ACN模式背后，贝壳能否“一统天下”？

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文 | 互联网江湖PC4曹操读书网

岁末的房产行业，颇有些冰火两重天的意味。PC4曹操读书网

蛋壳暴雷之后，长租公寓“风声鹤唳”，自如连忙召开发布后晒出现金流以“自证清白”。在房产交易的赛道上，8月份赴美上市的贝壳却“一路高歌”，仅仅4个月市值已经接近760亿美元，直到美东时间12月28日，贝壳美股盘后收跌4.5%，市场才稍稍恢复理性。PC4曹操读书网

跳过行业的短期波动，把目光放长远，不难发现房产交易市场将进入供给侧变革的新阶段，对于脱胎于链家的贝壳而言，IPO之后也将迎来新的挑战。PC4曹操读书网

ACN模式背后的“供给决定论”，得经纪人者终得“天下”？

2018年贝壳找房开始独立运营，通过打造聚合平台的方式吸引行业玩家入驻，链家作为贝壳找房的自营品牌，与贝壳找房形成线上、线下双渠道网络布局。PC4曹操读书网

面对58、安居客、我爱我家、天猫好房等诸多玩家的竞争，贝壳另辟蹊径，希望通过打造独立第三方平台来进一步整合二手房产市场供给。左晖也表示，要把贝壳做成一个“球场”，希望大家来这里踢球的越来越多。PC4曹操读书网

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但是，贝壳的表态并没有彻底打消行业玩家的疑虑，外界普遍质疑贝壳“做选手又做裁判”，在平台的运营中，难免会对链家、德祐给予倾斜。据天眼查App信息显示，德祐、贝壳与链家本来就是“同宗同源”，外界的担忧不无道理。但即便如此，我们仍然有理由相信贝壳确实是想做一个聚合平台。PC4曹操读书网

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左晖曾经说，“深度改造一个行业，一般都要深度改造供应链”。要想深度改造二手房交易平台的供应链，通过聚合平台模式对产业链的价值链条重塑必不可少。PC4曹操读书网

实际上，左晖明白，要想重塑这个行业，就需要一种全新的模式，来打破供给端的收益分配。于是，Agent Cooperate Network模式（经纪人合作网络）应运而生。对于贝壳而言，ACN（经济合作网络）模式，是其改造房产交易市场供应链的底牌。PC4曹操读书网

在互联网江湖（VIPIT1）看来，汽车、房产等大宗商品的二级市场交易中，其实存在一个“供给决定论”。比如二手车市场，由于二手车定价流程复杂，车源质量越好，平台只要掌握市场上的多数优质资源，就能在市场中占据优势。PC4曹操读书网

房产交易也是如此。二手房产交易行业最缺的是什么？是大量的优质供给，用行业“黑话”来说叫“笋盘”。PC4曹操读书网

所谓“笋盘”是指价格明显低于市场预期价格的房产，在房产二级市场，大量的“笋盘”供给并非牢牢掌握在平台手中，而是由房产经纪人掌握。而ACN合作网络核心在于把整个服务链条细化，把完整的交易链条分割开之后，根据经纪人的贡献度，分配最终收益。PC4曹操读书网

也就是说，对于房产经纪人而言，ACN合作网络使得开单的效率变高了，获取收益也更加容易了。PC4曹操读书网

换言之，贝壳实际上以ACN模式聚集了行业内的经纪人，进而掌握行业（优质供给）资源，这也是为什么左晖执意要把贝壳打造成为一个开放的聚合平台，在这个平台中。经纪人获得了收益，其他品牌获得了真金白银收益，而贝壳收获了经纪人。PC4曹操读书网

短期来看，这是行业供给端的一次有效整合，但长期来看，优质供给也将源源不断流向贝壳找房，第三方品牌多年的积累，也恐将为贝壳人做了嫁衣。PC4曹操读书网

根据公开资料，通过这样对供给端的整合，目前贝壳已经手握超过4万家门店、37万经纪人，在全国330城市的53万个小区中拥有2.19亿套存量二手房源。从市场覆盖的角度来看，贝壳GTV(Gross Transaction Value总交易额)已经占到市场的20%。PC4曹操读书网

“贝壳这么做其实还是为了自己的品牌。”某品牌房产经纪人小吴对互联网江湖表示：“先把第三方品牌都吸引过来，但市场大头其实还是自营，贝壳只希望二三线城市的小中介们来加入，房源多了以后，买房的人就会只认贝壳这个品牌了。”PC4曹操读书网

贝壳“涨价”谁来买单？平台经济仍需警惕“托拉斯”陷阱

平台经济之所以能够成功，关键在于在“避实就虚”的成本控制下取得足够的规模效益。比如，淘宝的诞生使得商家省去了线下高昂的房租成本，并进一步形成规模效益。再比如，AI自动驾驶应用之后，网约车平台也将会革新整个出租行业的成本结构。PC4曹操读书网

房产交易则很难完全脱离线下，也很难改变二手房产交易中的成本结构，原因在于，即便有了线上平台，但线上只是信息渠道，复杂的线下成交流程以及交易谈判，还是需要依赖于线下。PC4曹操读书网

