楼市政策大逆转，你还能买房吗？

原创： 端宏斌
来源公众号：老端的观点

最近几个月以来，群众明显感觉到房地产政策的风向变了，而且可以说是180度的大逆转。去年这时候，全国上下出重拳猛击房地产，到年中的时候达到了最高潮，以不发放房贷为标志，差不多是想彻底掐死开发商。

由于不发房贷，大大小小各个开发商相继爆雷，比如曾经的宇宙第一大开发商中国恒大，几乎就完蛋了，好不容易才苟延残喘撑到现在，其他没钱还债的开发商多了去了。

现在呢，今年4月29日上头开了个重要会议，决定支持各地从当地实际出发完善房地产政策。这句话的分量可是很重的。在以前，但凡某地房产政策松动，肯定会被住建部单独约谈，说你违反了“房住不炒”的大方向，谈完之后一定会收回之前的文件。而现在这就相当于彻底放权了，你怎么放松都不会再约谈你了。

由于上头支持你们根据本地实际情况出发来操作，所以你会发现，全国各地纷纷都在放松限购限售政策，有取消限购限售的，有降低按揭利率的，还有下调首付比例的。原因很简单，再不放松的话，连公务员的工资都要发不出来了。如果掐死了房地产商，地还卖给谁？卖不出地，哪里来钱搞发展？

在以前的文章里，我写过这么一番话。以前一直是房价涨，所以大家觉得房价暴涨弊端太多，简直无法忍受，可这是因为你还没经历房价跌，等到房价大跌了，你会发现更加痛不欲生。两害相权从其轻，还是房价温和上涨比较令人满意。

房地产上下游带动的行业太多了，房子如果卖不掉，多少人要失业没饭吃？这难道不是实体经济的一部分吗？你觉得房价太贵所以年轻人不生孩子，但等到大规模失业了，他们更加不会生孩子。

房地产行业被严打已经是第四个年头了，对于这种打压，我是不以为然的，因为暴打开发商是治标不治本的行为，重要的是需要弄懂为什么房价一直涨，房价涨是结果，暴打这个结果而不解决它的原因，必然是无用的行为。

在我看来，房价永远涨的唯一原因就是中国经济一直在高速发展，哪天中国经济出现大幅下滑，房价肯定大跌，但我们承受不起经济大幅下滑的代价，所以就只能忍受房价上涨。

为什么经济高速发展必定让房价大涨呢？原因很简单：经济繁荣期，一个显著的特征就是人人口袋里的钱都变多了，钱多了之后必须要花出去，但一个人的消费能力是有限的，你钱再多也不可能一天吃五顿饭，也不可能同时看四台电视，也不会口袋里装六部手机。当你的钱越来越多之后，消费占你支出的比重会越来越低，此时你只能通过投资才能把钱花出去。

对于很多先富起来的人而言，房子就是一个非常可靠的储蓄罐。你把钱投在任何地方，都不如投在房子上令人放心。过去20年的经验已经告诉我们，房子是吸纳过剩资金的最好方式。

既然买房是如此正能量的事情，为啥房价上涨人人喊打呢？因为房价涨有个副作用，就是造成严重的贫富差距。那些没上车的人，肯定会牢骚满腹，而上了车的人，就算啥也不做，一年资产升值就超过别人打几十年的工。这样一来，社会肯定不稳定。现代社会中，房东和房客的关系，就好比是古代地主和佃户的关系。

在房价非理性狂涨的时候进行打压，我是举双手双脚支持的，但出台了那么多的政策，都是治标不治本的措施，而且往往是起到反作用。就好比猪肉价格大涨了，那你正确的操作应该是鼓励农民养猪，培训更多的屠户，结果上头严打农民和屠户，等把农民和屠户都逼死了，你再去看看猪肉价格会怎么涨。

开发商被打残之后，终于也学会了躺平，因为不管怎么算，都是亏钱，与其这样还不如啥也不做，去年就出了多个新闻，开发商都把地拍下了，发现赚不到钱，宁可保证金不要也要退地。

这几年的新房，很多都是交房就维权，因为地价涨了，而房价不许涨，开发商赚不到钱，那怎么办呢？只能从成本里扣，用最差的材料，最烂的施工，搞到最后买房者发现房屋质量一塌糊涂，然后就拒绝收房跑出来维权，造成了三输的局面。

照我看，开发商搞这么惨完全是他自找的，这么多年来中国的开发商追求的就是规模，而不是赚钱。整个房地产开发行业的现金流就是负数，赚的钱又重新投回去买地继续开发，然后还借了一屁股的债。都已经这么惨了，每次拍地的时候还舔着脸跑去买，如果开发商集体硬气一点，早点不买地，严打早就结束了，就是因为开发商一直在死撑，所以调控力度才越来越猛，这就叫贱人自有天收。

那么降房价的真正有效措施是什么呢？很简单，就是多卖地，并且大力给开发商政策支持，这是降房价的唯一靠谱手段。只要这个手段不用，其他都是瞎扯。

既然楼市在政策层面已经没有障碍了，那量价齐跌的局面能挽回吗？我的看法是，现在决定楼市的主要因素已经不是政策，而是疫情了。

比如，上海的“老小破”我就严重看空。上海这波操作，让很多外来打工人彻底伤透了心，本来这些人是老小破的主力接盘侠，这些人很有可能就流失了。这还不是主要的，上海口碑烂了之后，会严重影响年轻人的择业方向，比如他可能会考虑去南京、杭州、深圳、广州，都不会考虑去上海。

你想啊，正因为有那么多人想要到上海定居，并且愿意押上一辈子的收入做代价来买房，这座城市才拥有了前进的动力。是因为有那么多的房奴在燃烧自己的生命，推动上海向前发展。而上海给他们的回报就是巨额的房产增值，这本质是你的接盘侠比你还看好上海的发展。以上这一切都基于对未来良好的“预期”，而现在，这个预期的基础已经出现了动摇。

今天又出了一个重磅政策：《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》。

这个政策跟我一直以来的买房方向是一致的，就是看多一线大城市周边的县城。先来看看政策目标是什么：

到2025年，以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展，县城短板弱项进一步补齐补强，一批具有良好区位优势和产业基础、资源环境承载能力较强、集聚人口经济条件较好的县城建设取得明显成效，公共资源配置与常住人口规模基本匹配，特色优势产业发展壮大，市政设施基本完备，公共服务全面提升，人居环境有效改善，综合承载能力明显增强，农民到县城就业安家规模不断扩大，县城居民生活品质明显改善。再经过一个时期的努力，在全国范围内基本建成各具特色、富有活力、宜居宜业的现代化县城，与邻近大中城市的发展差距显著缩小，促进城镇体系完善、支撑城乡融合发展作用进一步彰显。

像上海这种特大型城市，一旦暴发疫情，损失巨大，清零的代价也巨大，所以未来的方向一定是严控大城市人口，把人都导入周边的县城去，那你如何说服老百姓去县城定居呢？唯一办法就是把县城建设好，与邻近大中城市的发展差距显著缩小。

在两年前，是疫情的爆发让我坚定了离开上海的决心，在这中间有很多朋友不理解，我也不想跟他们解释，因为我认定我的方向是对的，今天很高兴看到政策也终于转向了。未来，一线大城市不会再有强力的政策支持了，因为上头的目标是缩小你和周边的差距。下面该怎么做，你懂了吗？