恒大是否能过关， 并不以个人意志为转移！
来源：虚声（公众号ID：lxlong20）
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这段时间，恒大的负面消息挺多；哪些是真，哪些是假，并不容易区分。
作为中国房地产企业的龙头之一，恒大的风吹草动其实都是舆论焦点。
但接连这么多消息爆出来，肯定是恒大遇到了大麻烦。个人希望恒大能挺过难关，毕竟这么大的企业，牵扯到很多家庭。但恒大是否能过关， 并不以个人意志为转移。
01
从市面上流传的消息看，恒大的问题主要有两个。
恒大问题一，高负债。
实际上所有房企都高负债，大凡上规模的房地产企业都是如此。
如果把房企负债加起来，绝对是一个天文数字。
房地产是资金密集型行业，房企都是踩着政策加杠杆。由于房企体量都很庞大，负债多，资产也多。拿恒大来说，1.95亿债务堪称天量；但根据报表，资产价格也能覆盖债务，并没有资不抵债。当然这些只是看得见的部分，有没有暗雷就只有天知地知某些人知了。
恒大问题二，现金流紧张。
虽然恒大并没有资不抵债，但由于债务规模庞大，大量债务到期；而庞大的资产短时间难以变现，现金流自然就成了大问题，然后导致一系列负面事件爆发。
恒大遇到麻烦，某种意义上是房地产遇到麻烦。
世界上有两种房地产：
一种是房地产
另一种是中国的房地产
02
谈到房地产，老铁们会联想到老三样：
原始的居住价值
商品的投资价值
还有就是金融价值
农村宅基地上盖3层小楼，再加上一个大院子，也就几十万，算下来建筑成本也就一千多块。这就是房子最原始的居住属性。
商品属性，则是加上了土地价格。不同城市在不同的历史时期的土地价格不同，商品属性的强弱也就不同。
金融属性就不用说了，大家都懂。
这是属于房地产的老三样。
但中国房地产，除了老三样之外还有新三样：
新一样，肩负货币蓄水池功能。
新二样，承载土地财政根基。
新三样，有史以来最大的资本市场。
因为这三样新功能，导致过去二十多年，房价一直打滚往上翻，其速度远胜GDP增速，更远胜老百姓的收入增幅。
随着房价的飞速上涨，牵扯到的产业越来越多，触角伸向社会的每一个层面。
因此有专家提倡把房地产归为实体，如此以来实体指数就好看；还有专家提倡把房地产归为制造业，不表也类似。但这些都不重要。重要的是，谁买单？
如果从历史大周期的视角观察世界，就能发现所有大体量的商品和金融产品，最终都是由普通老百姓买单。
由于房价越来越高，导致如下几个问题。
03
第一个问题，老百姓为房价买单越来越难。
过去几年，某些大聪明提倡六个钱包买房。现在六个钱包都悬。
关键是买房掏空六个钱包之后，彩礼、育娃啥的，就捉襟见肘；其他消费也是一样。
所以现在年轻人流行躺平。这不是焦虑，而是现实。
这个问题，并不难理解。
第二个问题，房价高企，推高社会运行成本。
最显著的结果就是，线下生意越来越难搞，基本就是给房东打工。
如此一来，生活成本就会增高，消费欲望就会降低。
这个问题也不难理解。
相对难理解的是下面这个：
第三个问题，影响社会流动性。
工业文明周期，流动性是命脉之一。
高房价推高社会成本之后，必然会影响社会流动性。即便大家都有房子，仍然逃不开高房价的魔咒。因为只要你离开自己的房子，就要面对高房价推高的社会成本。
当社会流动性降低时，社会活力就会随之下降。打个比方，炒主板，流动性充裕，随时可以进出；炒流动性很差的新三板，想变现出来就很难。
当流动性降低时，房地产行业高杠杆与高周转的玩法就行不通了，债务就变得很致命。
更严重的后果反映在人口结构层面，就是生育率低迷、老龄化加剧，人口结构面临失衡的威胁。
按照中国人口的发展趋势，房地产和教育行业一样，到了必须正本清源的拐点。政府给出的“三道红线”，不过是其中的一个策略而已。
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