专家大胆预言：2029年我国房价，很有可能是这样，大家要有准备！

股市里有个现象，很多人没细想过：A股总市值一百多万亿元，每天真正成交的不过几万亿元。可就是这几万亿元的买卖，决定了另外九十多万亿元值多少钱。

厦门大学教授赵燕菁说，房子也是一样。全国每年真正成交的新房和二手房，只是全部住房里很小的一部分，可这一小部分的成交价，就是所有没卖的房子的"标价"。

成交价往下走，千家万户手里的房子一起缩水；成交价企稳回升，千家万户的家底也就跟着稳住。理解了这一点，再看"2029年我国房价"这个问题，就不会只盯着一个涨跌数字了。

房价从来不只是买房人的事，它是绝大多数中国家庭资产负债表上最重的那一项。先看那个被很多人转发的判断。

1998年住房制度改革课题组组长孟晓苏，前段时间对媒体用楼层打了个比方：楼市好比从十层跌到了三层，再爬回原来的高度，少说还要四五年。顺着这个时间表往后数，2029年前后正是先放量、再回价的修复期，既不会急涨，也不大会继续深跌。

专家大胆预言的内容，很有可能是这样，大家要有准备。为什么房价对经济这么要紧？

赵燕菁有一套与众不同的解释，他自称不算经济学家，用的是会计学的办法，也就是资产负债表。资产负债表两边永远相等：负债一侧记录钱从哪里来，资产一侧记录钱到哪里去。

他说，现代经济里的每一笔钱，几乎都是借出来的，是有人拿着自己未来的收益做抵押，从银行贷出来，再一路花到整个经济里去。房子，就是中国最大的那块抵押品。

你以为买房是掏空六个钱包，其实买房款的大头是你抵押时才"创造"出来的，你不买，这笔钱就不存在。开发商拿地后抵押贷款，地方政府靠土地拿到融资，道理都一样。

所以在他看来，房地产不只是盖房子的建筑业，而是整个经济的"底层"。开餐馆的、搞装修的、跑施工队的，哪怕跟楼盘八竿子打不着，钱的源头也和房地产借出来的那部分有关。

房价一跌，抵押品不值钱了，银行就算手里钱很多，放贷也会更加谨慎，大量资金沉淀在存款里，难以通过新增信贷流向实体经济。大家普遍觉得"没钱"，根子就在这里。

这个视角很有冲击力。它解释了一个让很多人困惑的现象：银行存款年年创新高，市场却总喊缺钱。

钱不是没有，是被"锁"在了资产那一侧，流不到借贷和消费那一侧去。赵燕菁把这几年的局面打了两个比方。

一个是电梯：当整部电梯在往下走，你在里面怎么跳都没用，内卷是宏观问题，不是哪家企业、哪个家庭能自己解决的。另一个是高原：年轻人"躺平"，就像人到了高原上缺氧，你还让他去跑步锻炼？

他不是不想动，是没"氧气"了。他说，钱就是经济的阳气。他并不认为房地产不需要调整。

恰恰相反，他认为2020年前后中国城市化进入平缓期，七八成的城市人口增量已经消化完，再像过去那样大规模供地、修路建桥，必然过剩，必须从"增量扩张"转到"存量提质"。他的分歧在于方向：该压的是新增供应的数量，而不是房价本身。

房价打下去了，供地却没有及时收住，结果房子越积越多，调整的难度反而更大。在他看来，这一轮不是周期性的波动，而是结构性的转变，以后住房需求再也不会像过去那样猛涨，也就不要指望过两年一切照旧。

这句话值得每个准备买房、卖房的人记住：2029年的楼市，不会是2019年的楼市。指望再来一轮普涨，大概率会失望；以为会一直跌下去，同样可能看错。

那房价靠什么稳住？赵燕菁的思路，是把保障房当成调节房价的"工具"。

他打了个比方：上市公司股价跌了，会自己出手回购股票；城市也一样，房子供得太多，就该由政府出钱回购过剩的商品房，转作保障房，只租不卖。收购价不能压得太低，有的城市回购老旧小区砍一半的价，这等于自己给市场报了个低价，反倒把房价往下拽。