重资产交易更强调供给的质量，决策周期长，在使用上也更加注重实际的场景。而且，在实际的交易场景中，线下门店交易远远比线上更容易建立起双方的相互信任。PC4曹操读书网

汽车、房产等高价值商品在二级市场中，最缺乏的就是交易的信任基础。因此，重资产交易平台必须以线下实体整合供给。这也是贝壳品牌主打线上，链家作为线下网络的重要原因。PC4曹操读书网

对于平台而言，双网络体系意味着双重成本结构，要覆盖新增的成本，要么寻找新的市场增量（交易规模化），要么提高抽成。但依赖于线下重资产的规模化很难，那么中介费上涨似乎成为了唯一选项。PC4曹操读书网

据多家媒体报道，一些城市贝壳系所有门店宣布：2021年1月起将上调该地区中介收费标准，中介费由原先成交总价的2%上调至3%，其中，买房者承担2%，卖房者承担1%。也就是说，一套价格为150万的房子，要多拿给平台1.5万元的中介费用。PC4曹操读书网

对此有不少网友认为，看似1%的中介费用由卖房者承担，但最终可能还是购房者买单。PC4曹操读书网

“平台兴也好、败也好，最终买单的不还是购房者？”最近想要购房的金先生对互联网江湖表示：“二线城市购房金额一般都在百万以上，这意味着，在同等房源质量的情况下，在贝壳购房可能要增加数万元的购房成本，我认识的不少购房者对价格也比以前更加敏感，这样的溢价空间恐怕难以被接受。”PC4曹操读书网

实际上，调高中介费这件事，对于上市之后的贝壳而言也可能是“不得已而为之”，盈利压力下不得不提通过高中介费的方式，来增加利润。PC4曹操读书网

根据此前IPO募股书数据显示，虽然2019年全年贝壳营收460亿元，但整体却亏损达到人民币21亿元。对于亏损的原因，贝壳在招股书中解释，“主要由于分给关联代理商和其他销售渠道的佣金增多，以及内部经纪人和专业销售薪酬增多。”PC4曹操读书网

也就是说，贝壳实际上是以自身的高额亏损为代价，不断“笼络”房产经纪人，本质上是在用补贴的方式，把市场规模做大。这与网约车、外卖等平台早期亏损补贴换市场规模是一个逻辑。PC4曹操读书网

但补贴换市场的问题在于，不同于网约车、本地生活等低价高频的赛道，高价低频的房产赛道，这样做几乎毫无意义。PC4曹操读书网

美团、滴滴做大市场规模是了留住用户，高频消费、高复购下形成流量变现的正循环。而房产交易复购率极低，交易周期长，几乎很难产生复购，盲目的规模化反而容易陷入平台经济的“托拉斯”陷阱。PC4曹操读书网

互联网江湖（VIPIT1）认为，在商业模式效率不够理想的情况下，平台企业的快速扩张很容易陷入一个“托拉斯”陷阱：平台的规模经济≠垄断经济，但是存量市场中，为满足资本的增长诉求，平台经济总是有垄断市场的趋势。PC4曹操读书网

贝壳以ACN模式做整合，本质上是通过对二级交易市场中收益的再分配，获得更多供给资源，本质上并没有改变交易中的成本结构。但另一方面，却进一步增加了经纪人佣金成本支出，在资本市场的增长诉求下，扩大市场规模与转嫁成本给购房者就成为仅有的解决方案。PC4曹操读书网

也就是说，对于具有明显市场优势地位的平台企业，在经过IPO阶段之后，资本的增长诉求很可能会演变为过度规模化带来的垄断经营风险。PC4曹操读书网

此前据经济日报报道，12月14日，市场监管总局公布阿里、阅文、丰巢三起未依法申报实施经营者集中案件，引起广泛关注。PC4曹操读书网

市场监管总局反垄断局主要负责人在答记者问时表示，互联网行业不是反垄断法外之地，所有企业都应当严格遵守反垄断法律法规，维护市场公平竞争。PC4曹操读书网

阿里、阅文和丰巢被罚，是监管部门释放的明确信号，在互联网反垄断势在必行的当下，如何避免相关风险，可能是房产经济平台亟需警惕的。PC4曹操读书网

此次贝壳涨价就是一个信号，这意味着房产经纪交易平台在掌握足够多供给之后，就可能对市场形成一定的价格支配，这一点可能是房产交易平台需要警惕的，毕竟稍有不慎，便有可能陷入平台规模化扩张的“托拉斯陷阱”。PC4曹操读书网

结语

二手房产经纪平台，出发点是解决二手房产交易的供需匹配问题，关键的是在这个过程中，有没有真正的改变二手房产交易的成本结构。PC4曹操读书网

理论上，如果一个平台能够改变行业成本结构，并能够“有节制的扩张”，那么带来的规模效益是能够提升整个行业运转效率的。PC4曹操读书网

因此，对于贝壳而言，如何真正解决交易双方的信任问题，探索出一种真正能够改变行业成本的商业模式，可能比实现短期内的盈利更为关键。PC4曹操读书网

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核心关键字： 房产