零售商业建筑，在发展过程中，出现了哪几类问题？

城市化进程与大型零售商业建筑的发展。作为城市化直接产物的商业等第三产业，在人类城市化进程中的作用日趋明显。

城市化进程促进零售商业建筑的发展。在我国,2006年全国城市化率为42.99%,上海城市化率高达84.09%。到''十一五”末,我国有望实现47%的城市化水平，到2020年有望实现56%3作为全面建设小康社会的标志，到“十一五”期末，我国人均GDP水平将由2000年的850美元左右翻一番，达到1600-1700美元；

而上海2006年人均GDP就已达7189美元。到2020年,我国基本可实现人均GDP3000美元，开始进入中等收入国家行列。从这些数字可以看出，我国虽然存在地区发展的不平衡，但是可以预计在未来的10-20年中是商业建筑大量建设发展的阶段。

在过去的的十几年里，我国沿海的大城市迅速跨越了发达国家的百年历程，各种零售形式不断涌现，商业结构内容不断丰富。但是我国零售业要走向结构科学化、布局合理化和发展节能化，还要面临很多困难。走可持续发展的道路是唯一的选择。

社会消费变化推动大型零售商业建筑发展。随着我国经济的强劲增长和人民收入水平的增加，居民表现出了前所未有的消费高潮，直接促使了国内零售商业的高速发展。

商业建筑中除了购物之外，还包括了休闲、娱乐，不仅承担购物、生活、游憩的功能，而且成为精神和文化交流的场所。巳经成为城市形态开发、功能塑造、文化培育的主要载体。零售商业建筑正逐渐向大型化多功能综合型发展。

零售商业建筑发展中的问题

1） 城市商业空间结构问题。西方国家在郊区化过程中，许多城市出现了经历了制造业、人口和商业迁出中心城区后造成的“大城市空心化”的现象。结果在郊区化后期出现了两种可能：一种是原中心城区复兴，郊区发展缓慢，在郊区出现新的中心区，两者达到平衡。

另一种是中心城区继续衰退。然而各个国家的国情不同，走的城市发展道路也必然存在着差异。由于我国目前还处于工业化阶段，尤其是沿海发达城市，吸引了大批农村剩余劳动力进城，城市发展仍处于城市化后期和郊区化初期；

经过CBD优化和产业结构升级，城市用地结构得到调整，工业迁到近郊或郊区，商业、金融业、办公业等产业集聚在城市中心，加强了城市中心的现代化。

同时，城郊结合部和一些郊区化地区基础服务设施缺乏及时和科学的规划，如交通、商业、教育等滞后于人口郊区化，中心区集聚力大于郊区分散力。因而中国一些大城市目前在制造业、人口向外迁移和商业郊区化的过程中，中心区的商业环境仍具有吸引力。

中国是一个土地资源供给关系（尤其在一些发达城市中）十分紧张的国家，在城市化进程中很容易引起商业开发的无序化发展和重复建设，造成资源、能源浪费。

虽然大部分省会城市、直辖市、计划单列市相继出台了商业网点规划，但是在实际操作过程中如何合理策划大型零售商业建筑功能、城市空间选址以及建筑空间形式等，是实现全面建设小康社会战略目标，在商业建筑建设发展中全面落实科学发展观和建设和谐社会理念的关键所在。

2） 城市商业公共空间和谐问题。由于城市郊区化导致“空心化”现象，当前国外采取了一系列重振中心区零售业的措施，比如釆用公共空间步行街、建立公众聚会场所、采用怀旧的建筑风格、扩大城市公共空间的立体层次和停车场面积，对零售商提供低息贷款的公共政策等等，不少中心城区已经看到了复兴的希望。

而我国的城市化过程，是城市郊区化和旧城改造同时进行的过程，两者共同的特点是凸现了土地资源的供给矛盾。由于城市空间与城市土地资源的依附关系，城市商业公共空间必然是一种空间资源和公共资源，具有显著的稀缺性属性。

城市商业公共空间的和谐实际上代表着城市发展的整体生态利益。城市中心和郊区的商业建筑建设与发展都是对城市公共空间资源的利用，同时也不可避免地造成对城市公共空间资源的侵害与污染。

包括了物质性的环境质量、绿化水平、广场设置、道路交通、服务设施与用地效率等因素；以及形象认知的视觉协调、景观、设施外观和文化内涵的各个方面。因此零售商业建筑发展应该适宜于城市商业公共空间环境要求。

3）城市商业建筑发展的生态问题。从能源的角度看，我国仅建筑耗用的钢材、水泥、平板玻璃、建筑陶瓷、砖瓦砂石等几项材料的生产耗能达1.6亿吨标准煤，占全国能源生产的13%。因保温不良的墙体材料造成的热损失估计达1.2亿吨标准煤。全国仅建材生产和建筑业能耗大约为全国能耗总量的27.6%。

