3亿婴儿潮集体退休抛房！房价最大的危机终于出现：没有人接盘了
2026年以来，不少城市中介门店的玻璃门上贴满了房源信息，标着“业主退休，诚心出售”的房子越来越常见。
贝壳研究院7月初发布的半年报显示，到6月底，百城二手房挂牌量同比增长18.7%。二手房平均成交周期也从2021年的36天，拉长到了2026年6月的72天。
链家的北上广数据显示，60岁以上房主挂牌出售的占比，2022年还是11.3%，到2026年上半年已经升至22.7%。差不多每四套挂牌房源里，就有一套来自退休老人。
这背后是人口结构的变化。2025年底，全国60岁以上人口已达3.23亿。1962年到1975年出生的人，如今51岁到64岁，总数接近3亿，正一批批迈过退休门槛。
这代人是过去二十多年城镇化的主力。全国城镇化率从2000年的36%升至2025年的67%以上，他们买下了城市里大多数的商品房，如今开始处理手里的房子。
另一边，2025年全国出生人口为792万。20到34岁的青壮年，2020年还有3.1亿，到2030年预计会降至2.3亿。卖房的人越来越多，接盘的人越来越少。
楼市的压力并不只来自人口。放到更大的宏观视野里看，中国房地产的这轮调整，同样受到海外研究者的持续关注。
几年前，全球都在密切关注中国房地产市场的崩盘。
但如今，新闻焦点已经转向技术领先的电动汽车、太阳能产业优势和高度先进的机器人，留下了一个悬而未决的大问题：中国庞大的住房危机，究竟是已经被先进产业的繁荣基本抵消了，还是仍在背后默默拖累中国经济，只是世界的注意力被新兴的中国科技吸引走了？
围绕这个问题，此前有两项研究值得关注。其中一项是一篇全面的宏观经济新论文，将中国当前的走势与日本上世纪90年代那场著名的房地产泡沫破裂直接对照。
从日本、欧洲和美国的经验可以知道，大规模的房地产泡沫破裂可能引发所谓的“大萧条”“大衰退”，甚至“失去的十年”。
但从中国的宏观经济数据来看，中国经受住了这场冲击，表现相当不错。
虽然经济增速已从约10%放缓至5%，近期又降至4.5%，但这仍是日本和美国等竞争经济体难以企及的水平。
对中国来说，主要的担忧并不在于增速偏低，而在于这种增长能否持续。2022年以前，房地产投资是中国经济增长的主要引擎之一。
但此后，房地产投资增速不仅转为负值，而且逐年恶化。
截至目前，2026年看起来是情况很糟糕的一年，房地产投资下降幅度高达16.2%。
这就涉及一篇关于中国房地产泡沫的详细论文，题为《双国记：20世纪90年代日本与当代中国的房地产危机》
论文作者哈佛大学教授肯尼斯·罗格夫（Kenneth Rogoff）和国际货币基金组织经济学家杨元辰（Yuanchen Yang）不仅提供了关于中国住房危机的全新、非常详细的城市层面数据，还将其与日本房地产泡沫破裂时期的新的详细数据进行了比较。
从数据来看，中国的住房调整仍在持续，房价没有出现企稳或回升的迹象。
值得注意的是，厦门、泉州、襄阳和郑州等二线城市的房价自峰值以来已下跌近30%。
与此同时，北京、上海等一线城市的房价迄今只下跌了约10%。
对照日本房地产泡沫破裂时期的数据（这部分数据没有那么详细），日本房价曾跌至峰值的40%左右。
作者得出结论：如果中国的调整过程与日本类似，那就意味着中国的调整还没走完一半；相反，如果中国的路径最终与美国相当，那么在触底之前，中国似乎已经完成了大约三分之二的调整。
日本的经历确实值得参考。日本总务省2024年公布的住宅调查结果显示，全国空置住宅约900万套，平均每7套房子里就有1套没人住，且大多集中在中小城市。
