深圳，终于动真格了！

作者 :正文注明 2020-11-25 12:54:17 围观 : 次评论

作者：今纶
来源公众号：功夫财经
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深圳楼市是全国的焦点和风向标，所以深圳楼市的每一个微小信息都会引起全国人民关注。

这几天有两个新闻让很多人，尤其是炒房客心头一紧：

其一，官方的购房诚意登记系统正式上线，“打新”规则将发生改变。
其二，11月23日，深圳一次性出让8宗居住用地，总成交价近340亿元。其中7宗地建设普通商品房都是采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让，并限制商品房入市均价。

我的看法是，深圳楼市正在“上锁”，当然主要是对炒房客上锁，对于刚需是利好。深圳楼市将迎来平台期，大跌固然不可能，经济增速和人口增速摆在那里，但是大涨也就基本没戏了，小涨小跌将成为深圳楼市新常态。

一大波借助深圳楼市炒作发财的人，将被这把“锁”挡在门外，最终出局。你可以说不够“市场化”，但它就是发生了。

在土地政策以及房地产税没有大消息之前，深圳楼市未来只有两个故事：“严防”+“锁死”。

深圳住建局放大招

11月20日，有媒体记者在某APP看到“购房诚意登记上线”的链接。

如果你是卖房者，你需要下载并登录这个APP，进入“购房诚意登记”，选择项目进行购房登记。这个“购房诚意登记上线”就是市场此前流传的购房认筹APP系统，推动者是深圳住建局，目前已经得到该局的确认回复。

深圳住建局也是被逼急了，7月8日去长沙“取经”，回来之后推出“7.15新政”。应该说对市场的调控作用还是有效的，至少假离婚炒房等方法已经被堵上了绝大部分漏洞，炒房客成本大大提高，二手房交易量大跌。

▲相比7月最高峰的成交套数套暴跌57%

更多炒房客把精力完全转移到“打新”上面，炒房客已经在“打新”方面形成了完整的产业链和精细的分工，专业的炒房“打新”链条是这样的：有人负责出购房资格，有人负责出钱，有人负责出货……

只要能“打中”一套新房，转手至少赚500万的神话已经在市场上广泛流传，这让深圳住建局其实承受了压力。但是短期内又不可能让二手房和新房在价格上并轨，因为这样做的确会让部分手头拮据的刚需陷入绝望，并不是每一个去“打新”的买房者都是炒房客。

此时，深圳住建局只能放大招，学习长沙经验，给新房“上锁”。

长沙早在2017年就有一套购房程序——拟购房人在开发商处填写《长沙市购房资格确认申请表》，交资料，并上传到市房屋交易管理中心，后续还有公安、社保等部门予以核实，经过一系列的流程之后，符合购房资格的才能买房。

当然，11月16日，长沙这套流程已经升级——升级后的长沙市房屋网签备案平台和“长沙住房”APP全新上线，平台端口延伸至房地产开发企业、金融机构、公积金中心、经纪机构。

4天后，深圳的“购房诚意登记上线”链接也出现在某APP，这绝对不是偶然的，而是长沙学习成果的一部分。

也许，炒房客还有空子可钻，但是根据此前一封深圳住建局对于购房者信访购房问题的回复函，我们知道“该APP将积极沟通民政、社保、公安等部门，实现数据共享”，应该说力度很大。

最狠的是，打击了开发商的销售造势和引入了个人诚信记录这个“大杀器”。

也就是说，今后深圳所有预售楼盘项目在取得预售许可证后，都会在购房诚意登记系统自动关联上线，真实房源数量信息实时更新。同时，每一个预售项目登记时间至少保持在三天以上，购房者无需在同一时段抢注、扎堆办理。

捂盘惜售？不存在了。千人排队？不存在了！够狠！以后深圳的地产自媒体会少很多可写的噱头。

这还没完，如果购房人弄虚作假，提供不实信息的，一经核实，不仅会影响个人诚信记录，

还会限制其使用购房诚意登记系统，影响今后的购房流程。

想要弄虚作假？可以。只要你不怕影响诚信记录，不怕影响以后的购房。我估计敢试这两根高压线的人非常少。

长沙就是靠这一招和其他狠招，击退了全国炒房客，让他们有去无回，现在，深圳也摆上了“大杀器”。

打击销售现场的夸张促销，严查炒房客购买资格弄虚作假，再来一个所有流程线上化、数据化、可追溯，基本上就把新房炒作“锁”死了。

人性都是差不多的，长沙的成功调控经验有望在深圳延续吗？等时间的答案，但是新房反正先“锁”上了。

深圳加速把楼面价格“锁死”

除了购房端口的“锁死”，深圳开始加速把土地楼面价格“锁死”。

炒房者最津津乐道的是“面粉贵了，所以面包更贵”，他们是最乐意见到地王出现的。

可是，深圳在11月23日的土地拍卖现场，因为7宗地（一共8宗）是要建设普通商品房，均采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让，并限制商品房入市均价，所以，没有地王。8宗地块完成竞拍，总成交价近340亿元。

“双限双竞”是什么？

“双限”是指限地价、限普通商品房销售均价，“双竞”是指竞地价、竞配建只租不售的人才住房面积。

深圳大量供应居住土地，对于普通的无房市民当然是好事，供应量大，价格有望稳定，无论抽签、摇号，中的几率也会大一些。这样的大规模供地，一次拍卖的金额接近去年半年的拍卖金额，其实对于聪明的炒房客是很大的心理冲击。

公开数据显示，2018年、2019年，深圳居住用地成交面积分别约为15.86万平方米、31.05万平方米。今年仅上半年，深圳居住用地成交面积已达53.3万平方米，在土地供应中占比超过五成，且超过去年全年水平。

年末的时候，深圳又给土地市场投放了8宗地块，这其中的意思再明白不过了：通过加大资源投放满足刚需，但是继续严防投机力量涌入。

以制度设计把土地价格通过“双限双竞”锁死，这里面还有一部分只租不售的人才住房以及可售型人才住房，因为人才住房有一定的门槛，所以等于在价格预期以及收集市场筹码方面，直接就重锤了炒房力量。

价格预期被锁死，开发商想冲地王也有心无途径。

人才住房实际上消化了一部分刚需，减少了市场的供应压力，有效分流了普通人的购房需求。

深圳的房地产市场正在被超速抽离金融属性，实际上也在快速离开香港模式，具有了更多“计划性”和强干预的味道。

长沙模式与深圳方法的混搭，能够有效解决深圳的住房问题吗？希望如此。

《深圳市住房发展2020年度实施计划》显示，2020年商品住房计划安排用地125公顷、建筑面积约563万平方米，计划供地拟建设6.3万套；计划供应安居工程项目4万套。

这些在年底都能落实吗？希望如此。

深圳楼市的全面炒作狂欢其实在“7.15新政”之后已经被按下了终止键，二手房交易大跌就是佐证，现在是继续点杀“打新”狂欢者的阶段。

这一波点杀加“上锁”之后，深圳的楼市炒作力量很难再作妖。

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