房贷降息，期房保交付，给幸存房企输血，楼市步入“修复期”
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《房贷降息，期房保交付，给幸存房企输血，楼市步入“修复期”》是一篇关于期房,房贷,楼市的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
大家好，我是蓝白。
多管齐下的调控措施下，楼市开始步入“修复期”。
8月的5年期LPR，果然降了15BP，这是一次专门给房地产准备的降息。
因为现在不少城市都不再执行加点了，首套房还能突破5年期LPR20BP，这意味着：
房贷利率，已经来到了4.1%的水平。
只用了半年时间，房贷利率梦回2009年，我到现在都觉得有点不可思议。
但问题是，现在楼市的症结，并非是利率的高与低。
原因有两个：
1，当购房者对市面上90%的期房能不能交付，都开始产生怀疑，谁会买房？
2，大量的民企开发商爆雷违约，金融机构抽贷断贷惜贷，出险房企只会越来越多。
房子复工、给民企开发商融资创造条件，才是当下楼市的两个痛点。
我还记得，一对郑州小夫妻的故事。
他们经历了5年的异地恋，去年刚办了婚礼，然后在11月份，买了一套98平的小三房，首付45万，贷款102万，30年还清，每月房贷6293元，6.27%的利率站到了山岗上。
两个人加起来月薪不到九千，预产期是今年10月份，房租每个月1500。
自从买了房子，他们几乎每个月都要去一趟工地，看看房子盖到第几层。
4月份，这家巨型开发商宣布债务违约。
他们买在了22层，房子在13层停工，整栋楼有33层。
去年，这对小夫妻发出来的第一个视频，里面说，“从此万家灯火，终有一盏只为我而亮”。
很不幸，他们在被房贷压垮的同时，还要接受，孩子出生之后继续租房，倾注全家心血的房子，可能烂尾的事实。
他们又很幸运，大量网友的声援和关注，巨大流量带来的变现机会，另类网红身份的蜕变，让停工这件事，变得没那么糟糕。
但是，其他烂尾楼业主们，没法发出自己的声音。
广发证券估计，目前违约房企停工面积平均占比20%左右，违约房企占行业总产能的比例约25%。
往高里估算，行业停工面积，差不多是行业施工面积97亿平方米的5%左右，总量差不多达到了5亿平米。
如何处置这些停工楼盘，是2022年的艰巨任务。
地方上在努力，央行发了一个又一个通知，纾困基金、AMC都入场了，可效果依旧不明显。
这个时候，需要更高层级，威力更大的部门介入。
前两天，蓝白跟大家解读了刚刚落地的保交楼方案。
通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。
专款进到项目，充当杠杆的作用，撬动更多银行贷款进入。
销售回暖，有新的购房者接盘，房子交付，把贷款还上，实现良性循环。
如果停工楼盘没有可售货值，最最可行的办法，就是“追讨”。
严惩逾期难交付的违法违规问题，追究违规挪用预售资金的责任。
谁挪用的监管资金，哪些公司和项目，存在资金违规转移的，该破产就破产，该清算就清算，该查封就查封，用这些钱，补上专项借款、纾困基金的缺口。
与保交楼方案同一天落地的，还有一个关于房企的消息。
据财新网报道，8月19日，中国银行间市场交易商协会，再次召集多家民营房企召开座谈会，探讨通过中债信用增进公司增信支持的方式，支持民营房企发债融资。
首批8家公司是：龙湖、金地、碧桂园、旭辉、新城、远洋、还有美的和滨江。
这个中债增信，是怎么搞的呢？
中债增信，算是央行的孙公司，为房企发中票，提供“全额无条件不可撤销连带责任担保”，同时呢，房企需要用资产提供反担保，充当抵押物。
举个例子，老王想借银行的钱，但信用不够，银行不借。
哪怕把流水、房子都拿出来抵押，银行能借的钱，也是毛毛雨。
老刘很有威望，这个时候站出来，打包票给老王担保，钱还不上了找他。
可私下里老刘也担心，万一老王真还不上咋办？
没关系，老王承诺，银行借了多少钱，就把价值多少的资产抵给老刘。
这个发债方式，算是一种有益的的尝试，也是更高层级部门的资金支持。
重点在于：
名单里的8家公司，是大浪淘沙、硕果仅存的民企开发商。
在现在这个民企开发商几乎全盘覆没的时间点，似乎有了“御赐黄马褂”的身份，活下去的概率更高了。
一个是保交楼的资金支持方案，另一个，是给依旧存活的，财务优质的民企发债支持，几乎同时落地。
从来不存在什么巧合，包括调降政策利率，5年期LPR的非对称降息，8月下旬密集的救楼市手段，预示了下个阶段，调控的两个思路：
1，对那些已经爆雷的房企，专款专用，封闭管理，支持项目复工，业主一定要收到房，这是底线，保房不保企。
2，对那些还在正常经营，股债大幅波动的优质民企，既保房，也保企，避免风险进一步蔓延。
中信证券指出：保交楼，保销售和保信用三箭齐发，将有力化解房地产市场现阶段的核心风险，打破投资——交付——销售端的负反馈。
耐心等待，到今年四季度走出阴霾，楼盘复工，热点城市成交量回升，开发商恢复拿地，房地产才会进入“良性循环”。
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