中国房地产：从1987到2021（二）

作者 :正文注明 2021-08-10 07:59:03 审稿人 : admin 围观 : 次评论

原创：顾子明
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第二部分

夏日烈，猛火遇干柴69m曹操读书网

【99年大学扩招、01年加入世贸组织、历史进程下的足球，69m曹操读书网

城镇化与工业化的纬度】69m曹操读书网

一，1999年大学扩招：购买力是房地产的基石

1999年的高考还是安排在7月，距离高考还剩1个月，一则由原国家计划发展委员会和教育部联合发出紧急通知瞬间引爆了整个社会舆论，这则通知核心归纳起来就是四个字“大学扩招”，通知决定1999年中国高等教育招生规模再扩大招生33.7万人，而这是建立在年初扩招23万人的基础上，这意味着1999年普通高等院校招生总人数达到153万，而1998年这个数字则是108万，增幅达到42%，这也意味着1999年将45万个幸运儿因为这一政策而进入大学。

当然这份幸运不属于山东女孩范冰冰，因为高考前的三个月她遭遇车祸，在病床上错过了会考和高考，就在纠结留级还是弃学时，范冰冰得知上海的谢晋表演艺术学校正在招生，这给了她一丝希望。

左起分别为林心如、赵薇、范冰冰（当年容嬷嬷扎的都不是什么好人呀！）

正如上篇文章提到1998年时任总理接任时，所面对的是亚洲金融危机来势汹汹，国企密布下岗阴云（国企改革的下岗潮），社会底层冲突不断（下岗失业潮带来了随后的98严打），出口不增反降、内需严重不足，而他选择了当时选择了需求侧改革，其改革主线就是通过启动围绕着投资、消费、出口打造拉动中国经济发展的“三驾马车”。

而高校扩招则是打造经济三驾马车的关键举措。

如果跳出教育纬度去思考1999年的大学扩招，那么1999年大学扩招具有以下三个方面的深远影响：

从就业的角度来看，高校扩招，将青年吸纳进高校，延迟就业冲击，避免与国企下岗职工形成就业竞争。后来这一做法屡试不爽，2008年金融危机到来，2009年研究生扩招，2020新冠疫情袭来，2020研究生扩招，套用某位大炮的名言“高校扩招是青年就业的夜壶，时不时要拿出来用一下”。

从拉动内需的角度来看，中国历来有重视教育的传统，在教育投资上的历来是容易下血本的，“再穷不能穷教育，再苦不能苦孩子”成为一个时代的庄严口号。一个城市的大学城养育了周边无数的餐馆、奶茶店、打印店、网吧和宾馆；不断增加的入学人数，也带动了大学的扩张，21世纪初，在分管教育的李岚清副总理的推动下，高校合并风潮云起，翻开34所具备考研自划线资格高校历史，除了南大、厦大、华南理工、大连理工等数所学校，其他高校基本上都合并了医学、工科等学校成为综合性大学，当然这已是后话。

时任总理与李岚清

从推动产业升级的角度来看，作为经济发展的核心要素之一，人才是其中最活跃的部分，而高等教育资源集中的一、二线城市通过高考把同龄人中比较聪慧、认真、勤奋的部分吸纳进来，一方面为这个城市的未来的经济发展和产业升级储备人才，另一方面这部分就业的人才也将成为这座城市房地产行业最大的增量群体。

年轻人进入城市大学，这就是形成了城镇化和工业化闭环链条：年轻人通过高考进入高等教育资源丰富的一、二线城市——推动当地内需经济发展——大量接受高等教育的劳动力吸引产业的聚集并提供丰富就业岗位——年轻人就业以后开始考虑扎根买房——推动一二线房地产市场发展——政府有钱继续投资基建、产业升级吸纳更多优秀的年轻人。

这一闭环链条是与21世纪初中国城镇化和工业化加速发展历史进程高度相关。

随着越来越多的年轻人（80-90后们）进入大学，进而就业、结婚、生子，这部分享受改革开放红利的“知识分子”，由于自身成功的经验进而形成一种路径依赖的惯性思维，拥有购买力的他们在子女教育上会舍得投入，大量的富裕群体很愿意为“名师”支付高额的培训费用，购买最优质学校的周边房产，由此引发了校外培训的内卷、学区房的炒作。

