2023年，为确定性收益而战！
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《2023年，为确定性收益而战！》是一篇关于确定性,而战,收益的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
这几年的经济形势啥样，我们都清楚。
如果大家要买房，一定要记得一点，要有确定性的收益。
这样才能最大程度的降低自己的风险。
什么叫确定性的收益。
就是从你买下的那一刻起，你就已经对未来的收益情况了然于胸了。
能做到这一点的，恐怕就只有法拍市场了。
我们之所以看重法拍这个行业，很重要的一点就是。
这个行业是有门槛的。
有门槛就意味着资源不对称，就能赚到钱。
上海楼市正在撒钱，以法拍的名义。
很多人可能会说，法拍房风险多大啊，不是恶意租约就是债务不清、一般人不敢买。
天真了！
法拍房的原房主有两类，一类是个人，一类是企业。
一直以来法拍房的原房主多以个人为主。
但是，预计从2023年开始，企业类的法拍房会像一股大浪把二手房东拍到沙滩上。
你仔细想想，民营房企塌方了破产了，最先能保全自己利益的是谁？
业主？供应商？想得美。
只能是银行这类金融机构。
银行怎么保全？要么还钱要么拿房子抵债。
于是，银行手里会掌握大量塌方房企以及产业链上其他供应商的房子。
这时候，为了维持金融稳定，降低不良贷款率。
银行会立即卖房变现。
最终的结果就是，大批量比市场价低且崭新的新房排着队出现在了法拍市场。
这个规模会有多大呢？
说实话，央行行长估计都不太清楚。
因为现在房企们还在不断排雷暴雷排雷暴雷中……
根据目前的情况粗略估算，房企欠金融机构的本息利息在7000多亿元。
这还只是明面上的，背后的交易数额应该也不会小。
而且房企的偿债高峰期就在2023年1~2月和4~5月。
大家可能不知道，最高人民法院明文规定。
网络司法拍卖起拍价不得低于评估价或者市价的70%。
若流拍，则二次拍卖时可在第一次流拍价的基础上最多再打8折。
也就是说，法拍房的价格只有市场价的7折，一旦流拍，二次拍卖的价格还要再打8折。
算下来只有市场价的5到6折。
对刚需客户来说，5折、6折，甚至7折的房价，是极大的诱惑。
再加上法拍房流程更简单，而且8成左右的法拍房源的税费是各付的，又省下一笔。
更重要的是，企业类的批量法拍房，没有个人法拍房那么多破事。
量大、价低、事还少。
这样的法拍房谁不爱。
所以，手里还攥着大把二手房的朋友。
未来几年，跟你抢客户的不只是其他二手房东，还有银行和ZF。
法拍房的优势和确定性是什么，其实就是三点。
第一，确定性的价格优势。
从价格上看，很多拍中的房源就是便宜，这是大家最直观的感受。
远郊的房子，基本8折左右，市区的房子，平均下来9折左右。
第二，确定性的税费优势。
大部分的法拍房源，往往就是税费各付。
这就意味着一套1000万左右的房子，单是税费你就能省几十万。
（当然，退税流程怎么走，只要你是我们的客户，我们都会一条龙服务。）
第三，确定性的贷款优势。
上海目前有三价取低的政策，大部分的人往往贷款贷不足。
如果你去买二手房，贷款贷不足怎么办？
要么就是拼命去借首付，去凑钱多付首付；要么就是只能降低总价预算段。
但是如果买法拍，完全可以贷足。我们也有很多渠道来支持你贷足。
用最大的杠杆买下最便宜的房子。
从第一步开始，其实你就赢在了起跑线。
我们不仅要说出问题，还要解决问题。
不啰嗦，直接告诉你，法拍该如何捡漏。
银行有一个部门叫“不良资产处置”部门。
如果有发生房客断供，抵押催收等事件，发展到最后，房子都会转移到不良资产部门手里，再进行进一步处置。
这时候，该房源还没有进入法拍程序。如果你和银行部门有着良好的合作关系，在这一步就可以截下来。
甚至还可以和银行做一笔“肯定能批”的贷款，达成一条龙服务。
这种方式在房投圈内叫“银主盘”，是法拍的一种，利润和灵活率远高于常规法拍房。
当然，这样的资源我们大碗上海也完全打通了，如果你是我们大碗的法拍客户，也会直接对接给你。
第三，法拍捡漏，风险可控的拍品可以重点考虑。
面对有瑕疵的法拍房，占用、租约、涉及继承、公司产权、二次过户、违章、暂时不能交房过户等问题时。
很多非专业人士就不知道如何下手了。
其实，很多问题通过一定的资源或者成本是可以解决的，这样的房子，其实是专业人士的最爱。
这种房源参与人员就会少很多，价格嘛，自然就下来可以捡漏咯。
只要算清楚一本账，总的打包成本是否能接受。
能接受，就买它！
能搞定瑕疵，就买它！
法拍，是个零和博弈的小众市场。
没风险，干成了，就吃到了很大的肥肉。
一旦某个环节出现问题，干不成，那就是血本无归。
要么吃撑，要么亏完。
说句难听但有用的话——
法拍房很好，但先掂量下自己是不是配的起！
说句更难听的话——
法拍房这种市场，就是给那些“有势又有时间”的老油条们去玩的。
有势，能打通关节、摸清信息；
有时间，能一一去进行尽调，看学区看流动性。
2023年，可能是法拍房割肉最狠的一年。
想吃肉的前提是
——先掂量自己几斤几两，看看配不配。
任何一套法拍房，在拍之前，先评估下自己的出价上限。
任何一套法拍房，在拍之前，先确定好盈利范围。
买法拍，就是应该为确定性而战。
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