这对中国经济意味着什么？
日本式长达十年的停滞是否仍是最可能的情形，还是可以期待在短短几年内迅速反弹？
为回答这一问题，罗格夫和杨元辰梳理了房地产泡沫破裂影响经济的三个渠道，前提是没有出现信贷紧缩，而这是一个很大的前提。
多篇研究论文表明，2007年危机之后，西方银行随即大幅收紧对企业的贷款，这帮助一场资产泡沫破裂演变成了后来所说的“大衰退”。
然而，从中国的银行贷款数据来看，虽然中国国有银行逐步减少了对房地产行业的贷款，但它们对当下新闻热点中的先进产业的贷款大幅增加，因此整体贷款增速保持为正，约为10%。
这与西方在“大衰退”期间的情况截然不同。
既然与2007年之后的美国不同，中国没有经历信贷危机，而是出现了信贷从房地产向制造业的转移，那么为什么投资和消费现在都陷入了如此大的困境？这就引出了罗格夫和杨元辰描述的三个非金融渠道。
第一个是所谓的投资渠道。在日本，住宅房地产投资占GDP的比重在20世纪80年代至90年代达到约6%的峰值，此后降至3%。
而中国房地产投资占GDP的比重攀升得快得多，从1997年的约2%升至2020年的约10%，如今已降至约5%。
按照投资渠道的逻辑，房地产投资减少对经济非常不利，因为这意味着建筑师、建筑商、房产中介、厨具商、电工、家具店等等的生意都会减少。
过去几年，房地产投资负增长无疑严重拖累了中国经济，但此前这一拖累被制造业的大规模投资热潮所抵消，使整体投资保持正增长，直到今年房地产投资表现比以往任何时候都差。
与此同时，中国启动了所谓的“反内卷”行动，这是政府为遏制太阳能、电动汽车制造等拥挤行业中的过度竞争和产能过剩而采取的举措。这意味着地方政府必须削减此前为完成GDP增长目标而在这些行业进行的过度投资。
第二个渠道是，许多家庭过去通过购置第二套或第三套房产来为未来储蓄。随着房价上涨，家庭感到自己变富了，因此有信心增加消费。
然而，如今房价已连续多年下跌，家庭实际看到自己的财富在缩水，于是消费自然减少。这被称为消费渠道。
在日本，房价下跌最快的地区，家庭也变得越来越悲观，进一步削减消费，他们将此称为情绪渠道。
借助大型语言模型分析发现，同样的效应在中国也明显存在，尤其是在受住房危机冲击最严重的二线城市。
总的来说，中国的房地产泡沫破裂仍在持续。但由于中国通过国有银行将投资和信贷转向了大规模的制造业热潮，其影响尚未像20世纪90年代的日本或2007年之后的美国那样强烈地显现出来。
而随着中国的“反内卷”行动收紧制造业贷款，中国房地产泡沫破裂的宏观经济影响又开始更清晰地显现。
这一过程会持续多久？中国的房地产泡沫破裂会更像美国、日本，还是更糟？
分析者认为，鉴于美国私人银行清理问题的速度要快得多，中国的房地产泡沫破裂可能更像日本。如果中国的房地产泡沫破裂像日本那样演变，可以预期消费还将再低迷六年；如果“反内卷”行动持续下去，中国的投资增长也可能会差得多。
宏观层面的调整，最终会落到每一套房子能否卖得出去上。
不过，市场分化也很明显。2026年上半年，一线城市核心区高端住宅成交均价同比上涨2.3%。杭州、成都、苏州等城市核心板块90平方米以下的小户型二手房，成交周期基本维持在40天以内。
需求并没有消失，只是变得更挑剔了。婴儿潮一代逐渐老去，下一代购房人口不断减少，未来只有地段好、配套成熟、卖得出去的房子，才称得上真正的好房子。
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