为了解决这些问题，2021年7月22日中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，让各种培训机构股价腰斩，当然，这也是后话。

二，加入世贸组织

改革与开放是一体两面的伟大实践，对内改革、对外开放两条腿走路才更稳当。

伴随着西部大开发、西电东送、高速公路、以三峡水电站为代表的大型水电设施的巨大基建投资、国企改革的持续推进、四大行剥离不良资产冲刺上市、大学扩招与合并等内部重大改革的推进，投资、内需两驾马车对于经济的拉动效应逐步显现。

总理也将目光从国内投向国外，该如何向外去竞争全球市场？如何把更多的产品卖出去？如何把过剩的产能消化掉？

答案就是加入世界贸易组织（WTO），而中国加入世贸组织的最大障碍是中美入市谈判。

从1986年7月10日，中国政府向关贸总协定（世贸组织前身）正式提出“复关”申请开始，经历13年的艰难谈判，中美入市谈判取得突破性进展。

1999年4月，应美国总统克林顿邀请访美并进行世贸谈判的国务院时任总理，由于带着敲定文本的乐观预期，在白宫南草坪上发表了一场热情洋溢的演讲，并喊出了“I love American people．”

然而1个月后，五枚联合直接攻击弹药击中了中国驻南联盟大使馆，新华社记者邵云环、《光明日报》记者许杏虎和朱颖当场牺牲，也击中了正在进行的中美入市谈判。

中美关系急转直下，瞬间跌入谷底，中美入市谈判也进入搁浅阶段。

沉寂在半年以后，在克林顿主动给一位长者打了一通电话之后，一个得到充分授权的代表团来到了寒风凛冽的四九城。

从11月10日到11月14日，中方由经贸部石广生和首席代表龙永图领衔与美国贸易谈判总代表巴尔舍夫斯基与总统经济顾问斯珀林领衔的美方谈判团队进行了马拉松式的谈判、期间双方上演各种“极限施压”，甚至一度在破裂边缘徘徊。

最终，在这场相互极限施压的比拼之下，代表克林顿的斯珀林在龙永图之前先撑不住了，在11点半北京寒风凛冽的夜里，给正在空军一号上陪同克林顿出访欧洲的美国历史上第一位女性国务卿奥尔布赖特打了两通电话。

通完电话，在空军一号上进行了一场激烈讨论，4个小时后，15日的凌晨3点半，奥尔布赖特终于用卫星电话拨通了时任总理的红机......

为此一夜未睡的时任总理，终于等到了奥尔布赖特的电话，取消了去怀仁堂主持中央经济工作会议的安排，一早带着主管外交的钱其琛副总理和主管外贸的吴仪国务委员去外经贸部，参与到了最后的谈判中。

在谈判仅剩下的最后几个小时，针对美方抛出的前三个问题，时任总理全都点头同意。这下可急坏了龙永图，赶紧递上纸条提醒，被时任总理当即喝断。

轮到第四个问题时，时任总理对美方说：“我们让了，你们也该做点让步了吧。”

五分钟后，中美达成全部共识，协议谈成了。

两年后，卡塔尔首都多哈，随着一记槌声落下，中国正式加入世界贸易组织。

随着世界市场的打开，国外的技术、资金、人才不断涌入，中国廉价优质的劳动力、完整的工业基础、初具规模基础设施，不断将全球的原材料转化为输向海外的产品（两头在外的经济发展格局逐步显现），物美价廉的商品横扫全球，中国也因此赢得了“世界工厂”的称号。

不断推进的工业化，“去东南沿海大城市打工赚钱”吸引着内陆居民向东南沿海省份和省会城市集聚，珠三角、长三角、京津冀作为中国经济发展三大引擎地位不断凸显，推动中国经济迈上一个又一个台阶。

不断增加的贸易顺差，也为中国赚取了大量外汇储备，中国外汇储备从2001年的2121亿美元快速增长到2014年的历史最高点38430亿美元，14年间增长了18倍。由于中国特殊的外汇结算制度，赚取外汇的企业，要将外汇售卖给指定银行，指定银行再将外汇售卖给央行，央行就要发行相应的人民币，而这些人民币进入国内市场就成为巨大的财富和购买力。

