楼市，开始动了！
作者： 子木
来源微信公众号：子木聊房
已获授权转载
很多读者让我聊聊楼市小阳春行情。
其实年后我就一直在跟踪、收集主要城市一线经纪人的反馈和市场数据。
目前来看，行情是超出预期的。
比如前几天在上海，跟几个经纪人聊，说去年行情就不错，全年成交了25.4万套二手房，创下近四年新高。
年还没过完，看房人数就在蹭蹭涨，尤其3月新政（沪七条优化）后，热度飙升。
3月单就14、15日这两天，上海二手房单日成交达到1472套、1390套。基本逼近2021年之后的最高单日纪录。
北京，3 月 8 日单日成交677 套，创年内新高。截至3月13日，3 月累计网签6848 套，全月有望冲击2 万套。
广州，二手房成交环比翻倍，新房改善型产品领跑，远郊以价换量、核心区豪宅热销，3 月前 8 天累计破6700 套，单日最高1300 + 套，创近三年新高。
深圳，带看量创 2024 年 10 月以来新高，置换需求占比 32%，2 月均价6.2 万元 /㎡，环比+7.3%，连续 3 个月上涨。已经反映到房价层面了。
四大一线城市，都出现了小阳春行情。
共性也很明显，都是二手房先回暖、新房跟进，置换链条逐步打通。成交放量、价格企稳或微涨。
二线城市里，断层领跑的是成都。前 2 月新房成交高达113.3 万㎡，全国 50 城第一。
按梯队来讲：
第一梯队有成都、杭州、南京、苏州。
第二梯队是武汉、西安、长沙以及合肥。
第三梯队是无锡、南昌、宁波、南通、徐州、天津等。
这些出现小阳春行情的成交普遍环比增加50%-100%左右。
目前成交都起来了，价格都是以稳、微涨为主，核心区优质房源领涨，远郊仍承压。分化加剧，一般是：
核心区 \> 近郊 \> 远郊、次新房 \> 老破大、学区 / 地铁盘 \> 普通盘。
至于其他城市，不是没有小阳春，只是还没统计到，如果接下来数据出来，也会再出文章分析的。
总的来说，我觉得现在的楼市算是比较稳健的了。
毕竟算下来也跌了8年左右了，普遍房价回调在30-50%左右，很多城市基本回到了2015年上一波大涨之前。
恍惚间已经十年了，真是十年沧桑一场空啊。
一线城市，贵的房子有，2-3万的房子也有，而二线城市，除了杭州这种比较特别的城市，1万多的房子也非常多，无非是位置或者房龄不太理想而已。
就像成都、武汉、苏州这种二线明星城市，优质地段的房价也在2万左右。三五十万，就能上车。
所以我觉得现在还说房价贵的……那就真的是不用考虑房子这个选项了，租房子住也没啥问题。
当然现在也很少看到那些，天天对房价喊打喊杀，嚷着“一鲸落、万物生”的唱空族了，因为买不起的可能被彻底淘汰了。
根据年后的走势，有两个比较特殊的现象，需要大家关注。
一种是，超刚需，也就是真正想买房的那拨人，开始动了。
他们希望有一套属于自己的房子，要么成家，要么生小孩儿读书等等，很多城市主要以78-80㎡的刚需小户型为主，学区房、内环优质次新房去化快，议价空间小。
另一种是，投资房产的人。
没错，最近我看到一些投资客，他们的投资逻辑，不是找那些高大上的标的。而是专门找一二线城市的核心片区的房子，低总价、高出租率，大概是30-60平米的老破小。
不看未来这套房涨幅多少，而是专门盯着一个数据，那就是租金回报率，4-6%之间就可以。
经过这轮房价大跌，这样的房子出现很多，比如成都春熙路附近一些房源可以达到4%，苏州相城部分房源可以达到4.7%，还有武汉光谷，长沙、重庆很多板块都有。
赚钱的底层逻辑，是用高租金收益覆盖银行的低息贷款。如果能找到好的标的，那么完全可以跑赢银行存款。
20-30年后，房子完全归自己。
这里主要看两个认知点，一个是现在的老破小已经跌到了低位，可能已经跌无可跌。
另一个是，租金长期见涨，而且房子拥有高出租率，不愁空置风险。所以这个房子，必须在一二线城市的大型商圈或者产业区附近。
说实话，这个投资思路没啥问题。基本复刻国外近些年资产的投资思路，改善看涨幅，刚需看租金回报率。
当然这类投资也只能说是比较稳健，防御类投资，不会有超预期收益。
写这些，不是让大家去按照这个思路去炒房子去。。。
现在的房子，怎么说呢？
就是想买就买，不想买大可以不买。完全跟着自己的情况去匹配的。现在是一个绝对理性，完全靠供需逻辑驱动的市场。
当然，不可否认的是，经济好了，对房子的需求还是很直观的。
虽然中国的人均房屋居住面积在国际上算高水平，但人均居住品质，却很一般。
主要原因，就是老房子实在太多了，经济停滞甚至倒退的城市也太多了。
很多人在老家都有房子，但不想住，因为这个地方赚不到钱，而打工的城市，又没房子住。
阶层流动是长期的，那么意味着一些城市的住房需求也是长期的。
其次，不可否认的是，居住环境是跟生活品质直接挂钩的。
房子背后的学校、商场、交通、公园、医院，物业、圈层等等，都影响了一个家庭在这里生活的幸福指数。
住过好房子的，跟住过差房子的，感知是非常强烈的。
比如前几天陪一个朋友，买一套老破小学区房。
他住着220平的豪宅大平层，结果踏入一套转身都够呛的老破小，他来了一句，无法相信，一家人挤在这么小的房子里，活着有什么意思。
然而这就是现实。
现在大多数家庭都住在刚需老破小里面，你以为的糟糕，在他们眼里不算什么。而且他们并不以为住的小，就失去了生活的意义感。
大房子也好，小房子也好，自己过得快乐就行了。
现在赚钱其实都不容易，尤其全国产业转型期间，传统产业被淘汰，大多数人面临着收入不涨，甚至倒退的现象。
所以很多人过来问我，我一般回复，如果对房子没有特别执念的，建议租房住也不错，除非租金跟房贷差不多，就可以考虑买房。
即使想改善居住环境，也要量力而行。最好在自己的能力范围之内。
未来普通房子在很长一段时间内，价格都不会涨。而好房子，也会逐步成为富人的游戏，他们称之为资产，而不是房子。
未来房价主要钱、人、房。
钱多、人多，房子少的地方，房价自然上涨；
钱多、人多、房子也多的，会越来越分化；
钱少、人少的地方，房价很难涨，基本是死盘。
有没有，钱多人少的地方呢？很少。
因为人都是跟着钱走的。除非这个地方不太适合人们生存，比如西北地区的一些资源城市，房价也涨不起来。
有没有，人多钱少的地方呢？这个还真有。
基本外出劳务大省都是这种，但这种地方房子也多，留不住人才，房子也涨不起来。
按照这个三个因素，基本能匹配自己所在的城市，在理性时代的房价走势。
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