楼市最困难的时期彻底翻篇，一场大变局开启了

央行4月14日召开2022年一季度金融统计数据新闻发布会，有两个方面值得特别注意。一是货币政策司司长透露下一步央行将适时运用降准等货币政策工具，进一步加大金融对实体经济特别是受疫情严重影响行业和中小微企业、个体工商户支持力度，向实体经济合理让利，降低综合融资成本。主要涉及三个维度，在总量上，要保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性---也就是说信贷总量会持续、而且稳定的增长。

从两位司长的发言可以看出，金融市场的风险管理层早有预判，并且已经采取了相应的措施，而货币的宽松在今年将成为大概率事件，而去年持续收紧的个人住房贷款也有一定的放松。之前市场也曾经有预期，贷款降准、降息等大力度政策随后也会出台，甚至在本月全面实施。

4月11日，公布了一季度金融数据。截至一季度末，广义货币（M2）余额249.77万亿元，同比增长9.7%，增速分别比2月末和上年同期高0.5和0.3个百分点。一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。

社会融资规模增量累计为12.06万亿元，比上年同期多1.77万亿元。3月份单月的数据同样亮眼。当月人民币贷款增加3.13万亿元，同比多增3951亿元。社会融资规模增量为4.65万亿元，比上年同期多1.28万亿元。

3月末广义货币M2和社会融资规模增速分别为9.7%和10.6%，较上年末分别上升0.7个百分点和0.3个百分点。3月末普惠小微贷款余额20.8万亿元，同比增长24.6%。

支持小微经营主体5039万户，同比增长42.9%。投向制造业的中长期贷款同比增长29.5%。初步统计，2022年第一季度企业贷款利率降至4.4%左右，较2021年下降了0.21个百分点。

3月份的成绩是在2月份金融数据不及预期后取得的，并且金融数据全面超出预期。M2增速回升明显，信贷投放力度加大，社融分项数据均有改善，反映金融持续加大对实体经济的支持力度，宽信用效果开始显现。

3月企业中长贷新增达1.34万亿元，远超预期的7000亿元，高基数基础上仍同比多增148亿元，考虑到其中所包含的房地产开发贷弹性远大于基建融资，市场估测3月房地产开发融资应已经明显改善至2020年增速。从以上数据可以看出，一季度各项金融数据不断向好，宏观层面的货币宽松清晰可辨。

更早时候，国务院总理国务院总理4月6日主持召开国务院常务会议上就曾经部署适时运用货币政策工具，更加有效支持实体经济发展。此次会议中最受金融市场关注的，莫过于会议提出要“适时灵活运用多种货币政策工具”、“加大稳健的货币政策实施力度”，当时市场就已经解读为4月新一轮降准或降息有望实施，甚至不排除降准降息双双落地的可能。

此次国常会的要点涉及6大方面，保就业和保物价首当其冲，此外还涉及稳定市场预期、特困行业暂缓缴纳养老保险费。值得注意的是6大方面中3个方面与金融相关。与金融相关的占据了半壁江山，可见高层认为金融问题是解决目前经济问题的重要手段。一是加大稳健的货币政策实施力度，保持流动性合理充裕。增加支农支小再贷款，用市场化法治化办法促进金融机构向实体经济合理让利。

二是研究采取金融支持消费和有效投资的举措，提升对新市民的金融服务水平，优化保障性住房金融服务，保障重点项目建设融资，推动制造业中长期贷款较快增长。三是设立科技创新和普惠养老两项专项再贷款，人民银行对贷款本金分别提供再贷款支持。

做好用政府专项债补充中小银行资本等工作，增强银行信贷能力。“要适时灵活运用多种货币政策工具” 作为新表述释放重要政策信号。就意味着，4月降准降息的概率进一步加大。

考虑到美联储不排除最快在5月就开启缩表，相较之下，本月是我国加大稳健货币政策实施力度较好的时间窗口。在具体操作上，全面降准、下调政策利率都有可能。

美国3月份消费者价格指数(CPI)同比上涨8.5%，为1981年以来的最快增速，略高于经济学家的预测中值。受持续“高烧不退”的通胀影响，美联储预计将加快货币政策收缩步伐。

美联储理事莱尔·布雷纳德指出“降低通胀至关重要”，“并在我们5月的会议上尽快对资产负债表进行快速缩减”。美联储预计仍将在下个月大幅加息50个基点，以抑制通胀。此消息一出，美国金融市场再度上演股债双杀。

鉴于5月美联储再度加息以及启动缩表的概率较大，相对平静的4月或是我国货币政策进一步宽松相对较好的时间窗口。当前经济总体稳定，但还未明显企稳，需要政策继续发力。

发挥好货币政策对冲功能，确保经济平稳运行以及增长目标顺利实现。国常会上再次强调了稳增长政策的坚定态度，并在措辞上给出要使用多种货币政策工具的信号。这意味着在接下来的4月份，市场对于降准和降息等积极货币政策的预期大增，或进一步推升市场乐观情绪。

从流动性缺口和降成本角度看，降准、降息、存款利率改革和调整都在“及时动用储备工具”的货币政策工具箱中。其中调整存款基准利率，是在当前海外货币政策趋紧环境下阻力较小的降息方式。

要注意到目前的准备金进一步下降的空间并不是太大，所以管理层提到银行要降低拨备率。拨备覆盖率是贷款损失准备/不良贷款余额，那么降低拨备率就是要降低银行的贷款损失准备或者提高不良贷款余额，下调拨备覆盖率，进而提高不良贷款的处置能力，减少信用投放的限制。这次降准符合市场预期，却透露出进一步宽信用的氛围。

那么4月可能的降息降准对房地产会产生什么影响？降准之后，资本市场前期的利空仍然没有减少，疫情的边际影响逐渐减弱，地产放松的幅度非常明显，最终会导致通胀如灰犀牛般慢慢逼近，海外加息的引发的资本回流仍在继续。

从整个市场看，资金仍然会进入与稳增长相关的新老基建、受益货币宽松的金融行业，而这两个板块又与房地产休戚相关、连理同枝。

此外房地产行业本身也能直接受益于货币宽松，整个房地产行业将一改去年资金吃紧时的颓势，配合各地不断放松的楼市政策，行业将逐步回归市场化。这一点，从证券市场的乐观情绪上就可以看出来。

房地产指数从长期下跌逐步企稳，甚至在3月24日见到阶段性低点后企稳反弹。龙头保利发展更是创出历史新高。

可以说无论是房地产行业还是房企，最困难的时期都已经过去，下一阶段的楼市，将迎来持续回归正常市场的状态，甚至不排除个别二线、强二线城市政策宽松力度超过预期。

在政策见底的大环境下，降准、降息将起到催化剂的作用，更大力度刺激市场预期向好。因此，无论是房企的股票，还是核心城市的房子，都已经到了值得关注的时刻，部分底部的股票或者优质区域，甚至可以大胆买入。降准、降息虽然不是冲锋号，但已经是前奏了。