一文读懂：国债和房价的关系！

作者： 子木
来源微信公众号：子木聊房
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特朗普为何孤注一掷发动关税战？全球市场风声鹤唳，但鲜有人洞察本质。

这段时间，我把川普所有视频、发言又重新梳理一遍，发现川普的主要目的，也是最让他最害怕的东西只有一个，那就是：

国债危机。

债务如同海水，喝得越多越解渴，但终有溺毙的风险。国债关乎美国国运，也是未来中国刺激经济最核心工具。

普通人应该如何应对国债，又该如何从中找到机会等等。

今天我用一篇文章，把国债彻底讲透，这对于大家建立金融知识体系，了解国际政策和地缘贸易冲突，以及从中趋利避害，有很大的帮助。

1、现代经济的双刃剑

国债到底是什么？

本质上就是借钱。

跟国内社会借钱，叫做内债，跟国外借钱，叫做外债。

花的钱比收入多，这部分钱叫做“财政赤字”。

其实发行国债，大多数原因并不是因为国家没钱花了，而是为了促进货币流动性以及增加货币供应量，它是用来调节经济的。

比如今年第一季度，我国住户存款又增加 9.22 万亿元，创下了历史新高。经济不好，大家缺乏收入预期，不敢花钱，就会把钱全部放进银行，久而久之，流动性枯竭，经济会陷入困境。

这时候就需要有一个人带头花钱，这个角色就是国家。

国家出来了，说我要发行国债，人们就会排队把银行里的储蓄取出来，都借给国家。为啥呢？

很简单，一来，中国国债是全球最安全的资产，没有之一；二来，买国债的收益率，一般要比银行强很多。

比如去年和今年发行的国债，都被哄抢了，因为国债三年期的收益是2.38%，银行三年定存都才1.95%，国债五年期收益率是2.5%，银行存款2%。

而且银行利率是一路走低的，那么两相对比，国债收益率的优势就更加凸显了。

国家拿到这些钱以后，加大马力花出去，搞基建、投民生、促消费，对房地产、金融行业，或者其他产业大力补贴，来促进货币的流动性。

正所谓老百姓不花钱，那么国家就帮着花。

只要经济反弹，收入预期起来了，老百姓自然有了花钱的预期，消费起来，传导至企业利润，再提高人均收入，实现经济的正循环。

有人问了，国家借的钱，还不上怎么办？

不要紧，还不上，到期后，就继续滚动发行新国债，俗称“借新还旧”，只要一直发行，钱就可以一直欠着。

如果国债利率太低，没人买怎么办？

不要紧，没人买，央行可以直接启动印钞机，买国债。

如此看来，国债似乎是救经济最好的方法了，没有任何缺点。

可惜并不是这样。

因为国债是国家的信用名片，违约如同自毁长城。

2、国债失控的代价

历史上，债务违约的国家有很多，1800 年至 21 世纪初期间出现了 250 多起政府债务违约事件。

包括美国、德国、西班牙、阿根廷、希腊、巴西、墨西哥、俄罗斯、迪拜等等国家，都出现过严重的债务违约。

上面我们讲了，国债不是可以一直滚动发行吗？到期了继续发就行了，为什么还会违约？

因为在用国债在刺激经济的时候，同时放大了货币供应量，会造成通胀指数一路走高，而且经济如果持续衰退的话，政府就没有税收，债务雪球就会越滚越大，直至压垮政府财务系统，导致政府信用崩塌。

举一个有名的例子，津巴布韦。

津巴布韦这个国家，当初高度依赖农业和矿业，但因为土地改革失败，经济遭遇破坏，财政收入减少，为了维持政府开支，开始大量印钞，缓解经济衰退。

配合着国债释放的天量货币，结果引发了恶性通胀，2008年的时候，津巴布韦货币价值直接归零，一条面包的价格短短几天，就可以从几元涨到数百万元。

在高通胀环境下，津巴布韦政府此前发行的国债以及对外债务的实际价值虽然不变，但由于货币贬值，政府需要用更多的津巴布韦元来偿还债务。

原本可以用一定数量的本国货币偿还的债务，随着通胀加剧，需要支付的货币量呈几何级数增长，偿债成本远远超出了政府的承受能力，于是出现了债务崩溃。

其实当初引发津巴布韦破产的，不是内债，而是外债。

国内通胀失控后，津巴布韦失去了赚钱能力，信誉评级全面下调，其他国家要求他们在规定时间内还钱，结果造成了违约。

津巴布韦政府一想，外债都违约了，信誉已经崩了，内债也一并违约算了。历史上，出现国债崩溃的，基本都是外债先违约，内债再跟上。

对于这种债务违约的国家，过去还甚至出现了暴力催债的，比如1902年，美国和德国，直接对委内瑞拉港口进行狂轰滥炸，委内瑞拉只能被迫还钱，整个国民都成了某种意义上的殖民地，此后一度一蹶不振。