珠三角的外贸代加工工厂老板、江苏的对外出口的制造业企业、山西、内蒙的煤老板、温州的金融资本……这些掌握着巨大财富的人群，开始将“花不完的钱”投向房地产，毕竟“乱世黄金，盛世房产。”进而进一步推升了房地产价格上涨，但是不得不说，这一阶段的房价还是比较健康可持续的。

三，历史进程下的足球地产

正如在第一篇写到：土地作为房地产的逻辑起点，如果说房地产是面包，那么土地就是面粉，面粉决定了成本，也决定了未来面包的价格。

伴随着1994年分税制的改革，地方政府掌握着土地出让的权力，与此同时，中国职业足球也拉开了帷幕，热爱足球的老王带领着大连万达成为了十年甲A的无冕之王。

随着大连万达在甲A攻城略地，甚至代表中国足球征战亚洲，足球上的辉煌战绩，逐步变成万达地产的资本信用，这让老王成为中国最有名的房地产商。

最有名的房地产商老王也通过商业（万达广场）+住宅（万达华府等住宅产品系）的两轮驱动模式在全国各地攻城略地，截止2020年年底，全国累计开业了368万达广场，如果按照中国目前有293个地级市，每个地级市平均拥有1.25个万达广场。

多年以后，一个来自常州的老王摸着东北的老王的尾巴，也开启了住宅+商业两轮驱动发展模式，赶着三四线城市房地产发展的历史进程，跑到了行业前八的位置，当然，这是后话。

在GDP为王的年代，各地方政府需要曝光来吸引投资，深受掌握资本的中年男性和外国人喜爱的足球，自然就会成为城市的名片，政府需要这张名片从众多兄弟单位中脱颖而出，吸引到足够的资本。

因此，政府也愿意让渡手中的权力，在中央打压房地产的大背景之下，把地段好的土地低价交给这些愿意给城市争光的开发商来开发作为交换，而这些获得廉价土地的房地产商业取得巨大的相对竞争优势。

伴随着2004年8月31日，国土资源部规定，所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。

伴随着甲A升级为中超，土地获取方式也转变为公开的招拍挂，开发商通过搞足球获取地方政府优质地段廉价土地的方式，随着政策的“一刀切”难度大幅提升，土地是要花“真金白银去”去抢的。

虽然大连老王告别了中国足球，但是杭州的老宋、南京的老张、河南的老许、广州的老张…..一个个房地产大佬们都如此“热爱”着中国足球，翻看2019年，中超16家足球俱乐分析其股东背景，几乎全部为房地产企业，分别是广州恒大、北京国安、广州富力、大连一方、山东鲁能、绿地申花、上海上港、江苏苏宁（可怜的苏宁拿了2020中超冠军以后就解散了，背后的原因是苏宁地主家也没余粮了）、天津泰达、河南建业、华夏幸福、武汉卓尔、北京人和、深圳佳兆业。

地产与足球仍然深度捆绑着，那是因为在出台招拍挂之前，房企赚的主要是政府低价给地的差价，以及前期就能减免的土地税款，可是随着招拍挂带来的市场化竞争，谁能够融到更多的钱，谁就能够拿到更多更好的地，赚取规模化的利润。

因此，大佬们搞足球不再是为了低价的地，更多的是在推动政府帮助协调省一级的金融机构，在拿地的时候给予更多的便利支持。

04年之前是靠政府拿更便宜的好地，04年之后是靠银行拿更便宜的钱去买地。

04年以后土地价格上涨，地方政府卖地的生意，2007年房地产销售额2.9万亿，但是卖地收入是3个亿，房地产商用的不是自己的钱，那么一个很有趣的问题就诞生了，钱从哪里来的？。

也正是如此，中国地产逐步从土地红利时代转向金融红利时代。

当中央放松金融时候的，大家会说央妈放水了，随着房地产进入金融红利时代，金融这波洪水也将引发更加波澜壮阔、跌宕起伏、扣人心弦的故事。

而这，将会是下一篇文章要讲述的故事。

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