原创： 一棵青木
来源公众号：远方青木
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中国楼市出了重磅三大利好，而且是中国自楼市建立以来最强的利好，没有之一那种。一、首套房的首付改为15%，二套房的首付改为25%，意味着首套房被允许的杠杆比例达到了6.6倍，只需30万即可购买200万的房子。二、个人住房公积金利率下调0.25%，并取消商业房贷的利率政策下限，由各地区商业银行自主确定商贷的最低利率。三、央行出3000亿设立保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年，可展期4次，也就是共5年时间，这笔钱交给21家银行，由他们给地方国有企业发放贷款，拿去收购已建成未出售的商品房用来当保障性住房，买到房后可以再拿去抵押，人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，共计带动银行贷款5000亿左右。可以说有史以来中国的楼市就没见过这么大的利好，降首付降利息，央行还直接出钱下场买房了，下面是政策原文。很多人看不太懂，外面也有太多的错误解读，所以我觉得我需要专门写篇文章说一下。首先就是这个首付改为15%，这毫无疑问会大幅提高楼市的买入资金力量，但幅度没有很多人说的那么大。我看到好多文章说这个政策能让撬动的资金量高一倍，因为以前是30%首付现在是15%，那可不就是多一倍吗，然后这些人就开始疯狂讨论加杠杆一旦房价下跌所引发的后果，好像如今的楼市新政目的就只是给楼市加杠杆而已。可能这些人已经很久没有关注楼市了，因为楼市的首付比例早就不是30%了，在去年八九月份的时候就改为了20%，二套房从40%改为30%，而且是全国普遍性的政策。如今的新政确实是升杠杆，但只是把首付比例从20%降低到15%而已，确实提升了杠杆，但对杠杆的提升比例其实还没有首付从30%降到20%那么大。那个二套房从30%降到25%更是意思一下。而把首付从30%降低到20%的效果我们去年9月份之后也见到了，确实有用，但没大用。所以如果单靠把首付比例从20%降低到15%，那效果也一定是确实有用，但没大用。但楼市的现状大家都知道，必须要撑起来，所以就有了第二个政策，降房贷利率。不过降的不多，公积金利率降低0.25%，如今很多地方的商贷最低利率都接近公积金利率了，所以公积金利率确实是必须得下调了。而伴随公积金利率下调0.25%的，是取消商贷最低利率限制，给那些因为政策限制无法继续下调商贷利率的银行打开一个降息通道，这个商贷最低利率是当年为了压制房价过热而制定的，和限购限贷的政策一样，已经到了该被取消的时候了。至于具体利率该定多少，央行不管，由各商业银行根据实际情况而定，自己对制定的利率承担商业化后果。根据业内专家的估算，商贷利率大概会被降低0.3%左右。这是一个很大的数额，可以显著支撑楼市，但就以目前楼市的萎靡现状而言，哪怕和降首付加在一起，估计也就只能把房价给稳住，涨一点点或许有可能，大涨基本不可能。但房价稳住了不代表问题解决了，因为房价不代表销售量，如今的房企需要的是销售回款，而且是急需。房企需要什么其实应该由他们自己来解决，但房企手里有大量的房子还没交付，这些在建房除了原房企外根本没人愿意碰，所以为了保交楼，需要给房企补充一波现金流。于是这次最大的一个楼市政策出现了，央行拿出3000亿让地方国企去收购房企手中已建成未出售的商品房，然后允许这些房子拿去抵押再贷款60%，共计给房企定向输血5000亿元。很多人把这个政策理解为国家直接下场买房子，这个没错，但这事不仅仅是国家直接下场买房子。因为这个钱是不会拿去买市面上流通的普通商品房的，这笔钱是定向给房企的钱。但这个钱不能白给，房企要把已建成未出售的房子拿出来给国企，然后这个价格肯定不会是市场价交易，必须很低，我估计是略低于法拍价格但远高于不良资产的价格，以保证国有资产不流失同时照顾到房企。别嫌这价格低，就这价格房企想出货都没人接的动，因为体量太大。这个钱给到房企后，也很明显不会允许房企自由支配，肯定是只允许用来保交楼。所以这件事是国家直接下场买房子，但不完全是直接下场买房子。本质上这是给房企保交楼的定点资金支持，但需要房企拿出对应的资产作为补偿，以及对房企自身的惩罚。国家在发布这次楼市三大利好政策的时候也召开了会议，公开宣布的原话是：1、深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。2、相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