所以说，国债这玩意，不是说欠就欠的，必须要保证自己有一定的经济实力，而且必须拥有货币主导权，能控制货币的供应量和汇率。

当潮水退去，才知道谁在裸泳；当债务到期，才看清谁是赢家。

3、美日债务艺术

世界上，把国债能玩明白的，一个是日本，另一个是美国。

先说日本。

日本当初被美国逼着签订广场协议后，经济被打崩，陷入了长期的衰退，直到2013年，安倍晋三上台，启动了更激进的货币政策“无限量化宽松”，才把日本从泥潭里拉了出来。

而主要的方法就是通过国债买卖。

日本国债，利率特别低，有多低呢？10年期利率维持在0%左右。

这样来看，没人会买日债的，于是日本就让央行大量去买，疯狂去买。截至当下，日债规模已经达到了1317.64 万亿日元，创下历史新高。

同时日本政府债务率高达 261%，已连续多年高居世界主要经济体的首位。什么概念呢？

日本人所有人不吃不喝，2.6年，才能还清政府的债，而按照日本政府的财政收入，那他就是不吃不喝18年才能还清所有债。

那么日本国债为什么没有暴雷或者违约呢？

其一，日本经济再衰退，也属于发达国家序列，本身是具有一定产业经济实力的，比如在汽车、电子、机械、化工等多个领域，在国际上也能站得住脚，盈利稳定，且收益不错。

比如巴菲特这些年就大举买入了日本五大商社，大概持仓在103.5亿美元左右。

其二，日本经济被通胀爆破过，所以大众的消费观念保守，也不敢随意借贷，日本银行在借贷方面同样保守，再加上日本进出口贸易比较宽松，国际市场上大量廉价商品的涌入，抑制了日本国内物价的上涨。整体上一直处于通缩的状态，避免了通胀的发生。

一不踩通胀，二有一定的经济实力，两者让日本的国债滚动计划，能长远执行，并且给其他国家带来的了一定的借鉴作用，包括摸着日本过河的我们。

其次就是美国了。

历史上早期美国也是非常崇尚实业兴国的。直至里根总统上台。

里根使美国从产业资本逐渐走向了金融资本之路，也为美国留下了巨额债务和贸易逆差。此后债务，成为两党都无法解决的顽疾。

上个世纪80年代，里根就任美国总统，美国正在遭受自大萧条以来最严重的经济危机，主要原因就是工业产能过剩。

于是里根借凯恩斯主义思路，创造了里根经济学，强调供给创造需求，同时积极拥抱货币主义，包括紧货币、减税、放松金融监管等。

里根在执政的八年里，成为美国历史上最会花钱的总统，市场自由化改革打造了“强经济、强美元、高赤字、高负债”的里根大循环，房地产、股票、信托等都迎来了史诗级的大牛市。

此后里根虽然退位，但其他总统，继续沿用了这套思路，只要遇到问题，就搞大放水，用发行国债和印钞票解决问题。

直至2008年金融危机后，美国经济彻底变成了债务驱动的模式，财政部不停发国债以弥补不断扩大的财政赤字，美联储买国债来投放美国流动性。

2020年在疫情之后，又开启了直升机撒钱刺激经济的方法，直接以短债的方式融到了大量的美元，又进一步让债务规模陡然上升。

其实，2008年证明了里根经济学的局限性，在经济过度膨胀的时候，需要自我抑制，避免危机的发生。

但是，美国却没有任何总统为里根经济学踩刹车，反而是继续一路狂飙，拜登政府直接将美国经济泡沫化到2008年的水平，直接把国债滚到了36万亿美元的程度，创造历史新高。

