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银行突破了底线!

作者 :拆迁房 2023-01-19 20:55:00 围观 : 评论

东方楼书,看透房地产和买房卖房众生相!《银行突破了底线!》是一篇关于底线,银行,突破了的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识,让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略!不代表小楼认同其观点,本着从不同侧面看问题的态度,我们会引用很多大咖的观点!

临近年底,“提前还贷”的话题又再一次被冲上了微博热搜。

有不少网友反应,公司发了年终奖,计划提前还一部分房贷,但没想到,多数银行直接关闭了手机银行APP“申请提前还贷”的功能。

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有的银行不仅关闭了线上提前还贷申请通道,还要求需要提前一个月预约,即便预约到,也要排队等待两三个月。

甚至有部分银行对还款金额和还款次数都进行了限制,另外,提前还贷普遍要缴违约金。

从2021年的“排队等待放贷款”,到2022年的“排队等待还贷款”,短短一年时间,就发生了如此戏剧性的反转。

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为何提前还贷潮会愈演愈烈?

归根结底是去年高层为了救市,出台了一系列刺激政策,这其中包括了放松限购、降低首付比例、降低房贷利率等等。

却唯独没有出台普通购房者们最期待、也呼声最高的“降低存量房贷利率”的政策。

根据数据显示:目前全国首套房的主流利率平均为4.09%,部分城市首套最低3.7%;二套主流利率平均为4.91%,均创下了历史最新低。

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那已经发放贷款的存量房客户的贷款利率是多少呢?

在过去几年房地产市场高位运行的时期,全国首套房的贷款利率普遍在5%以上。

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特别是在2021年高峰期,首套利率普遍5.35%以上,像郑州、成都、苏州等部分城市的首套利率更是高达6%以上。

我们以贷款总额200万,年限30年,等额本息的还款方式来举例:

利率6%,月还款11991元,总还款432万

利率4.1%,月还款9663元,总还款348万


双方同样的贷款金额和贷款年限,新增房贷与存量房贷用户的总利息要相差84万,月还款相差2328元!

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而现在定期存款的利率普遍只有1.5%-3%,保本理财的收益也就3点多,四大行甚至不足3%。

过去在大众眼里一直没有风险的理财,现在也都出现了负收益。相对收益更高的资管产品,亏损本金的现象更是频频发生。

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没有对比就没有伤害,一边是6%的高位站岗利率,一边是3%的存款利率和可能负收益的理财。确实就像我几个月前说的:

提前还贷反而成了最好的理财。

而各个银行之间其实也是存在竞争关系的,并且有严格的业绩考核指标,只有完成任务才有升职加薪的机会。

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但现在一边是居民在报复性存款要给利息,一边是贷款放不出去,大量资金在系统内空转,压力之大可想而知。

这也让部分银行为了阻止人们提前还贷,除了设置各种门槛之外,也突破底线做起了以前从来不屑于做的一些业务。

比如顺位进押(俗称二抵)、转按揭等业务,这些以前可都是所谓的金融公司才会干的脏活累活。

我一个坐标湖北的朋友最近就刚把名下的房贷成功顺位进押了,由于这个话题过于敏感,就简单描述一下吧。

银行给出的各项条件极其优异,几乎和普通房贷没有区别,但享受的是更低廉的贷款利率,并且不需要垫资,不需要过桥。

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总贷款金额190万,贷款利率为3.9%,长达240个月的还款期限,还款方式是等额本息。

经过这么一波骚操作,他的房贷利率直接从5.72%降到了3.9%,贷款二十年可以节省45.3万利息!

据说现在有的省市银行3.5%的产品满天飞,有这方面需求的朋友可以自行打听。

回到“提前还贷”话题本身,在2008年全球金融危机时,国家为了救市直接放水四万亿刺激,并且给存量房贷利率打了7折。

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今年基本可以确定,救市仍是市场的主旋律,那有希望出台“降低存量房贷利率”的政策吗?只能说:

给存量房贷打折的几率,微乎其微!

从央行官网的历史数据里,我们就能找到答案。

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截至2008年末,房地产开发贷款余额1.93万亿元,个人住房贷款余额2.98万亿元。


截至2021年末,房地产开发贷款余额12.01万亿元,个人住房贷款余额38.32万亿元。

2008年末,个人住房贷款余额只有2.98万亿,如今却是高达38.32万亿,现在存量房贷余额是以前的12.8倍!

2008年时,由于存量房贷的余额不算多,哪怕利率打7折,银行机构也只损失了0.9万亿,而现在这么高的基数,打7折要损失11.5万亿!

这个庞大的免息数额对银行来说都不能叫伤筋动骨了,简直是在对其抽筋剥皮。

而且给存量房贷的利率打折,对刺激楼市和新增住房消费需求的作用并不大。

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高层真给利率打折了,平摊到个人身上,每人/每年也就节省几千上万元的利息,这点钱要能买房,我们早就实现人人有房了。

相反为了刺激住房消费需求,更不应该给利率打折,这样购房者们想要避免高利率站岗,大多数人会选择“卖一买一”操作。

毕竟有实力提前还贷的,终究是少数人。

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