城乡建设用地市场，该如何处理成员即期收益的动态平衡问题？

引言

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城乡建设用地市场，该如何处理成员即期收益的动态平衡问题？首先，在回答这个问题前，我们需要知道，城乡建设用地市场供求匹配机制是指通过建设用地供需双方的价值矛盾运动来匹配土地要素效用组合的一种经济平衡机制，即建设用地市场供求双方根据其“价值取向与价值判断”来决定土地要素的供给结构与规模、需求类别与数量，在供给与需求之间短期非均衡所触发的矛盾运动中实现长期均衡。

通过均衡和非均衡的动态转换来生成市场价格、引导市场竞争，进而实现要素匹配，是城乡建设用地市场存在与运行的保证。城乡统一建设用地市场供需匹配机制的构建需要分别从供给侧和需求侧两端着手予以规范约束和诱致引导，以实现城乡建设用地供给与需求的动态匹配。

供求匹配机制

对于城乡建设用地需求而言：首先，应消除城市工商资本使用集体建设用地的身份与规模限制，扩大农村集体建设用地需求主体范围。

无论是农民个体、集体企业、集体经济组织、国有企事业单位，还是城镇居民、私营工商法人、外资企业，都应被允许成为城乡建设用地平等的使用受让主体，通过支持城乡产业发展培育建设用地合理需求。

其次，要建立健全城乡统一的建设用地使用监管机制，加强对城乡建设用地使用全过程的动态管理，对于用地主体圈地、囤地、违建、超建等土地投机和土地违法行为应及时发现与制止，通过严厉的监督惩罚机制严格限制和约束建设用地非法需求。

最后，通过完善的城乡规划和土地税收体系对建设用地市场需求的时点、规模和结构进行适时调控，以防止需求过热与需求不足导致的市场波动。

对于城乡建设用地供给而言：首先，应逐步放开集体建设用地用途与流转范围限制，通过允许存量集体经营性建设用地直接入市和闲置宅基地、集体公益性建设用地转化入市增加城乡建设用地有效供给，化解城乡建设用地供给结构性失衡的矛盾。

其次，实行城乡统一的建设用地供给方式，在既有协议出让、“招拍挂”以及租赁的基础上探索实行差别化产业用地供给模式，通过精准识别不同行业与不同规模企业的生命周期过程与产业空间结构，探索推行建设用地“弹性出让年限”与“弹性用途转换”机制，以更好地满足多元化市场主体的多样性用地需求。

再次，强化城乡统一的存量建设用地盘活机制，通过闲置监督、低效评价、期满退出、逾期处罚等相关规定的明确与存量建设用地再流转机制的构建，引导城乡闲置建设用地退出与低效利用土地再开发，以优化资源配置与提高建设用地使用效率。

最后，构建城乡统一的建设用地供给调控体系，通过城乡建设用地供给计划与储备机制的制定与完善，保障城乡建设用地供给总量弹性与结构合理性，进而稳定市场预期。

价格生成机制

城乡建设用地价格机制是指通过市场价格的生成与变动引导市场竞争行为、调节市场供求关系的内在机理与作用方式，即各经济主体通过土地价格解读市场信息、通过价格信号做出供需决策，进而通过供求决策调整来优化土地要素配置的动态过程，是城乡建设用地市场运行的核心机制。

价格机制作用的发挥有赖于合理有效的价格生成，而建设用地价格生成又主要受区位优势、供需关系、投资强度、产权结构以及政策干预等因素影响。

在我国由于不同所有制性质、不同用地类型以及不同用途管制所形塑的多元土地价格体系下，城乡建设用地价格机制的融合发展就是要在排除产权歧视的基础上着力消除行政干预等因素的影响，使集体建设用地和国有建设用地遵循同样的价格生成逻辑。

首先，通过“政经分离”剥离具有科层等级关系的地方政府与村委会的建设用地经营管理职能，将其经营管理权划归具有平等市场地位的国有资产管理委员会和集体经济组织，消除所有权代理主体身份地位“序差”对城乡建设用地价格生成机制的影响。

其次，建立城乡统一的建设用地交易平台与中介服务体系，通过城乡土地产权交易中心或土地交易所的搭建充分发挥其信息发布、供需匹配以及备案登记等功能作用，通过价格评估、风险担保、抵押融资以及担保公正等中介服务体系的培育降低市场交易成本，以畅通城乡建设用地市场价格的生成。

