题（锁定10年），抑制了二手房交易，又刺激了新房市场，促进了房地产投资，和增加了GDP；而且国家要求的10几万套的公租房指标，不费吹灰之力就实现了。可谓一箭多雕，关键是没有多大的成本。用10年的房屋租赁合同去换取购房资格值不值？出租房屋十年内不能出售的机会成本有多大？理论上，如果一个人有100套房，租出去100套或99套，是可以换取两套或一套购房资格的。这样会不会刺激炒房的复燃？是否有悖“房住不炒”的方针？其次，租出去十年的房租收益和房价预期加总，是否高于现在卖房的收益，把房子锁定10年，虽然有租金收益，但是也意味着房屋流动性的消失。如果中途能够租转售，所支付的成本该如何界定，才能防止一些人钻政策的空子，通过出租房子获取购房资格后收回出租屋然后转售，来回倒手换取购房资格，并炒作房价？这会不会抢占真正有改善性住房需求的群体的政策资源？这个政策真正利好的其实是有两套房及以上数量的群体，他们本来就是比较富裕的群体，而真正有刚性购房需求和改善性住房需求的人，并不会受益这个政策。所谓“精准施策”就要打一个问号。另外还有一个与房产税怎么对接的法律界定问题，政策规定存量房出租后不算家庭住房套数，那么，长期出租的房子与空置的房子如何征收房产税？是否要有区别？如果一视同仁按照产权套数征收，有很多人就不会热衷于长租房而是卖掉房产，其实房产税是打击炒房的大杀器，如果长租房的权属问题（所有权和使用权）出现模糊，影响房产税的征收，那么，“房住不炒”的方针很难落实得下去。天底下没有完美的政策，就像不可能有永动机一样，这个政策的漏洞就在于，两极分化的趋势会越拉越大，没钱或只够刚需买房的人，可能会因为有多套房的富裕阶层炒高房价而越来越买不起房，房价拉高了，GDP和政绩有了，老百姓的困难和差距却越来越大了。相比长沙的创意调控，多房多孩的政策可能更容易复制和推广。多孩家庭可以获得额外的购房名额，在无锡、南京、杭州等城市开始推行，这无疑是满足改善型住房需求的针对性政策，这个政策相比长沙用出租房换购房名额的创新举措更为人性化，也更加精准，是许多城市可以复制的政策，而且实施难度小，政策立竿见影。长沙的政策过于理想化，现实中容易钻漏洞，而多孩多房更贴合实际情况，能够在最短时间内挖掘潜在的购房需求，而且符合“房住不炒”。“房住不炒”实施了这么多年，总算把房价控制住了，这个成绩来之不易。因此，楼市调控最后的紧箍咒——限购，即每个家庭最多能够购买两套房子，在全国层面是不可能统一放松的。地方可以想方设法松绑调控政策，但这条底线是不能直接突破的，特别是北上广深，必须牢牢扎紧限购的篱笆。至于类似长沙这样的二线城市，会鼓励调控创新，但是绝对不能突破限购这一最后的底线。如果2009年房价暴涨和2018年的房企高杠杆再来一次，中国的经济承受不了，社会的忍耐力也承受不了。况且，我们根本不需要投机氛围浓厚的房地产市场，而是供给和需求真正能够有效匹配的状态。对于大多数城市来讲，仍然是需要大幅去库存，消化存量房的阶段。因此，长沙从统一租售的角度出招，不乏为明智之举。整体而言，政策的思路是对的。因为将存量房长租化，确实可以消耗掉一定数量的存量房。而政策需要打补丁的是，如何防范借长租房政策，套取购房资格炒房。虽然长沙有其特殊情况，整体房价不高，炒房也没有形成气候，因此，进行调控政策创新有一定的安全性，但是，还是要预防炒房风险，特别是在各城市竞争比较激烈的背景下，需要警惕跨城市资金因为政策的洼地效应而出现大幅流入，进而引发炒房。其实综合分析，目前中国楼市，除了一二线城市仍然蕴藏着较大的房价反弹风险之外，其它城市的房价泡沫并不大，甚至很多城市都面临房地产库存过高，房地产投资快速冷却的风险。因此，除了盯住几个重点城市，其它城市的楼市调控政策自主性和调整空间更大。中国现在处于人口增长快速下滑，总规模即将见顶的阶段。这是未来房价变化的决定性因素。对于人口净流入的城市，房价会比较坚挺，甚至还有上涨空间；对于人口净流出或流出规模较大的城市，房价会长期走下坡路，搞土地财政的路子恐怕是行不通了。中国的房地产业早已结束了普涨时代，这是由经济发展、人口状况、城市建设等多因素决定的。随着中国经济从高速增长转向中低速增长，依靠投资拉动经济增长的边际效应在降低，除了一二线的几个核心城市，仍然维持人口净流入和较大的房地产投资缺口之外，绝大部分城市的地产投资已趋向饱和，并非依靠松绑政策调控就能挽救楼市了。所以，与其在房地产拉动经济增长的老路上祈望奇迹的出现，不如根据城市自身产业结构状况，大力发展优势产业，走出一条特色经济拉动GDP的路子，进而提高城市容纳就业的能力，筑巢引凤。文章最后，笔者有话说
很多人会有疑问，既然全国80多座城市都松绑楼市调控了，是不是意味着房地产的大行情又要回来了？答案是否定的。虽然某些城市放松调控的政策可能会诱发短时间的炒房苗头，但是，长期来看，房价并不具备再次大涨的基础。首先是城镇化率遇到了瓶颈。2000年，中国的城镇化率只有约36%，到2021年，这一数据已经增长到了64.72%。发达国家的数据显示，城镇化率超过60%，就意味着房地产市场高增长的局面会放缓甚至停滞。很多人拿发达国家80%左右的城市化率类比中国，得出中国房地产依然有很大增量空间的结论。其实这完全是主观上的一厢情愿。事情的真相是，中国城市化率依然会提高，但靠的不再是分子的增加，而是分母的减少。而人口减少对于住房的需求会急剧萎缩。中国的人口规模大概率在2030年前见顶，未来房子的库存会远高于需求，房价大涨的空间基本没有了。再就是货币因素。过去几十年，中国货币发行的同比增速长期高于GDP增长率，造成流动性溢出，这些钱进入房地产领域，支撑起长牛行情。2013年是一个转折点，国内开始着手进行宏观去杠杆，具体表现为M2同比增速不断降低。截止到目前，这一数据基本稳定在8%-9%之间，约等于实际GDP增长加上通胀。即金融系统不再给房地产额外印钱，即便政策短期宽松，行业也不可能再回到从前。虽然中国家庭70%的财富在房子上面，房价的稳定对于保卫老百姓的财富非常重要，但是根据中国经济的发展阶段分析，房屋资产能够保值不缩水已经是很好的状况了，未来房价大涨缺乏基本面支撑。
