房地产市场该如何稳定好价格不打“价格差”，可提出哪些建议？

引言

房地产市场该如何稳定好价格不打“价格差”，可提出哪些建议？首先，在回答这个问题前，我们需要知道，自2013年以来建立并已形成的房地产长效机制仍应牢牢坚持，后续应保持调控政策的连续性稳定性，增强调控政策的协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制，持续整治规范房地产市场秩序。借鉴于货币政策及财政政策的相关，央行会根据通货膨胀的情况而调整银行存款准备金率，以增加或约束货币的流通。

类比于此，政府应根据市场的情况灵活更改一些涉及到标准线的数字，例如贷款集中度的更改，以及贷款集中度违规的银行等金融机构的缓冲调整期；还有房地产市场的红线标准及资金调整缓冲周期，考虑到贷款价值比率及贷款集中度都存在一定的时滞性，于是应采取动态监管调整，即使根据市场的反馈做出微调性，这是针对于政策的微调性实时性做出调整。

政府调控端一定程度上放松限购数量及标准，同时因地制宜降低首付比例，根据收入群体的能力划定相应的区域。

例如，根据不同城市的房价增速情况进行合适的工具选择，针对于房价增速较快的城市区域，政府应采取存款准备金率或其他流动性传导类工具进行调整从而影响房价增速；对房价增速一般的城市区域，政府应该首先采用首付比率来调控干预房价的变动。

再者将高新企业发展园区周边配套发展住房区，在产业园区调查收入的平均值，并在此基础上设定贷款首付比率，由之前的省市自制首付比例发展为区域首付比例自制，根据区域定调首付情况。

城市优惠政策

中长期内，通过吸收新市民群体，发展城市优惠政策。新市民中毕业大学生庞大的群体，在2022年2月中旬，浙江省就发布了人才的引进计划，提出就业及创业发展的资金在一定程度上由政府及大学生就业相关基金兜底，这样可以引进大学生到该地就业。

以往“先成家，后立业”的思想已经转变，当前适婚年龄青年更倾向于“先立业，后成家”，租房是第一选择，工作稳定后就会在工作稳定的城市选择购置房产，这便是加大大学生引进计划的原因。

第二，对政策工具的丰富性做出调整，宏观审慎监管局应丰富宏观审慎金融监管政策工具，根据房地产业的销售端、融资端与资产处置端做出相应的政策工具。

或者针对不同指标、不同部门进行差异化调控，例如推动动态拨备框架的建设和逆周期资本缓冲的实施，建立科学稳定的数理模型来作为系统完备的市场反馈接受设施，以作为调整市场的基础，重要的是将科学性，将科学技术牢牢抓在手心才是经济稳定的关键。

积极完善货币政策与宏观审慎金融监管政策的双支柱宏观调控框架，多样化的宏观审慎金融监管政策工具与货币政策形成完备的协调调控系统，促进经济增长的同时不依托于房地产为主要经济发展动力，保持房地产市场价格的稳定，防范化解重大风险。

第三，提升宏观审慎监管工具的组合协调性，将政策工具形成此消彼长的局面，当一种宏观审慎金融监管政策工具较为猛烈的时候，此时采取相反的政策工具进行补充，随着宏观审慎金融监管政策工具实施面临的常态化和广度性，需要更精细的制度设计，在工具的设计实施要考虑到制度可行性和可能出现的障碍及应对措施。

例如，将保障性住房相关贷款不纳入房地产贷款集中度管理中，同时当贷款集中度约束强烈时，可以对实体经济的贷款做出补贴。

宏观审慎金融监管政策的实施更多的也是为了帮助实体经济的发展，房价稳定住进而实体经济的发展机会才会更上一层。当某个宏观审慎金融监管政策工具的调控空间较为局限时，可以采取相关政策进行补充。

类比于货币政策中的公开市场操作及准备金率，宏观审慎监管中更可以多重搭配，做到监管的全面准备，有的放矢。

房地产相关政策要做到“分类调控，因城施策”，不是一刀切，一笔过，要在方向及政策力度上把握节奏，例如在人口流入大于流出、房价居高的城市中，政府应聚焦于抑制房价过快上涨且提供更多的保障性住房及保障性租赁住房，限购限售作为更直接且有力的手段，能够直接影响购房意愿。

