上海的这几个区域，无法狂飙！
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任何一座城市的发展，从来都不是均衡的。
临港：想要狂飙，需要时间！
临港的规划确实非常好，浦东三条重要发展带：
东西城镇发展轴、南北科技走廊、沿江沿海发展带最终都汇聚在临港。
而且临港规划中的产业能级也很高。
最有知名度的自然是特斯拉，其他还有商飞、上汽、中芯等等高科技的企业在这里布局。
但是临港现在最大的问题是产业虽然强，但人口不足。
而新房又上的太多。
临港前面两年上了差不多3万套新房，后面两年又是3万套新房。
之前临港新城镇的住宅，也不下3万套。
而七普临港新城的人口是11万，现在就算人口又有增加，怎么也不会超过15万。
这个人口数量和这个新建的住宅数量，是完全不匹配的。
你不管按哪种算法，现在临港都是房子多人少。
临港的问题出在哪里呢？
规划和现实根本不匹配，出现了错位。
它不是按照实际的人口，实际的需求去建房的。
它是按照规划去建房的。
按照规划，临港地区2025年人口要达到80万，2035年人口要达到250万。
如果按照80万人口，250万人口来规划。
你现在开足马力年年上1.5万套，10年也才15万套。
200万新增人口，15万套房子，还完全不够呢。
虽然说，临港这边的产业是能看得见的。
规划中的南汇新城，这个定位也是确定的。
未来呢临港不管是商业医疗，学校各方面的配套也都会落地。
长期来说，最后临港的界面和宜居，也不会输给其他新城。
但是，在人口没有落实之前，所有的规划都是空中楼阁。
如果你真的想买临港，等什么时候临港新城人口到了30万再来。
在这之前，临港不值得期待。
当然，如果你就在临港工作，买房能解决自住问题。
那你买在临港问题也不大。
就是要有心理准备，这是消费，不是投资。
祝桥：目前依然是“卖鱼”的起步阶段！
祝桥的规划是非常好的，祝桥现在已经有一个浦东机场，规划中这里还有一个上海东站。
接下来这边也是机场和火车站的直接换乘，是一个重要的交通枢纽。
但一个地方的经济发展，板块认可，和机场火车站本身，其实关系不大的。
重点是依托于机场火车站的这个商务区。
由于机场火车站自带商务属性，在机场火车站旁边的商务区，有事半功倍的效果。
但是。
问题一：
上海已经有了虹桥商务区。已经扎根虹桥的这些企业，愿不愿意搬到东站来。
问题二：
东站这边的商务区，到底什么时候落地。
光商务区这几个字是没有用的。
它需要有企业来捧场来交税。
需要有更多的高薪人士在这里工作和生活。
这些东西，现在东站有吗？
什么都没有。
连东站自己，都还是一片农田。
口头上的规划是不作数的，你不把这个地方推平，不在这个地方把园区建起来，不拉若干企业进来交税。
都是花活，也就是能忽悠人进来掏钱，实际效用是一点都看不到的。
而你要投资，是自己花真金白银，去赌一个可能存在的项目。
风险都在你自己身上，收益却是不确定的。
稳妥起见，还是等上海东站造好，规划的商务区落地，并且商务区入驻的企业有所表现。
到那个时候，你再来考虑投资东站。
大虹桥说了这么多年，2010年商务区就已经落地了。
真正被认可，也就是最近五年的事情。
你急什么。
朱家角别墅：本质就是旅游地产！
前面十几年，销售最喜欢推的新房是哪类。
文旅地产。
说起来很好听的，啊呀，这里是著名的旅游景点。
环境又好，小区品质又好。
你可以买了以后来这里度假。
也可以租出去，这么多来旅游的人，这个房子肯定很好租的。
到时候房子又能增值，你自己又能直接住自己的房子不用住酒店，平时不在还能出租赚租金。
听起来是不是很好。
最后呢，第一条就穿帮了。
全国几乎所有的文旅地产，最后都是没人接盘的。
这房子就直接砸你自己手上了。
朱家角的别墅，本质上就是旅游地产。
这个房子，在朱家角生活工作的人会去买吗？
在大虹桥青浦园区上班的人会去买吗？
买这里的，绝大多数都是即将退休或者已经退休，买了来养老的。
卖点就是淀山湖，环境好和小区好。
唯一不好的，就是同类产品太多了。
如果房龄稍微老一点，你降价都很难卖。
你的所有邻居，基本都是你未来的竞争对手。
如果你是为了退休后住的舒服，不考虑未来的增值和流动性。
买朱家角别墅就是为了住的舒服，可以考虑。
但如果你还想增值保值，那就直接回避。
最后聊一点更偏远的。
崇明陈家镇值得买吗？
请问长兴岛可以买吗？
请问枫泾可以买吗？
请问金山新城值得买吗？
其实从17年到现在，全区所有板块都是跌的，只有两个行政区。
金山、崇明。
六年过去了。
大宁金茂府从10万涨到了15万；古美从8万涨到了11万；大虹桥从5万涨到了8万。
金山崇明呢，不但没涨。
大部分板块相比2017年，还回撤了30%。
这样的地方，你从哪里来的信心。
金山崇明离市区实在太远了，基本上是没有办法在市区工作同时解决通勤问题。
本地人不会买这种很贵的新房，而新进入的购房者又非常有限。
未来不管是流动性还是增值，都是无法保证的。
但比如说你就在金山崇明工作，那么在新城买个自住的学区次新房，解决自住问题，那还是可以的。
但是要记住，这是消费，不是投资。
另外，如果预算非常有限，又是在浦东北部工作。
买在崇明长兴和陈家镇，也算是一个选择。
再怎么说，这两个地方还有一条地铁，对口的学校还过得去，上班也不算太远。
但是一样的，这也是消费，算不上是投资。
祝大家2023年买房好运。
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