先富带后富，让一部分经济先复苏起来！

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《先富带后富，让一部分经济先复苏起来！》是一篇关于先富,经济,带后富的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

我在很多文章，都在反复强调我的观点：

1、我是谨慎乐观派。谨慎在前。

2、2023年一定会比2022年好。

3、但是，之所以说好，一半原因是2022+2023年连续2年的利好叠加，这么大的市场一定会好，不好是要出系统性问题的；另一半原因则是2022年太差了，基数太小了，因此你懂的。

一部分经济数据已经开始复苏了。

1、交通。

我相信很多开车和坐地铁的朋友，发现最近路上开始堵车了，地铁上的人也多了起来，但是这些更多是直观感觉，而不是客观数据，有时候可能会有错位，于是我找了一些交通方面的数据，验证了一下。

比如说地铁，已经在增长。

这是北京地铁年均客流：

这是北京12月中半个月的数据：

这是全国重点城市的地铁流量数据：

也就是说，大部分重点城市的地铁客流量已经实现了40%-100%的每周增长，数据还是非常不错的。

尤其是北京，疫情前平均单日流量为1060万上下，2020年、2022年是600万+，2021年是800万+，虽然说还没有恢复到1000万+的客流高峰，但至少在2023年，工作日的流量已经能突破700万+了，因此2023年预计平均客流量会逐渐恢复到800万+，然后2024年会恢复到1000万+。

这是比较理想的状态。

2、消费。

因为12月的社会总消费额还没出来，因此只能统计2022年1-11月的数据。

其实从数据上看，2022年的情况其实还可以，是真的还可以，至少没有我们想象中那么差。

这是2022年1-11月的社会消费总额图：

我查了一下，2016-2021年，过去5年的社会消费总额分别是：332316亿，366262亿，380987亿，411649亿，391981亿，440823亿。

按照2022年1-11月的平均数据，12月预计会在3.5万亿左右，那么2022年一整年的社会消费总额预计会在434190亿，肯定比2020高，略高于2019年，略低于2021年。

好的是，至少在数据上，社会消费总额的基本盘稳住了，给2023年提供了非常好的机会，开头顺利了，再加上2023年一定会有大量的货币利好和财政利好，会继续放水，我预计2023年的社会消费总额会在45-46万亿之间。

不好的是，虽然在基本盘保住了，但是要知道2022年放水可不少，通货膨胀更厉害了，挣钱缩水了，消费却多了，这不是一件好事，更不能只靠消费，否则只是饮鸩止渴了。

2022年年底，有3个城市放大招了。

广州：二手房指导价。

东莞：放开限购和限售。

郑州：门槛+首付。

这些城市的利好已经说烂了，但是我还是必须说一点，那就是这些城市的因城施策都抓住了房地产最重要的一点：

流动性。

就像疫情管控一样，只要封控在家里，就一定没有消费，但是只要放开，不管消费多少，一定也会有消费，这就是增量。

防疫放开释放了人的流动性。

城市放开则释放了楼市的流动性。

最低3.8的利率，首套最低2成甚至0首付，二套最低3成，基本不限制购买的数量，很多城市的限售也可以忽略不计，你要相信，一定会有一部分去买房，很多人就是自住、置换，刚需买个房有地方住，改善把89平的小三房换成140的功能四房，手里有个100万以上的稍微配置一下，都是好事。