面对大量城市商业建筑建设和旧城改造项目，如何整体有效地控制商业建筑开发空间时序，提高城市商业建筑环境质量，减少能耗，对规划及建筑学界提出了紧迫的要求。

零售商业建筑可持续发展的必要性。可持续发展模式，“实际上是在生态环境恶化的形势下，人类为自身的生存需求而采取的一种对自然客体妥协的发展模式，是环境压力与经济增长驱动力相互制衡的发展模式”大型零售商业建筑作为对人类经济社会发展起着重要作用的载体。

作为对生态环境具有不可忽视的作用力的“物质实体”，无疑应该釆用较先进的思维方式和研究方法作为其发展的指南。

城市大型零售商业建筑的可持续发展、现代化过程，都必须在重视经济、空间、功能等要素发展的基础上，强调城市整体的环境的发展，使之与城市的经济、社会、空间、功能等的发展维持同步，从而不断支持城市大型零售商业建筑的全面发展。

大型零售商业建筑范畴与购物中心化

1)大型零售商业建筑的范畴。零售商业建筑的发展受到城市化水平、消费需求变化、商业竞争和管理以及零售业态本身生命周期等多种因素的共同影响，这些因素一起推动了零售商业建筑不断推陈出新。西方发达国家经历百年发展的一些新型零售商业建筑，在我国仅十几年内几乎都已经出现了。

我国已经形成了百货商店、超级市场、大型超级市场、便利店、专业店、购物中心、仓储商店、家居中心等多业态共同发展的局面。

其中，百货商店、大型综合超市、大规模连锁零售业态和购物中心是现在市场空间广，规模相对较大，对城市社会、经济、环境和城市空间影响较深的大型零售商业建筑，将以这些建筑的共性特征与城市环境的关系作为研究的重点。

其他的零售空间如中小超市、便利店、折扣店等等，由于只是一个功能空间个体，单体空间小或者目前仍处于发育阶段，有所涉及，但不作深入研究。

2)大型零售商业建筑的购物中心化。购物中心是现代零售业发展的最高阶段，具有最复杂的功能、最先进的零售技术、最丰富的复合公共空间。由于其先进性，对现代大型零售建筑及城市公共空间产生了较大影响，使其逐步产生了购物中心化趋势。

1920年代美国出现了购物中心的雏形，1950年代，购物中心首先在欧美国家蓬勃发展，随着世界经济发展和全球化趋势，在全世界范围内广泛传播。

购物中心为获取更高利益而釆取集中管理分散经营的方式，这种先进零傍技术的影响到了其他各类零售商业建筑，使得在我国出现了其他大型零售商业建筑在统一的产权下，以一个业主集中经营为主，若干个小业主为辅的的形式。如巴黎春天、家乐福、易买得、大润发等业态。从而具有了购物中心的特点。

公共空间上，欧美传统购物中心的特征之一是有一条中央步行街，用于组织步行交通和零售空间，当今大型百货商店、大卖场等零售商业建筑也常常釆用步行街形式组织交通分割商店。

在我国，不管城市市区的零售商业建筑还是郊区的零售商业建筑，由于土地资源的限制，商业空间转向垂直发展，多以中庭代替步行街，并作为组织步行交通和零售空间的公共空间。

3)城市公共空间的购物中心化。购物中心的特点之一是：“有更新地区或创造新商圈的贡献”。在我国城市化过程中购物中心正逐步成为新城建设和旧城更新的手段，“当购物中心取得人工城市的地位时城市中心开始变得越来越像一个巨大的户外购物中心了”。

对城市公共空间的管治，与购物中心内部公共空间由私人承担相类似，是由政府负责完成，并作为一种福利由群体共享。这种属性产生了城市公共空间功能上购物中心化。

作为空间有机集中、城市中心复兴和新城建设策略之一，在政府的管治下城市公共空间组织了城市拱廊、主题公园、公共绿地等等开放空间，城市商业公共空间成为了公众参与、社会活动、娱乐、休闲与消费的场所。从城市空间整体的角度看，购物中心化正开始颠覆公共空间内部和外部的传统关系，两者正逐步走向连续整合。

4)购物中心化的空间形态。大型零售商业建筑认为满足下列其中一条就可以称为购物中心化，即集中管理分散经营的经营特点，多业种空间复合集中的功能特点，由公共空间组织交通与分隔商店的零售空间特点。

空间特征根据各功能零售空间个体聚集的不同特点，大型零售商业建筑表现为百货商店、大型综合超市、大卖场、仓储商店、大型专卖店和购物中心等空间种群形态，公共空间为附属城市空间。

结语

当商业公共空间是城市公权公共空间时，零售商业建筑和其他城市建筑如，办公、酒店、银行等等的集中与聚集，组成了空间群落，这种空间群落可以大到城市CBD、CLD,小至一个社区中心，体现了大型化、高密度的特征。