点评2022年广州部分房企的市场表现

作者 :茅草屋 2023-01-17 06:55:00 围观 : 次评论

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《点评2022年广州部分房企的市场表现》是一篇关于广州,点评,部分的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

这篇文章在克而瑞发布年度数据的时候就应该写，但那时候还躺在床上等阳康呢。

现在写，刚好作为一系列年度总结文章的开篇。

作为一个“旁观者”的年度总结式点评，肯定是站着说话不腰疼，非常主观一点都不客观，sometimes小肚鸡肠，以及腹黑或者偏袒。整体而言，都是基于我个人这一年对市场的观察以及与部分地产从业者的沟通所得，至少可以代表一部分人的观点。

做地产自媒体时间久了，各大房企的PR基本都认识的七七八八，先打个预防针，觉得我说的不对的，可以直接交流，实在不行，删帖也不是不可以。

不过一边是过去一年满满的恭维、夸奖、赞美、甚至吹捧，另一边则是惨淡的市场行情，这本身就是非常矛盾的一件事情。

但在求生欲面前，这些都不是问题。

1. 保利地产

过去这一年多时间，保利经历了几件事。

第一件，2021年保利从广州的销售一哥，变成了销售二哥，被越秀地产超越。

第二件，2021年下半年换帅，后续产生的影响。

目前房企年度财报还没出，从地产大盘子看，整个行业肯定是下跌的，主要看比起同规模同行的相对发展速度。

比同级别的其他巨头，跌的慢就好。

就保利在广州市场的表现看，我个人的感觉是：

公司有点急。

被越秀地产超越，肯定是给保利带来了很大的压力。

另一方面，房地产市场整体的乏力，给保利这种全国布局的巨头，也带来了更大的压力。

急火攻心，嘴角燎泡，都是很正常的表现。

江湖有传闻，保利在内部会议上对于风险的管理要求极高，基本上是以民企的风险等级对内要求自己。

转化在市场表现上，今年广州楼市保利给人留下最深刻的印象就是：

价格战。

有些是死道友不死贫道的打法，给市场带来了极大的震撼。

有些价格定位却让人有点摸不到头脑。

我个人预计，2023年保利在广州的项目，将会改变2022年的风格，以稳价格、提高货值为主。

几个重点项目都在核心区，绝对价格都不会低。

2. 中海地产

一个感觉，不一定对，中海2022年在广州，给我的感觉就是：

越发的像一个保守的中年人。

无论在投拓、开发、还是营销上，还在坚持过去自己固有的打法。

但世界已经变了。

中海在海珠西的几个盘，单挑出来说，都能写篇几千字的文章。

就是整体去化效率，低于我对中海的预期。

最后的利润，都留在尾货里，取不出来，就会影响下一步拿地，影响到明年的规模。

近年的楼市，对于项目自身的配套要求提高到了空前的程度。

中海超级优秀的产品，并不能完全弥补几个项目自身配套上的短板。

在价格端的坚持，也显得有点无力。

该来的还是得来，不如早点来。

3. 万科地产

万科去年、今年以及未来几年，在广州就是以一东一西为主。

东边随着城市之光的销售进入尾声，黄埔新城将全面接棒。而西边则是金域曦府的后续开发。

整体表现还是不错。

但是迟迟不在土拍市场拿地，还是显得有些保守。

另外就是，万科需要更新产品库了。

去年是广州楼市产品升级的大年，中海、越秀、保利、珠实纷纷拿出令人感到惊艳的产品，就像我看十年前万科的产品那种感觉。

但是万科不在其中。

不得不说是个小遗憾，希望23年能看到万科出来颠覆一下友商。

4. 越秀地产

越秀地产是近年是广州进步最大的房企。

销售、面积、权益金额等几个指标，全部霸榜广州第一。

21年保利还能和越秀打上几个回合，但是22年就开始只能看越秀的尾灯了。

如果越秀还继续和广州地铁合作TOD项目，那未来几年，保利无法撼动越秀广州地产一哥的位置。

关键是整个地产行业跌幅30%以上的时候，越秀地产还在保持正增长，这尼玛实在就很厉害了。

我说的越秀的进步，反而并不是体现在销量上的。

应该说，销量只是结果。

越秀在投拓、产品、销售、品牌、人才队伍建设、合规等各个方面，在22年是全面提高，这才是它成功的本质原因。

如果我可以买港股的话，我会考虑买越秀地产的股票。

随着地产行业的大洗牌，过去排在前列的那些民企纷纷收缩，腾出来的市场空间，最终就是被全国各地其他像越秀地产这种优秀的区域型国有房企吃掉的。

并不是每个区域型国有房企都有这个本事，能做到优秀的也是凤毛麟角。

我看好越秀在未来几年，如果能保持在广州的这个节奏，那它有机会发展成为全国性的头部房企。

之所以越秀会和滨江地产搞星航TOD，和湖北联投搞居山涧，这背后是它在杭州、武汉等地的布局。

当然，越秀地产要面对解决的问题，依然是高速发展带来的提高加强管理的问题。

越秀地产的股价现在正处在五年来的最高点，但我觉得这不是天花板。

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