高价收储，市场才能接到"这些房子值这个钱"的信号，流动性才回得来。钱从哪里来？

他的答案很直接：地方政府借不动，就由中央政府来借，再交给地方去收储。关键是借来的钱要形成有用的资产，而不是去建那些用不上的增量。

他举日本为例，当年修了大量没用的铁路、机场，花出去的钱算进了GDP，却没形成像样的资产，债务就一直压不下去。

收储的房子不一样，它们本来就在那里，只要市场回暖，账面价值也会跟着上升，还能拿到银行抵押融资；城市招商时，还可以把这些房子当职工宿舍免费提供给企业，企业只交物业费，等于用房子换来了投资和税收。

他也特别提醒，过去的经济适用房走过弯路，购买满5年后，在符合条件并补缴相关价款的情况下就能上市交易，和商品房之间隔离不严，存在转卖套利空间，还滋生了腐败。

新加坡的组屋则设有严格的转售限制，普通组屋通常要住满5年才能进入公开转售市场，部分组屋的最低居住年限长达10年，购买者也须符合相应资格要求。

他主张的保障房，是租给你住、永远不能卖。没房的人先解决住的问题，有房的人资产不缩水，两者都要顾到。

这套主张未必所有人都同意，但它指出了一个关键：稳房价和让年轻人住得起，并不一定是对立的。用保障房托住刚需，用市场机制托住资产，两条腿走路，比单纯地"要么涨、要么跌"高明得多。

政策层面，近两年确实在朝这个方向走：支持收购存量商品房用作保障性住房，央行设立了3000亿元保障性住房再贷款，城市更新也在提速。保障房和低成本住房的作用，还不止于托底房价。

赵燕菁当过十年厦门市规划局局长，他对一个现象印象很深：中国的制造企业为什么大多扎堆在南方？营商环境当然重要，但有一个常被忽略的原因是城中村。

一家企业突然接到大订单，要马上招5000名工人，到东莞，工人当天就能在城中村租到房子，那里的房子往往有三分之一空着；换到北方一些城市，企业得先自己盖宿舍，轻资产一下子变成了重资产。便宜、充足的住房，本身就是一座城市的竞争力。

他对"泡沫"的看法也很特别。在他看来，现代经济里的债务说到底都是对未来收益的估值，估值高就是泡沫大，泡沫大意味着能撬动更多投资，代价是更容易破裂。

可破裂损失的主要是虚的估值，真东西会留下来：美国早年修铁路的投资人大批破产，最后留下了当时世界上最强的铁路网；互联网泡沫破了，留下的是今天的科技巨头。真正要防的，是破裂时自己的好资产被别人低价抄底。

2008年国际金融危机后，吉利得以收购沃尔沃，就是对方在危机中不得不出手。所以他主张，不能让房地产这根支柱在下跌中被贱卖掉。

赵燕菁这套逻辑，如今也有了官方层面的呼应。求是网曾刊文专门点出，住房占中国家庭总资产的六到七成，稳住楼市的目的不在于鼓励炒作，而在于把老百姓的家底重新托住。

市场也在给出信号。国家统计局2026年10月19日公布的数据显示，9月一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.1%和0.2%，二线城市新房价格环比持平、二手房价格环比降幅收窄，三线城市新房和二手房价格环比降幅与上月持平，一二三线城市商品住宅销售价格同比降幅均有所收窄。

"量在价先"，成交先回暖，价格才会跟上。赵燕菁还给了一个判断楼市修复的标准，跟很多人的直觉不一样：别只看卖了多少套，要看卖得比以前贵了还是便宜了。

只要成交价比以前高，就是在修复，因为那一小部分成交，决定着全部存量的估值。他甚至认为，房价修复以后，房地产在家庭资产里的比重可以下降，比如从七成降到五六成，但不该靠房价下跌来降，而是靠股票等其他资产涨上去，把比重"稀释"下来。

把这些拼在一起，我对2029年的判断是：全国房价大概率处在缓慢爬坡、明显分化的阶段，核心城市的好房子先修复，人口持续流出的城市和老旧的远郊盘可能还要再熬一熬。新房不会再像过去那样遍地开花，存量房的品质和位置会越来越决定价格。

"大家要有准备"，准备的不是去抢房或者恐慌抛售，而是换一种眼光看房子：它首先是住的地方，其次才是资产；买房看城市、看地段、看自己的现金流，不赌短期涨跌。楼市已经进入淘汰赛，能穿越周期的，从来都是那些既有人愿意住、也有人愿意接手的房子。