数据总会好起来的。

1-2月的数据可信度不高，因为跨年+数据滞后，今年3-6月的数据以及上半年的整体数据，我相信一定会好很多。

这些都是信心，信心就是在一点点累积。

但是，就跟我在开头讲的一样，2023年大集合之下的子集合，我全部判断为谨慎乐观，是的，我乐观，但是前提是非常谨慎的，而不是盲目乐观。

我不相信感觉，我只相信数字。

先看2022年的几个数据：

商品房销售额预计13万亿，而之前往年都是在16-18万亿，降幅30%以上。

商品房降价成风少卖近5万亿，千亿房企从43家降至20家。

全国、300城、22城土拍，不管是成交面积还是成交金额降低都在30-40%，也不好。

百强房企销售额同比大幅下挫超4成，千亿房企仅余20家，降幅4城。

反映在最下游的价格层面，全国各地降价是主流，大降价更是不少，马鞍岛从3万跌到2万，横琴从6万跌到4万，深圳西部从12万跌到10万，广州从6万跌到5万。

再加上不断反复的疫情，年中的停贷潮，贯穿全年的房企爆雷，再加上时断时续的烂尾问题，都在搅动开发商和购房者的心弦，博弈在不断，市场信心也一再下降。

大家都在为了活着苦苦挣扎。

开发商拼命降价回款、国内外融资回款，

地方政府必须保住钱袋子，不惜让城投拿地托底，

银行也得活下去，楼市崩了，很多银行也会跟着破产，

购房者也得活下去，保月供、保房子、保资产。

包括很多人提到了几点：

预计2022年四季度GDP同比增长2.0%，全年同比增长2.7%。

我相信前一段也有很多朋友知道，国内外很多机构都在预测2023年的GDP增长率，有一部分的机构预测是在4-5%之间，这个数据已经相对不错了。

但还是那句话，主要是2022年基数低，2023年压力会小很多。

从内部看，第四季度国内还是疫情反复+外需下行，造成了很大的冲击，短期内不会出现太大的回暖，需要至少半年才能恢复。

从外部看，全球通胀虽高位回落，但以美联储为代表的各国央行继续收紧货币政策，主要经济体衰退预期加大，外部需求明显收缩，进出口开始转为负增长。

比如12月的几个数据，值得深思：

官方制造业PMI较上月回落1.0个百分点至47.0%，为年内最低水平，其中生产指数回落3.2个百分点至44.6%，仅高于4月，为年内次低水平。12月疫情防控政策优化之后导致确诊人数激增，到岗人数明显下降，叠加内外需回落，预计制造业生产将继续放缓。

全国247家钢厂高炉开工率由77.3%小幅回落至75.7%，螺纹钢主要钢厂开工率由47.8%回落至46.8%，汽车半钢胎周平均开工率由62.0%回落至61.4%，但全钢胎由54.1%回升至54.4%。

预计2022年全年固定资产投资增速回落由5.3%回落至5.1%左右，基建持平，制造业投资预计由9.3%回落至9.0%左右，房地产开发投资预计由-9.8%回落至-10.0%左右，社会消费品零售总额增速由-5.9%回升至-5.0%，12月1日至25日，乘用车零售同比增长9%，环比增长47%，外贸预计出口同比下降10.5%，全年增长7.1%，12月进口同比下降8.8%，全年增长1.0%……

因此，就整体而言，不乐观的情况还是要多于乐观的情况。

我建议大家还是要谨慎乐观一点。

稳定是2023年的主旋律。

不要抱着房价必涨、房价暴涨的希望，这是不可能的，哪怕真的会涨，也不是深圳、上海、杭州等城市普涨，肯定也是深圳20%的房子会涨，大部分的还是会跌或者持平，这是一定的。

从情绪上来说，房地产不死，大消费不兴，打倒房地产，经济内循环。这话没错。但是从理性来看，房地产只是剥削、分配资产的一把镰刀，只是其中一把，不要以为没了房地产就等于没了剥削，剥削永远存在，没了房地产，也一定会有一把更高明、更隐形的镰刀。

理性一点，尊重常识，尊重资产。

1、乐观是一定的，你必须乐观，悲观的就润吧，这也没啥。

2、我相信，有很多人大部分的资产都在房子上，还是必须打起精神做出乐观的反应。

3、去金融化将是未来最重要的核心。银行要摆脱不良资产，地方政府必须扩税基，而不是单纯的依靠债务扩张和土地财政，开发商也必须降杠杆，否则一定会破产兼并，购房者更要降杠杆，更要学会资产配置，垃圾资产必须抛售清仓。

4、保交楼、稳楼价、弱金融，这是政府的重头戏。

5、但是有一点可以非常肯定的是，很多行业、很多城市已经开始复苏，这一定是好事，旅游、交通、消费都会好起来的。

6、国家太需要一场经济上的胜利鼓励大家了，大家也非常需要一场资产胜利鼓励自己。

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