如何实现房地产市场均衡发展，推动我国经济的高质量发展？

引言

如何实现房地产市场均衡发展，推动我国经济的高质量发展？首先，在回答这个问题前，我们需要知道，地区生产总值代表本地区本年度所产生的全部最终产品和劳务的市场价格总额。地区生产总值的增速呈现上升的态势，表示一个地区经济市场较为活跃，企业投资和居民购买均处于一个较高的水平，相反地区生产总值的增速下降甚至出现负增长的局面，表示地区经济发展萧条，国民收入减低，随之而来的消费能力减弱。

这时需要国家对房地产市场进行宏观调控，比如央行通过出台降低利率等措施刺激经济增长。地区生产总值的变化与居民的消费水平息息相关，特别是就业、消费和生活水平，其中生活方面就涉及到关系密切的房地产行业。

房地产企业本年土地购置面积

房地产企业本年土地购置面积通俗的解释是房地产企业土地使用权的面积，是房地产企业对土地进行开发的第一步工作。

由于我国实行土地社会主义公有制，而房地产企业必须依赖土地使用权的获取，企业不能凭空创造新的土地，所以土地对于房地产企业具有核心竞争性，同时本年度购置土地的面积代表房地产企业可以产生的销售面积的多少，影响房地产市场的供给量。

房地产开发企业个数代表房地产市场的活跃程度，一方面房地产开发企业个数的增长表示房地产从业人员增多，一定程度上反映房地产行业具有很高的热度。

影响到我国房地产市场需求端的因素很多，从理论来说，包括国家经济发展水平、房地产市场相关政策、居民消费指数、人均可支配收入水平以及地区年末总人口数，还包括房地产平均销售价格等。

房地产平均销售价格

房地产平均销售价格反映地区房地产的平均销售价格，表现房地产销售价格的高低，区域之间横向对比可以体现销售价格之间的差距。

时间维度纵向对比可以体现地区销售价格的涨幅程度，总的来说房地产平均销售价格可以对房地产市场的需求端有一定反作用。因为房地产的产品不是特殊的产品，是一种具有较高价格的不动产，也是居民生活的保障性产品。

居民人均可支配收入

居民可用于最终消费支出和储蓄的综合是居民可支配收入，一定程度反映居民购买力的水平。居民可支配收入的增加带动社会企业投资的增长，间接影响政府的财政收入，增加政府对房地产行业投资额，提高居民对房地产市场需求。

另一方面居民人均可支配收入的提高可以增强居民改善自身生活居住条件的意愿，促使居民对房地产行业进行投资，增加房地产市场的需求量。

地区经济发展水平影响到居民的人均可支配收入，若地区经济发展水平呈现稳定增长的趋势，居民人均可支配性收入会相应的提高，满足居民对房地产投资的物质保障，也有助于改善居民消费水平的结构，刺激居民为改善生活提高生活质量而购买改善型住房，从而提高居民对房地产市场的需求量。

地区年末总人口数

地区年末总人口数量可以较直观表现出一个地区的人口发展状况，深层次地展示出一个地区的人口结构和潜在购买力。年末总人口数量表示一个地区的消费潜力，决定房地产市场的规模。地区年末总人口数量若出现逐年上升的趋势，带动地区人口的增长，提高房地产的施工面积。

房地产开发企业个数

房地产开发企业个数不仅与房地产市场供给量有关系，更与房地产市场需求量有关系。房地产开发企业个数反映出某一地区某一时刻的房地产开发企业的数量，更是反映出某一地区居民对房地产企业的关注程度和回应程度，代表某一地区房地产市场的潜在购买量的多少。

一个地区房地产市场潜在购买量呈现增长的趋势，会带动本身房地产企业加大投资规模，同时会吸引非房地产性质的企业积极进行战略调整，向房地产行业转型，带动房地产企业个数的增加。房地产市场非均衡的建议强调政府对房地产市场进行引导、监督和督促，最终实现房地产市场靠自我调节实现供给量和需求量的均衡状况。

