北京房价要涨了？别急！听我说几句
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《北京房价要涨了？别急！听我说几句》是一篇关于听我,别急,涨了的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
年关将至，不少粉丝朋友在考虑上车了，开始询问一些哲学问题：
明年涨，或不涨？
这可是个高难度命题，今天就着近期各种变化，我们聊聊宏观市场。
如何判断房价走势？务必先吃透政策！且看前两天，上峰领导刚做了关键表态。
01
适度放松，不等于擦枪走火！
1月5日，住建部领导先吹了暖风：
对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来。
对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。
对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。
大方向是支持刚需，这必然是好事。但“房住不炒”这把达摩克里斯之剑，终究悬在头上。
对于京楼，你要研判政策，必绕不开“因城施策”四个鲜红的大字。
虽说二线城市在年底前逐个脱光了底裤，但想让北京来一条史诗级松绑，那是难上加难，因为没必要。
你看去年，北京二手房网签了14.2万套，和2019年的14.5万套大差不离。
市场凉了吗？最多只能算微凉。也就疫情那两三个月差点，别的基本都正常，3月甚至来了一波小阳春。要是没有疫情居家，真实市场热度并不差。
再看一级市场，北京商品住宅土拍在2022年还是成交了55宗地，放眼过去5年，仅次于2021年。总成交金额大约1600亿，肯定是不算低。
北京过去一年的楼市，最多只是个小感冒，远未达到要救的地步。加上又属于“房住不炒”的始发地，因此我们不认为会有松限购、取消认房认贷这级别的利好。
在“稳”字当头的大环境下，北京拿出定向放松政策的概率较大。我们猜想：比如，为疏解主城区人口，并支持合理的改善需求，对于从市内置换到部分郊区的“连环单”，可按首贷标准执行？
或是为了鼓励生育，减轻多孩家庭负担，针对其二套购房，说不好会定向降低点首付比例。
这些还是猜测，参照此前支持老人家庭的试点政策，对刺激信心倒是有点作用。想达到更好的效果，就得来几套组合拳。
看京楼走势，开春后很可能空降不止一个礼包，但绝不会是地动山摇的那种。
02
叠金融大招,有何意义？
1月7日，央行、银保监会领导又续了一把火：
将当前总收入最大可能地转化为消费和投资。开发更多适销对路的金融产品，鼓励住房、汽车等大额消费。
有关开发适销对路的金融产品，也就说还有什么工具箱没用上？既然房子作为“大宗消费品”，相关的消费类信用贷产品倒是值得期待。
如果不严禁信用类贷款流入楼市，尤其针对体制内、大型互联网公司等银行优质客户，这批人必然能给市场提供一些活水。
在北京，首付款太高是最大的限制。因为京楼政策不仅认房认贷，商贷二套还需6-8成首付，且受非普线限制。
即使你是首套，想在五环内买一套1500万的房子，按非普最多也就贷304万。想多贷，必须缴纳高昂的税费！如果正常走商贷，首付要拿出1200万，也就劝退了大批买家。
何以解忧？除了信用贷，答案还有抵押经营贷。按我们在一线观测的情况，北京抵押贷的限制已逐步放开。针对新公司，可直接做利率约3.7%的低息产品了，且中间的摩擦成本低。
重点在于，能贷到评估值的七成。只此一条，解决了很多人钱包紧的问题，购买力瞬间打开。
回顾历史，在2021年，北京房价刚涨了一轮。重要原因就在于，疫情后，上峰为了“救市”，一度对抵押经营贷放开了标准。
因审核门槛低，太多人轻松就上车了，这是上一轮房价上涨的直接动力。
同样在那年夏天，京楼为何又熄火？除了限制离婚买房的新政出炉外，抵押贷全面收紧也是重要因素。
现如今，优质的房抵贷再度回归，结合更多“适销对路”的信贷产品。
只要这些金融大招保证持续性，我们就敢断定，市场必然是要往上走的。
03
当下看京楼，还有泡沫吗？
说到这里，肯定有杠精蹦出来说：
这都疫情了，老百姓兜里没钱，贷款又不是不用还，休想骗我买房
说句不好听的，你没钱，不代表别人没有…纵观各城市存款数据，北京在全国是绝对的老大哥。
且由于帝都的特殊性，政商界头部资源聚集，水下隐藏的财富更是不会在表中体现的。事实上，北京的实际财富体量显然比大家看到的更多。
且在2021年初，京楼只是刚往上跑了半轮，涨的是部分主城和产业外溢的片区，并未出现全域的涨幅。
而主城和近郊的弱势板块以及部分硬伤房，加上所有远郊区域，价格并没涨，甚至有些还阴跌了。
时至今日，北京多数住宅价格并未恢复“317”的高点。纵观全国楼市，北京甚至还相对健康。
在潜在购买力强劲，且楼市无泡沫的中国top1城市上车，只要选筹别犯低级错误，结果总是差不了。
04
春江水暖鸭先知，市场升温？
再看市场热度，因绿中介占据京楼成交量的半壁江山，我们参考其内部的实时成交。
疫情刚放开时，从上月23到25号，绿中介三天签了583套二手房。因为阳的人不少还没康复，市场当时在初步回暖。
而近两周，绿中介的增量成交数据连续增加。到上周末，市场有了沸腾的迹象。1月7日，实时签约量是431套。到1月8日，数据再攀新高，已达579套。
周末时间，仅在大中介各门店就卖了1010套。也意味着，北京二手房市场2天卖了2000套左右。看数据，恍惚回到上一轮牛市的启动期。
当然了，这仅是近期个例，里面有疫情积压因素，部分有需求的买家，刚好赶在过年前落定，但不妨碍这成交确实上来了。
等热度维持一个月以上，那就是量涨价升的时候。 而当下，正处在市场底部。
因为1月7号起是春运，很多人陆续离京。后续两周，市场不再会起波澜。
此时此刻，看好合适的房即可下叉。尽早把底价房源扫掉，也就避免了年后小阳春的恶性竞争。
划重点：我们断定，北京市场明年至少能起一小波。至于上升力度，取决于后续政策的强度与连续性。
总之，必然是小阳春以上的水准！本文不删，坐等3月份看涨幅。
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