看完这些话，你就会知道我上面的其实不是分析政策，而是陈述政策，只是外面太多文章压根都不看国家说什么，拍脑袋乱分析而已。因此这次三大利好的核心目标是保交楼，其次是稳房价。至于中介和房产号吹嘘的要大涨房价，那谈不上，三大红线的话刚说过没多久，你觉得国家会为了抬房价而出这种政策么？之所以刚说完三大红线没多久就出台三大利好，那是因为房价跌不得也涨不得，对国家而言最好的走势就是横盘震荡。我前几年就这么说过，而实际上这几乎就是明牌，房价大跌的后果没人能承受，而不想让房价大跌就不能让房价再大涨，否则涨的越高跌的越重。所以三大红线把房价打下去后，等房价跌到一定的程度，就出三大利好。从短期来看，是稳得住房价的，这次三大利好政策你仅从国家体现出的决心看，稳个几年是不成问题的，现在的房价已经跌到了国家无法接受的地步了。所以你如果想等房价继续下跌再买房，除非你还愿意等三五年以上，否则你其实可以不用等了，因为短期内房价很难再跌了，还想看到实质性下跌那怎么也得等个几年。利好毕竟是利好，就算这个那个，就算不能让房价暴涨，这么大的利好把房价撑住一段时间那还是做得到的。当然如果你从长期来看，那是撑不住的，毕竟房价是高位，租售比才1.5%，维持这么高的房价横盘需要巨大的且源源不绝的能量，长期维持非常困难。100万的房子每年出租收益才1.5万，但房贷利息需要5万，这是宏观上判断房价很难维持横盘的最根本原因。出租收益1.5万这个是很难改变的，除非大幅提升居民平均收入否则想提升租金收益是很难的，长期来看会慢慢提升，但这个租金收益短期变不了。从欧美曾经实践过的先例来看，首付是可以降低到零的，进入零利率甚至负利率社会后，房贷利率是可以降为1.5%甚至更低的，欧洲美国日本韩国都曾经这么做过。就算租金不变，如果中国未来进入零利率社会，把房贷利率降到1.5%，那租金收益的1.5%就显得没那么离谱了。就算中国不会进入零利率社会，如果房贷利率降为2%或者2.5%，那虽然房价还是有泡沫，但维持房价的难度就会小很多。今天的中国是通缩状态，不是通胀，早就具备了降息的条件，迟迟不降息的原因就是因为美国在大举加息。我国是发展中国家，利率天经地义的应该比发达国家高，因为发达国家什么都发展完了，没什么可发展的了，资本收益率低，而发展中国家可发展的地方多，资本收益率大，所以利率可以高。而为了吸引资金留下来，发展中国家也需要高利率，因为同等收益率下资金没必要去发展中国家冒险，留在稳定的发达国家更舒服。美国前些年的基准利率是零，我国是二点几，但如今美国一口气把利率提升到了5%以上，我国还是二点几，还试图再降低利率。为了防止资本外流，目前全世界的国家都在加息，我们中国岿然不动已经是最坚挺的那个了，还要降息不符合实际情况。但美国这种5%的超高基准利率挺不了太久，早晚降息，一旦美国降息，那中国的降息通道就完全打开了。国家的这波三大利好能支撑起楼市的时间，我觉得比美国支撑5%利率的持续时间，要长，而且要长的多。这样一点点的释放，一点点的支撑，理论上来说是有可能实现房价问题的软着陆的。这次的三大利好是楼市有史以来的最重磅利好，但远远称不上是底牌，只是国家对房价问题进行了一个表态，让市场明确了房价的“政策底”。所以实际情况既不像很多人唱衰的那么悲观，也不像中介和楼市号所说的那么乐观。而且从三大红线到三大利好，也并不是政策急转弯，实际上让房价保持横盘，想尽办法让楼市实现软着陆这一直以来都是国家的明牌政策。从2016年提出房住不炒开始，国家政策都一直围绕这个方向在努力，期间政策一直都具有连续性，至今已经8年时间。房住不炒共4个字，房住，和不炒，并不是单纯的只强调不炒。因此我对这次楼市三大利好的判断，就是过去一段时间的房价瀑布跌会迎来一个筑底，政策底已经出现，短期不会再下跌多少了，急需房子住等不起太长时间的真刚需房，已经可以考虑看房子了。而长期能否撑住，那就看美国能支撑5%的超高基准利率多久了，只要中国开始降息，持续不断的降息，那房价是一定撑得住的。从国际上各大机构的分析预测结果来看，5%的超高基准利率美国已经撑不了太久了，再硬撑也挺不过今年，目前几乎所有大机构都预测美国在今年内一定降息，只有极少数预测美国能撑到明年。如今又出了三大利好，后面还能根据情况不停搭配其他政策，再吵吵嚷嚷拖个两三年，问题不是很大。到目前为止最看好美国的国际大机构，都没有人敢预测美国还能支撑高利率两三年的。房价暴涨肯定不好，但房价暴跌也不好，不涨不跌让房价在25%左右的空间内震荡，最终实现软着陆，全世界没有国家做到过。说不定我们真的能做到，这种结局对国家整体而言是最好的结果。