完善房地产供求机制，发挥销售价格引导需求，努力摆脱政府政策性的宏观调控，以房地产本身的价值为基准，房地产销售价格围绕其价值上下波动。

居民作为购买者，可以充分了解房地产企业经营和销售过程的非保密性信息，同时对房地产保障的行为和后续服务的履行情况实行全程透明跟踪，保障消费者的权益。政府应加强土地信息的公开，强化房地产市场政策引导，保障房地产市场均衡发展。

土地供应量基本均衡

房地产市场供给量受到企业购置土地面积影响较大，同时房地产规模和新开工面积也受企业购置土地面积的影响，而企业土地购置面积与政府土地出让有必然的联系。

控制土地供应量的同时进一步规范房地产市场机制，从土地上遏制垄断性企业的发展；同时土地供应可以调节房地产市场的结构性矛盾，房价上涨较快的区域可以适当放宽土地供应的限制，解决区域较为紧张的供需矛盾，房地产高库存量的地区增加土地供应的限制条件，控制房地产市场供给量。

信贷机构也影响房地产市场的需求量，低息大额贷款有利于房地产市场需求量的增加，刺激居民提升对房地产的需求度，所以政府合理制定信贷机构放贷额度，均衡考虑信贷机构贷款利息，实行有区别的税收政策。

对于购房者而言，低收入者可以实行优惠首套房贷款利率，政府可以实行每月按揭贷款利率贴息政策以增加低收入者对房地产市场的需求量。

比如，2020年三季度对银行房地产贷款的结构提出要求，控制居民购房贷款规模，进一步放缓居民个人按揭贷款的步伐。房地产供给量的维稳需稳定房地产销售价格，而房价的起伏与房地产贷款的增速具有相关性。

在中央坚定“房住不炒”的政策下，未来对房地产贷款利率的调控会持续从严，在结构性合理的调控下将对房地产金融的风险起到关键的作用。政府部门应针对房地产市场较为火热的城市采取限购、限价和限贷的调控措施，以稳定房价为前提提升居民购房热情，维持房地产市场均衡健康发展。

对于房地产企业而言，某些房地产发展过热的地区实行有条件贷款，设定企业资金负债率，从政策上规定企业贷款额度。比如，2020年金融监管出台“三道红线”政策，对房地产企业有息负债年增速进行限制。

此举措对实行高周转经营模式的房地产企业带来影响，倒逼企业在疯狂扩张拿地的路上停止脚步，不能一味盲目地进行投资建设，应该保持高速和高质量的项目周转是关键，同时推动企业维持稳健的现金流和吸引高素质的经营者，最后降低企业获得土地的速度，瞄准高质量的优质土地。

房地产市场二级、三级市场基本均衡

房地产租赁市场的发展远不如二级市场，其中很大的原因就是二手房税费过重，影响二手房的销售。二手房的买卖对于买方需要承担契税、房屋维修基金等。

减轻二手房流转的税收可以促进二手房的流转，制定完善的二手房市场准则，形成二手房监管制度，保障低收入者有能力购买二手房。同时强化对房地产三级市场的监督。房地产租赁机构呈现出总体质量不高，收费漫天要价，服务无法保障等现象。

政府应建立健全完善的租赁市场监督机制，防止租赁企业因过度追求利润而损害消费者的合法权益，降低居民对房地产三级市场的信任，给租赁市场带来不良的影响。

房地产市场的供给不仅仅是房屋量的多少，更多的是依据地区居民的需求程度，供给不同类型的房屋结构。城市能级越高的地区，居民对于房地产市场的需求更倾向于改善型住房，同时城市能级较低的地区，居民的需求倾向刚需性住房。

结语

总的来说，房地产企业应注重前期的市场调研，防止出现不合理的房屋供给。只有更加适配居民需求的房地产供给结构，才能满足房地产企业的均衡发展的目标，同时维持自身企业的经营利润，保障企业的健康发展，以实现房地产市场均衡发展，推动我国经济的高质量发展。