房价，见底没？
作者： 子木
来源微信公众号：子木聊房
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这两天，楼市传来一个挺有意思的消息。
高盛、大摩、小摩、花旗，还有中信证券，几家国内外重量级机构，接连把目光投向了2027年。
核心话题只有一个。
中国楼市，可能要迎来一轮重要的转折。
高盛此前预测，如果参考全球房地产下行周期的历史经验，中国全国实际房价可能在2027年前后触底。
中信证券更乐观，认为随着供需政策共同发力，2027年春节前后，房价有望在较广范围内止跌回升。
花旗则把重点放在北京、上海、深圳等核心城市，认为2027年可能是房价恢复的重要年份。
摩根大通也看到了核心城市的修复迹象。
所以，这几家机构基本都觉得2027年是中国楼市转折的大年。这就有意思了。
2023年有人喊底，2024年有人喊底，2025年也有人喊底。
结果每次大家刚准备庆祝，房价又往下走了一截。
怎么到了2026年，机构们又开始频繁讨论2027年了？难道这次真的不一样？
我们首先要看背后的依据是什么。
第一个是时间周期。
中国这一轮房地产调整，从2021年算起，到现在已经五年多了。
五年是什么概念？
一个2021年刚上小学的孩子，如今都快读完小学了。
过去这些年，开发商降价、业主降价、投资者撤退，整个行业经历了一次相当漫长的调整。
高盛曾研究过全球21次主要房地产下行周期，发现典型的调整持续时间大约六年，实际房价累计跌幅中位数约30%。
中国从2021年开始调整，至今已经超过5年，而且跌幅已经高达40%+，全国大多数城市的房价，回到2016年大涨之前，按照这个历史经验推算，2027年自然成了一个值得观察的时间窗口。
当然，历史经验只能参考。
每个国家的人口、金融制度、城市化阶段都不一样，不可能拿着日历数到第六年，房价就自动止跌。
真正重要的，是这五年里，房地产市场发生了什么变化？
这就是各大机构的第二个关注点，供给。
很多人看房价，只盯着买房的人多不多。
但房地产说到底也是一门供求生意。
打个比方。一个县城，每年有100户家庭需要买房，市场上却有160套房子要卖。开发商着急回款，二手房东着急套现。
大家都想先成交，怎么办？
降价。
你降五万，我降十万，最后整条街的房子都开始重新定价。这就是过去几年不少城市的真实处境。
但有一点容易被忽略。
房子卖不动，开发商也会减少拿地和新开工。
根据国家统计局最新数据，今年前三季度，全国房屋新开工面积同比下降24.9%，房地产开发投资下降20.6%。再加上“准现房”销售政策的推出。
这意味着未来几年，新增住房供应会受到明显压缩。
高盛最近也在研究这个问题，说中国未来能够进入市场的新房供应，可能会大幅减少。以此促进房价平衡。
当然这里有个时间差。
今天不拿地，明天市场上不会立刻少一套房。
但两三年之后，新项目供应就可能逐渐收缩。
假如未来每年真实购房需求能够稳定下来，而新增供应持续减少，过去积累的库存就有机会慢慢消化。
这也是2027年被频繁提起的重要原因。
不过，供给减少有两种情况。
一种是需求稳定，供给收缩，房价逐渐找到平衡。还有一种，是买房的人越来越少，开发商也越来越不敢盖房。
后一种情况，即便新房少了，市场照样可能继续调整。所以光看新开工减少，还不够。
这就是第三个需要关注的地方，成交。
今年前三季度，全国新建商品房销售面积下降13.2%，销售额下降13.9%。但同一时期，二手房交易网签面积却增长了10.7%。
这组数据，证明了房地产市场的交易结构正在发生变化。
过去买房，大家习惯去售楼处，看沙盘、选楼层，交钱等交房。
现在很多人更愿意买二手房。房子就在眼前，楼龄、物业、采光、周边配套，一眼就能看清楚。
最重要的是，二手房所在的地段，大多发育成熟，配套齐全。而郊区新房，因为城市停止扩张，很多东西都说不准了。大多数人还是想买个心安。
尤其是上海。
9月份，上海二手住宅价格环比上涨0.5%，同比上涨0.8%，也是这一轮调整以来，全国70城里面第一个二手房价格同比转正的城市，信号意义很强。
而背后正是庞大成交量推起来的。数据显示，9月二手住宅网签23581套，同比+17%，创近6年同期9月新高。
再看全年数据，上海今年除春节2月以外，已经连续7个月稳定站稳2万套以上，流动性已经很不错了。
还有北京和深圳，二手房、刚需行情都不错，这三个城市应该是2027年最先见底的地区。二三四线城市，应该会稍微靠后一些。
总结下来，越来越多机构，之所以把2027年看作重要时间窗口，是因为调整已经持续五年，住房新增供应明显收缩，核心城市的部分二手房市场开始出现企稳迹象，政策也在继续推动库存消化和行业转型。
这些因素叠加起来，确实让2027年具备了一些值得期待的条件。
但我觉得，见底和反弹，是两码事。
就像一个人退烧了，体温恢复正常，不代表第二天就能去跑马拉松。房地产也是如此。
房价不再持续下跌，只能说明市场开始找到新的平衡。接下来有没有上涨空间，还得看政策增量，收入预期以及真实居住需求这些。
还有一个细节。房价企稳，不意味着房地产投资、开发商销售额和土地市场会在同一年恢复。
新房少盖一点，老房子多成交一点，整个行业照样可能维持较低的投资规模。
未来中国房地产对经济的作用，也会逐渐从大规模增量建设，转向存量住房交易、更新改造和居住服务。
最后聊聊普通人最关心的事。
现在能不能买房？
我觉得先别急着拿2027年这个时间点做决定。
如果你是刚需，工作稳定，收入能够覆盖月供，在一座打算长期生活的城市，或者孩子要读书，遇到价格合适、品质不错的房子，接下来可以认真研究。
但如果买房只是为了赌明年涨价，最好还是再三谨慎。因为很多不确定因素还未落地。
尤其是那些人口持续流出、二手房挂牌量较大的城市。房子买进去容易，未来能不能卖出去，可能才是真正的问题。
未来我更建议大家关注三个信号。
第一，二手房成交能不能持续放量。
第二，成交价格能不能连续几个季度稳定。
第三个，居民收入和就业预期有没有明显改善。
这几件事如果能同时出现，市场的基础才会更加扎实。
至于2027年是不是全国楼市的最终底部，现在没人能给出确定答案。但有一点可以慢慢看清。
中国房地产正在结束过去那套依靠人口流入、信贷扩张和房价上涨共同推动的增长方式。
未来房子值多少钱，恐怕要越来越多地回到它最朴素的用途上。
有人愿意住，有人住得起，有人需要它。一套房子能不能长期保值，最后也都要看这些。
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