这4个城市，房价没降！
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▲清华大学的讣告，如此集中，真让人感到惶恐不安。是因为新冠病毒吗？
▲越是阻止诸神黄昏，黄昏越会到来。但黄昏之后，新世界也会诞生。
▲建国之后我国共经历了三次婴儿潮，出现了三次人口出生高峰，分别是“建国后”婴儿潮、“三年自然灾害后”婴儿潮、八十年代婴儿潮；前两次婴儿潮均属于事件刺激型婴儿潮，但七八十年代的第三次婴儿潮是典型的回声婴儿潮，主要是由于第二轮婴儿潮中出生的人口逐渐进入生育年龄带来的人口出生高峰。
目前，我们正处在第四次婴儿潮末期，即第三次婴儿潮的回声婴儿潮（由于第三次婴儿潮中出生的人口逐渐进入生育年龄带来的人口出生高峰，即85-95后生育高峰）。叠加计划生育政策的后续影响力，现在放开二胎三胎也很难挽回人口颓势。
▲值得注意的是，计生政策虽然对于人口趋势不利，但却在打击政治门阀和利益阶级上效用很大。
因为计划生育政策执行的最彻底的就是国企员工和公务员阶层，老一辈的公务员和国企员工基本都是独生子女。如今放开二胎三胎，最愿意生孩子的，也多是国企、公务员或富豪群体，门阀政治、利益报团或将卷土重来。
▲北京二手房挂牌均价及同比涨幅。数据来源：中指数据CREIS
▲上海二手房挂牌均价及同比涨幅。数据来源：中指数据CREIS
再比如广州和杭州。虽然各种网文传言广州南沙新区房价大跌，杭州未来科技城房价大跌，但跌得最多的还是成交量，成交均价同比去年，其实并不多，甚至部分区域二手房价涨幅还很可观。
▲广州二手房挂牌均价及同比涨幅。据我观察，南沙新房房价确实跌了，二手房房价没跌，更重要的原因是当地以新房市场占主导，二手房本来就不被投资客看好。而南沙新房也正处在一个挤泡沫的过程。至于天河区海珠区，房价不跌反涨，充分体现了核心区的巨大抗压优势。数据来源：中指数据CREIS
▲随着滨江、余杭、萧山等地的新房交付，拥有巨大倒挂价差的新房化身为二手房上市，逐渐拉高了杭州楼市二手房均价。数据来源：中指数据CREIS
当然，除了这4个城市，过去一年，其他的城市难言向好，尤其是武汉、深圳、南京、天津等，可谓跌幅巨大。
▲制图：城市财经；数据：国家统计局
整体而言，北方城市除北京外，如天津、济南、青岛、石家庄，在2018年-2019年就已见顶。新冠疫情、房企暴雷等因素，只是这些城市房价下跌的加速剂。
目前，经过四五年的调整，这些城市可以说阶段性见底，但未来是不可能全面普涨回2018年水平的。未来这些城市仅有少数地段楼盘有投资价值。
而南方诸多中心城市，如佛山、东莞乃至深圳，去年下半年才开始见顶调整，房价泡沫仍比较大。对于这些城市来说，调整的步伐仍未停止。
至于北京、上海、广州和杭州，作为头部城市，过去一年里，在强有力的疫情管控下，承担了全国资金抱团取暖的角色。
而在疫情管控放开之后，一线城市人口密集的城市职能将会在一定程度上削弱，明年虽然不敢说房价一定跌，但涨幅肯定比今年要低很多。
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