开始抄底楼市了！
作者： 子木
来源微信公众号：子木聊房
已获授权转载
刚刚，楼市出现了极具风向标意义的信号。
上海浦东、静安、徐汇三区正式官宣：
正式下场，批量收购居民手中的二手房。
这些收回来的房子，经过标准化装修后，将变身为保障性租赁住房，定向供应给城市“新市民”。
很多人还在纠结：政府收那么点房子，能顶什么用？
但我认为，动作大小不重要，关键的是动作“方向”。
因为这是有史以来，政府第一次下场收二手房。很可能在上海试验成功后，还要进行全国各城市推广。
而且更重要的是，这可能是中国楼市这五年来，最硬核的一次“房价底部确认”。
接下来讲讲这背后的底层逻辑，文末有一些建议，希望能帮到大家。
首先为什么是现在？为什么是“老破小”？
我认为是，国家要准备入场对房子“锚定底价”了。
过去五年，楼市最可怕的不是跌，而是没有价格。
当成交量萎缩到冰点，每一套急售的房子都在通过无底线的杀价来试探底部。以至于一套超低价房子交易，就会带崩附近一批房子的市场价格。
而上海政府此时下场，则是通过评估价直接洽谈收购，本质上是给市场定了一个“硬度”。
要明白，政府是最聪明的，它不可能在半山腰当“接盘侠”。
既然敢拿真金白银（区级财政+银行专贷）出来买，就说明在管理层的测算里，核心区域的这类资产已经跌出了“安全边际”。现在“剪刀差”消失了，是抄底的好时机。
那么底部是如何评定的？
答案是租金回报率。
过去，上海的租金回报率可能只有1%，连贷款利息都覆盖不了。
但现在，经过五年的深度回调，上海核心区部分“老破小”的价格已经缩水了30%-40%。与此同时，很多房子的租金回报率已经回升到3%-4%。
而现在政策给到的支持贷款利率可能只有2%多。
当“租金回报”能跑赢“资金成本”时，这就不再是财政负担，而是一笔极其划算的优质生意。
既解决了年轻人的住房痛点，又帮国企持有了核心地段的长期资产，可谓一石二鸟。
很多人说，收购老破小只是对这类房屋的业主发福利。其实很多人不懂，老破小其实是一个城市“置换链条”的最后一公里。
上海楼市现在最大的痛点是：
小房子卖不掉，大房子买不起。
底层流通性卡死了。而政府收购70平以下的小户型，本质上是在给市场定向注入“流动性”。
那个卖掉“老破小”的房东，拿到了购房款，转身就会进入新房或大户型市场。促进了向上交易的螺旋，以此带动整个置换链条的连锁反应。
其次当大量的老房子从交易市场退出，转入租赁市场，二手房的“挂牌量”会极速下降（这就是为什么上海挂牌量从 11 万降到 8 万）。
供需关系一旦逆转，剩下的二手房就不再是“烂在手里”，而是重新获得了涨价或止跌的底气。 这种预期的改变，才是盘活链条的最强动力。
后市怎么看？
对于房东来说，我认为要积极接纳“资产重估”，寻找离场时机。
这两年，很多人都在楼市上亏钱了。这种痛，很多人都在经历。
但你要明白，过去的房价是泡沫支撑的虚高，现在的价格是逻辑支撑的回归。如果你的房子在核心区，那么不用担心，你手里的资产获得了“政府认证的流动性”。
趁着这波信心回升的“小阳春”，该置换的置换，该离场的离场。
对于买家来说。恐惧正在消散，扎实的底部正在形成。
数据显示，上海1月成交量重回2.2万套，挂牌量从11万降到8万。而深圳，二手房录得量连续3周上升。
要知道，这还是在传统淡季的数据，节前翘尾，意味着节后会出现小阳春行情（我接下来具体分析哪些城市会有小阳春行情）。
现在的市场正在从“恐慌抛售”转向“缩量筑底”。如果你是刚需，或者准备“老换大”，现在可以考虑。因为等到政策效果完全显现、大家都不再害怕“踏空”的时候，你可能又要面对失去议价空间的烦恼。
同时要明白，“投资于人”是写在最高战略思想里面的。
上海把收回来的房子租给大学生和新市民，就是在高度对齐“投资于人”。
对于购房者也是一个重要启示：
未来房价的唯一支撑，不是钢筋混凝土，而是这个城市能留住多少有创造力的年轻人。买房，就是买这个城市的“船票”。跟着政府的动作走，关注那些产业园区周边、轨道交通附近的资产，那是未来的租金锚点。
总之，如果阅历足够，就会明白：
否极泰来，往往就在最绝望的时刻。
上海政府的这次“高姿态抄底”，更像是一次宣告：
房住不炒是底线，但资产价格崩盘绝非目标。经过五年的大浪淘沙，楼市正在回归它的本质——一个关于居住、关于城市竞争力的实物资产。
当然房价即使反弹，也很难带来大面积的普涨，作为国民核心资产，房子一定会起到非常稳健的压舱石作用。
这个逻辑，所有国家都适用。比如前几天川普就公开说了这么一段话：
“已经拥有房产的人，我们要让他们保持富有。我们要让房价保持高位。我们不会为了让那些不怎么努力工作的人买得起房子，而去摧毁他们房产的价值。我们会让买房变得更容易，我们会把利率降下来。但我想保护那些第一次在人生中感觉良好的人。他们觉得自己，你知道的，成了有钱人。现在有太多声音在说，‘哦，我们要把房价压下来。’我不想把房价压下来，我希望推高房价，让拥有房屋的人受益。你们可以放心，这正在发生。”
川普现在主要收益靠股市和虚拟货币，这比房子来钱快多了。但为何还要为房价“正名”？
因为但凡是懂经济学的人都明白，房地产是万物周期。同时也是中产人群的核心资产组成。
股市牛，富的是少数人，楼市牛，富的是大多数人。这不是我写楼市，就支持楼市，同样我也写股市，而且目前主要收益都来源于股市。
只是想告诉大家底层逻辑，在宏观经济周期角度，没有一个国家的楼市和经济是呈反比的。只有房价稳，或者慢牛，人们才有消费的预期，经济才有向上破局的动力。两者互为螺旋。
同时楼市和股市也不一定是排斥关系。
而是楼市更像老大哥，为国民资产托底，同时让兄弟股市带头冲锋，增加社会创富效应，刺激市场流动性。股楼双牛，才代表经济繁荣。
总之，国家队这时候入场，说明底部已经形成，房价有了复苏的希望，但过程依然会磕磕绊绊。大家要看清信号，才能得出属于自己的结论。
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