所以特朗普上台后，接的也是一个史无前例的烂摊子。36万亿债务，解决难度之大，前所有为，而且是在高通胀的基数下。

换句话说，如果美国没有200年的工业根基和美元霸权和科技在全球的影响力，现在的经济早已爆破。

4、债务危机转嫁术

现在全球经济学家都能看得懂美国的债务危机，川普肯定也能看懂。

可能解决方法只有一个——

先把通胀降下来，拿到这个空间以后，再把利率降下来，只有利率无限趋近于0，美国政府偿债压力就会持续下降，就能一直借新还旧，运行下去。

同时让全球其他经济体，买美国国债，将风险分散出去，形成利益共同体，说白了，就是让其他国家给美国的肆意妄为“擦屁股”。

当然其他国家是不愿意的。

于是这就是关税战的来源。

川普搞关税战，一方面就是开源节流，增加政府税收，来提高还债能力，另一方面，就是以关税战为由，逼迫其他国家上谈判桌，继续加强购买美国国债。

如果你不买我的国债，我就提高你的关税，让你的产品烂在家里，这就是大型“强买强卖”现场。

前段时间，川普突然改变策略，对70多个国家暂缓关税战，逻辑上并不是手下留情，而是在极限施压后创造谈判空间，让70个国家给他打电话。

其次，关税战引发了全球投资者对美国经济的衰退预期，纷纷下调预期，导致美债被抛售，从而引发股债汇三杀，让川普不得不提前缓和局面，转而把目光集中于东大。

据说机构调查，其实这次抛售潮，东大抛的不多，而是日本和欧洲机构抛得比较多，从而引发美国本土抛售。

但就这么一个波动，把川普吓得不清，连忙在镜头面前，左右强调，美债是一个棘手的问题，但它很好，放心没问题…

但美债是一个靠几句话就能拆掉的大雷吗？显然不是。

接下来，6月是一个非常关键的时期，影响全球交易策略。

因为美国国债将迎来“到期高峰”，单月到期规模高达6.5万亿美元，这一“债务洪峰”，包含疫情期间的短债和部分中长期国债。

当美债市场因通胀压力、美联储加息周期以及特朗普关税政策，而引发恐慌性抛售后，会进一步导致收益率飙升，利率环境恶化。

如果美国在6月以当前市场利率，发行新债置换到期的旧债，若以 4% 的票面利率展期，年利息支出将大幅增加，新增 2600 亿美元压力……

这会压垮美国政府，从而引发信用评级机构对美国国债信用评级的下调，那么美债就会丧失吸引力，进入负向循环，引发债务技术性违约，也就是暴雷。

所以川普如果想让自己继续干下去，就必须在6月中旬前，试图拆掉这颗雷，这也是为什么最近一直逼美联储鲍威尔降息的原因。

逻辑上，就是让老鲍帮忙拆雷。

但老鲍可不吃这一套，必须维持美联储的独立性，这就有了前段时间白宫VS美联储的名场面。

虽然川普最终认怂，称不再动鲍威尔，但实际上，鲍威尔还是要在6月左右降息的，因为美联储的第一职责是维持美国金融稳定性，可以不对股市负责，但一定要为债市负责。

负责债务违约，美联储也跟着一起完蛋。

一旦美联储出来救市，启动降息，那时候东大方面的“择机降准降息”，也会全部跟着上线。到时候对于全球投资者来说，是一个不错的机会点。

但6月份如果美国通胀不下来，美联储再降息的话，那美国通胀势必将再上升一个台阶，那川普的游戏就直接进入了困难模式。

而能通过大量廉价商品，平抑美国通胀的，现在来看，可能只有东大一家，现在两者关系搞得这么糟糕，川普不知道该如何收场，反正东大肯定一步都不会让的。

5、从信贷驱动到国债主导

最后再聊聊中国的国债。

其实中国过去对国债的使用相当保守，一般都是通过央行大放水来实现经济的刺激。

但现在明显改变了策略，是因为央行放水这一套行不通了。

央行印钱，给商业银行，但就是没有人愿意贷款……

所以本质上，我们现在的经济社会，特别像93年以后的日本，某种意义上，全国房价回调30—40%，房价跌回2016年前，相当于房地产的一次硬着陆。

如果再算上利息成本，经济下行，通缩会让债务痛感加深。

再极端一些，如果我们不以货币为本位，而是以金本位为基础。

以2016年至今，黄金etf激进涨了247%。以此为相对点计算，那么这一轮下跌，全国房地产价格下跌，可能在80%左右，基本上跟日本对齐了。

所以为什么房地产拉了好几波，就是拉不起来了呢？

因为80%的跌幅基本爆破了大多数人的杠杆，幸好这个市场上，刚需要远大于投资客，才避免了抛售引发的市场崩溃。

其实在疫情之后，整个社会最需要的是通胀。只有通胀，才能顶住房价，稀释整个社会的债务。但为什么没有这样做？看我文章的读者们，应该心里都清楚。

转折点在2024年下半年。

高层提出了国债救市策略，这是一次意识形态上的大转变，意味着我们要摸着日本过河了。

中央举债，加大投资力度，盘活市场经济，这是一件好事，而且操作空间非常大。

根据国际货币基金组织统计数据，2023年末G20国家平均政府负债率118.2%，其中：日本249.7%、意大利134.6%、美国118.7%、法国109.9%、加拿大107.5%、英国100%、巴西84.7%、印度83%、德国62.7%；G7国家平均政府负债率123.4%。