最后，政府应提高土地政策的公开性与透明度，通过经济发展规划、土地利用规划以及年度供地计划等信息的及时公开发布，促使相关经济主体形成稳定合理的市场预期，真正建立起反映“市场供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本”的城乡建设用地价格形成机制。

竞争调节机制

城乡建设用地市场竞争调节机制是指通过各经济主体间的博弈互动关系调节建设用地在不同主体与用途间使用配置的动态过程，这既是价格生成的重要条件，也是引导供求平衡的核心动力，还是联结供求与价格的作用中介，并通过提供优胜劣汰的激励约束使土地资源优化配置成为现实，是城乡建设用地市场运行的实现机制。

而城乡建设用地市场竞争调节机制的有效运作还需要以统一的市场结构、开放的准入规则以及众多的主体参与为前提，在我国政府垄断、行政分割的城乡二元建设用地市场结构下，竞争主体、竞争对象、竞争方式以及竞争强度都被不同程度扭曲。

因而城乡建设用地市场竞争调节机制融合发展就是要在市场结构融合的基础上着力完善竞争机制，构建以市场性竞争为主导的城乡建设用地调配机制。首先，建立城乡统一的市场准入规则与开放竞争体系，允许多元经济主体（包括供给主体与需求主体）在城乡建设用地市场中自由进出、公平对价、平等博弈。

通过城乡分割、区域分割以及制度体制分割藩篱的打破实现供给侧竞争水平提升、需求侧竞争层次改进以及供需双方竞争范围扩大，从而在边际产出与边际成本的矛盾运动中将土地要素配置到最具价值生产能力的产业和部门。

其次，提升集体建设用地供给主体的市场行为能力，通过对农民集体的法人化改造与内部治理机制重构，增强集体经济组织在推进集体建设用地入市过程中的谈判议价能力与主体博弈能力，在与国有土地供给主体和城乡需求主体的供给博弈与供需竞价中提高市场竞争程度。

最后，采取差异化建设用地市场竞价模式，根据建设用地不同用途、不同开发条件与不同开发要求综合选用招标、拍卖和挂牌等竞价方式，在保持合理竞争效应的同时也防止过度价格竞争。

通过对竞价模式与竞价方式的技术性改进纳入质量、福利以及社会声誉等竞争指标，建立城乡统一的建设用地市场综合竞争体系。

利益分配机制

经济利益不仅是制度变迁的核心动力，也是市场主体自主展开竞争博弈的内在激励。以城乡建设用地市场融合发展为内涵的土制度变迁实质上是一个土地利益关系调整和利益格局重构的动态过程，因而土地增值收益分配既是土地产权的经济实现形式，也是城乡建设用地市场运行的驱动机制。

无论是日益激化的征地矛盾，还是难以消弭的城乡差距，抑或是久治不愈的地方政府土地财政依赖，其核心症结都是垄断分割市场结构下城乡建设用地增值收益分配不公和土地利益关系失衡。

因而能否构建起城乡统一而又规范有序的建设用地增值收益分配机制是城乡建设用地市场有效运行的关键。又由于我国城乡建设用地利益分配机制仍处于“城市健全农村缺失”的状态，所以目前应率先着手进行农村集体建设用地增值收益分配机制构建。

首先，应秉持“初次分配基于产权、二次分配基于税制”的原则统一城乡建设用地增值收益分配标准，合理确定政府参与集体建设用地增值收益分配的比例与税率，从短期来看应基于渐进过渡的原则允许地方政府通过“增值收益调节金”的形式适当参与初次分配以弥补其土地出让收益损失。

从长期来看则应从初次分配领域退出，主要通过规范的土地财产税形式参与增值收益再分配；其次，对于政府所得收益应在中央政府和地方政府间进行合理分配，在保证地方政府财政收支能力的基础上适当提高中央政府分享比例。通过提高中央财政转移支付能力（包括纵向转移支付与横向转移支付）建立区域间利益共享机制。

结语

总的来说，通过立法的形式对集体建设用地增值收益的集体提留最低(最高)比例进行明确规定，合理确定成员集体与集体成员间的分配关系，既防止农民个体成员权益被异化的集体组织截留侵蚀，也防止农民个体对集体资产“吃光分净”，处理好集体长期发展（积累）和成员即期收益（分红）的动态平衡问题。