眼前，一线城市的购房意愿高但购房实力不足，一线城市更应该致力于发展租赁性住房，在二三四线城市中，政府应充分释放居民住房需求，更好的满足居民的住房需求和改善性需求，可在限购限售政策和放松上采取更加积极的措施，着力推进住房消费，可以在公积金、住房补贴、税收优惠等给予利好。

相关举措包括但不限于提高公积金贷款额度和扩大覆盖范围、扩大公积金互认范围、放宽公积金贷款条件和取消房地产企业对公积金提供担保要求、提高二胎三胎家庭的公积金贷款额度等。

第四，而眼前政府应该将目光致力于救市，宏观审慎金融监管政策及房地产市场长效机制的全面实施使得资产处置端、销售端、融资端这三方限制了房地产行业的现金流，从而使得市场对房地产行业的预期发生了变化，直接导致一些地区的房地产项目销售端出现恶化。

除房地产去库存的情况，还需要研究房地产市场可能出现断供的状态，考虑到现今住房贷款者的收入在疫情冲击下经济下行而收入下降，导致部分居民无法继续承担房贷的偿还。并且由于商品房价格开始出现下滑趋势使得市场预期的不稳定，商品房的市值显著低于贷款的金额，导致了断供可能性的持续增加，而断供的可能性最终影响的是银行等存款类金融机构。

第五，加大综合性人才的培养与发展，宏观审慎金融监管政策涉及多方面及多个科学，不仅需要基于传统的宏观经济学和金融学，更需要制度经济学、政治经济学、法学等多个学科中多角度汲取经验并学习。为此，复合型人才的多方面知识更为重要，这对经济的发展起到重要推动作用。

针对商业银行等存款类金融机构的建议

针对商业银行等存款类金融机构，商业银行等应该积极响应政策，推进完善房地产市场贷款利率的下调，将首套房及二套房的利率差异化。房地产住房贷款作为商业银行的主要业务，对商业银行起到不容小觑的作用。

同时，商业银行关注房地产保障性租赁住房建设的信贷运营，商业银行明确信贷的支持对象，包括明确取得项目认定书的保障性租赁住房、保障性租赁住房自持主体、住房租赁企业或改造改建存量房产形成非自有产权的保障性租赁住房等。

证券类投资公司业可致力于发行保障性租赁住房贷款投放的金融债券及企业发行的用于保障性租赁住房建设运营的信用债券，对优质的房地产企业提供合理的贷款支持防止输入性资金链的断裂造成烂尾楼或“开发商跑路”事件的发生。

商业银行针对房地产商品房预售资金账户加强监管，房地产市场商品房销售包括现售和预售两种模式，在预售的模式下，由于开发商是先收到钱去缓解企业开发资金不足的问题，以加快房地产的建设，是房地产企业的融资业务，但这必然会存在不可预料的因素及风险。

针对房地产企业的建议

房地产企业目前存在的情况为销售端的不畅，为此多数的房地产已经达到了需要去去库存的阶段，为此，房地产企业应该扩大朋友圈，完善房地产商品房销售一体化服务，支持房地产企业与产业链相关企业达成战略合作意识。

使得房地产企业能够在房地产综合开发、城市化基础设施建设、装配式建筑设计、建筑工程总承包和物业管理供应链等一系列能增进房地产销售的具有发展前景的领域内开展更为深度的合作，从而推进销售端的服务质量。

针对房地产市场供给端的房地产企业，其加大对项目处置为化解房地产业风险和市场的出清是重中之重，地产企业通过处置资产进而回笼资金实现现金流稳定。

在金融机构的支持下，通过发行房地产市场地产醒目的并购主题债券或并购贷款来支持资金周转，并在资金的支持下完成对出现风险的项目进行出清，多方面的完成资金周转，手段包括并购贷款、并购主题债券和并购基金等金融途径。

同时房地产企业可以利用数字科技，通过网上销售看房，经理人在线直播等打造线上营销模式化，让客户VR看房带来便利，客户可以更多的比对从而增进购房意愿，这样房地产企业增加了房地产企业的现金回流，以环节企业的资金压力。

结语

总的来说，房地产企业应该积极响应时代的定位，以“房住不炒”严格要求自身，稳定好价格不打“价格差”，以高质量发展建设，一心为民严格要求自身，做好风险意识，完备工作预案。掘弃过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式和“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设模式，积极投入到保障性住房的开发建设当中。