而我国，2024年末政府债务余额占国内生产总值比重（负债率）约60.9%，远低于主要经济体和新兴市场国家。

如果我们把负债率提升到100%，理论上我们可以通过国债多释放到市场上的货币量高达50多万亿。如果再加上商业银行的货币乘数5，逻辑上可以把释放货币的总量提升到260多万亿。

这不是通过信贷模式在银行的兜里打转，而是直接把钱花到市场上，效果是两个概念。

所以，这段时间，大小会议上以及在对川普的关税战层面，我们这边都异常有底气，一直强调，有“特殊工具”还没用。

只要美元指数降下来，不再被汇率因素掣肘，那么通过国债就可以一直往市场里充钱，直至把经济打起来，况且目前这个阶段，完全不用考虑通胀问题。

前几天，财政部释放消息，2025年，就中国发行的特别国债规模将达到1.8万亿，将比去年的1万亿增加8000亿，增速80%，创历史新高。

这些钱只是做测试用的，比如继续投资两重两新，搞城市基建建设，振兴消费，未来还会扩大到更多方面。

6、穿越周期的资产配置

最后讲讲，国债与、股市、楼市的关系。

很多人跟我说买国债，投资关于国债的ETF，但并不知道其中的关系，其实逻辑很简单。

大家只需要记住一句话，债是通缩资产，而股市和楼市是通胀资产。债是股市的跷跷板，股强债弱，股弱债强。

同时，股市是经济乐观的晴雨表，那么债就是经济悲观的晴雨表。

理解了这个，基本方向就清楚了，为了方便理解，给大家举一个例子。

去年年底市场有一个大新闻，央行下场，严正警告，禁止投机炒作债市。

为啥呢？因为那段时间，中国国债市场呈现非理性繁荣，引发了市场对经济的过度悲观，从而导致人民币资产走低，汇率贬值，外资逃逸。

而央行出面打压债市，就是希望资金去投资债券之外的其他东西，活跃经济，而不是都把钱流入债市里面。

但没办法，资本是逐利的，那段时间经济看不到希望，通缩预期强烈，债券肯定火爆。

简单来说，就是国内没有什么高利率且安全的产品能布局，资金只能布局债券。

其次银行借贷利率下降，或者是持续降息，也是利多债券的。银行利率下降，目的是为了刺激经济，但刺激经济，反应的也是经济不好。

如果经济好，名义GDP有回暖预期，降息可能停止，甚至可能加息，各种投资活跃，那么资金不会那么看好债券，更不会过热投资，导致债券收益率大幅下降。

本轮债券市场超级牛市是从2021年2月开始的，至今维持了4年多，对应的是大A的蓝筹白马股4年的超级熊市。

而现在，国家再三强调要做多股市和楼市，逻辑上，也是想让经济好起来，把资金从债券市场里逼出来，投资其他。

这本身就是一个博弈的过程。

所以总的来说，经济好，通胀，股市或者楼市牛，债券熊。经济差，通缩，股市或者楼市熊，债券牛。

那么债券价格和债券收益率，是什么关系呢？

这个也很简单，本质是供需原理。

供应不变的情况下，债券买的人多了，价格就会上涨，收益率就会下降。买的人少了，价格下跌，收益率就会上升。

看不懂没关系，直接：债券价格和收益率呈反向性关系。

其实债券收益率，体现的就是市场对经济的预期。

其次代表着市场低风险的投资回报率，一直走低，说明市场上真的没啥可以投的东西了。

那么未来，债券走势如何呢？

一要看经济，二要看股市。

短期内政策出多少，经济最好的预期，是改善，而不是有大幅度的反弹，因为中国这么大的经济规模，是存在惯性的，需要时间修复，也需要时间去传递，起码让中下层老百姓觉得收入起来了，经济才真正实现了大幅上升。

那么逻辑上是利多债券的。

但也要分股市和楼市的走向。

如果国家强行刺激股市，那么钱都会跑去买股市，就不会投资债券，比如今年年初股市来了一波大涨，债市就出现了大跌，甚至恐慌。

但如果接下来还想突破3400点，那么就需要10倍马力的特别政策了，以及想把房地产搞起来，第二轮棚改2.0必须得出来。所以4月30日左右的政策，是一个重要的信号。

个人认为走势是，短牛长熊。

如果避险情绪非常高，投资非常保守，买国债一般没啥问题，起码比存在银行强很多，接下来还会有新的国债上限，大家可以去考虑。但至于炒债，那就因人而异了，这里不做解释。

好了，今天关于债的知识讲完了，希望大家能够理解，每次看到类似的新闻，能在宏观经济学思维中，第一时间映射。接下来我还会挨个再讲讲，黄金、大A、港股、美股、基金、信托等等，跟家庭理财相关的所有市场的本质。