作者： 子木
来源微信公众号：子木聊房
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最近很多人对北京楼市比较担心，这种担心来源于今年北京楼市“过分跌宕”。今天一改，明天一变，不知道到底什么时候买卖，耳边又经常传来“大跌舆论”，紧张兮兮。其实，经历过周期的人都明白，这就是在“转折阵痛”，在一个周期过渡到另一个周期的时候，固有逻辑都在打破重组，不确定性增多。期间自然有鼠头，趁机炒作焦虑，收割流量，让情绪走向两个极端。但我想说的是，楼市就像一道数学题，出卷人可以用一万种方式去改变外在现象，但解题人，必须要找到“内核”。2024年的北京，买不买，买什么，什么时候买，接下来我通过年度盘点，帮大家解谜，可以酌情参考。我们先来复盘2023年的北京，我给的一句话评价是：2月后，北京楼市非常热闹，迎来不输于2017、2021年的火爆迹象，整体成交量一度飙升，接近3W套。但没想到，进入4-5月份，成交量开始止不住的下滑，直至9月份新政出台，又出现过一波势力，而后又迅速冷淡，以至于北京12月紧急再出新政，维持缓慢复苏的趋势。2023年10月，北京二手房挂牌量达到历史峰值，大概接近17万套左右，也就是这个时候，市场舆论被空军占领，一夜之间，到处宣扬北京房价不行了…那时候人心惶惶，北京房价预期碎了一地，仿佛进入绝境，很多人问我怎么办？我跟他们说，能讲出这种言论的，根本不懂北京，更不懂楼市。1、2023年3月北京爆出小阳春，定点爆破后瞬间萎靡，说明北京和其他城市一样，没有逃过“疫情伤疤”的影响。一方面在于房价预期的确定性，另一方面，在于收入预期的确定性。2、3月份、9月份、12月份，一个阳春点，两个政策点，成交最好，意味着北京对政策的敏感性极强。一旦出政策市场就会有所反应，这说明底层需求是比较稳定的，只是缺少上车的由头，但目前政策还是没有跟其他城市对齐，隐藏了继续放开的红利。3、最后几波峰值成交，市场主要集中在600万以上，意味着北京市场彻底由改善需求驱动。但改善需求释放，需要“卖一买一”的基础，而每次政策打鸡血，之后迅速下掉，也正是刚需段位的年轻人购房群体的增量不够，支撑不起楼市的循环逻辑。预期下滑+政策效力不够+刚需购买力不足，这就是2023年北京楼市的利空因素。但事实上，在这种情况下，2023年北京二手房住宅网签量跑出了15.5万套的成绩，同比去年增长10.18%。
说明北京底层购买力并非是泡沫，而是比较扎实的，当得起风向标、老大哥。在成交稳定的情况下，二手房价格下调幅度较大，普遍跌了5-15%，这是因为供需结构出现了问题。尤其“认房不认贷”后，北京业主为了拿到首套首贷的名额以及较低的房贷利率，排队将房子挂售，供应量一度飙升。需求不变，供应大增，那么价格肯定是要向下走的，这又导致更多人害怕房价下跌，继续加量卖房，又进一步促进了下降螺旋。市场是很聪明的，会进行自我调节，如果因为短期的供应增量导致价格崩溃，那么这样的楼市也不值得被关注，也没有任何抗性。事实上，在经历过连续几个月挂牌量上升后，终于，北京挂牌量开始掉头向下，从接近17万套的最高点，回落到当下的16.2万套。同时，11月和12月，二手房网签量，都维持在1.2万套枯荣线以上。这说明，北京的真实购房需求顶住了这波库存带来的利空，房价趋于稳定，同时出现了回暖的翘尾趋势。风险解除，也同时意味着价格筑底。2023年北京楼市最大的信号是，新房成交总价中位数从689万/套，涨到了700万/套。这是一个非常关键的点，为此我花了很长的时间，调研北京楼市，寻找答案，最后基本得到几下几点：代际差异就是代与代之间的差异，在北京生活多年的人应该知道，北京因为当年的7090政策，盖了很多“烂房子”，为什么说它烂，是因为全球任何地方，就连香港都找不到这样的户型。
2017年开始，因为“限地价竞利润”政策，北京又出现了一批“烂房子”，这批房子的质量非常差，基本都属于开发商偷工减料的产物。再加上，这些年北京房价一路狂飙，人们为了保值增值，对房屋质量的金融诉求大于质量诉求，导致整个市场的建筑校准的下限非常低。但现在不一样了，从2022年开始，北京取消限竞房政策，同时房子不太好卖开始内卷，反而在这种状况下，出现了大批量的好房子。今年上了热门的项目有很多，君礼著、熙华台、中海学府里、保利天汇、中建濮园、北京国贤府……低容积率、四叶草户型、干湿分离、90%得房率，一步一景的园林，过去只存在于豪宅盘的配置，开始下放到改善市场，对之前的产品相当于降维打击。这对于北京购房者冲击巨大，过去花几百万买个刚需，现在花几百万买个改善，说不想换是骗人的。1、过去的产品和现在的产品之间，差距巨大，而且这种差距是无法通过地段优势去补足的。2、疫情之前的产品差别不是很大，但疫情之后的产品简直天翻地覆，不过疫情之后的产品可升级的天花板有限，也就意味着5年前和5年后，是两代产品。3、因为这波房地产硬着陆，一些玩金融的地产商被出清，反而一些真正做产品的开发商开始崛起，祸兮福兮，未来北京市场好项目不会少。所以房子好不好，能不能卖出去，都要去迎合市场未来的趋势。一个项目的设计师朋友跟我说，他们拿到项目第一时间是去海淀找年轻人做问卷调查，年轻人已经不再愿意为老产品买单了。他们喜欢大窗户，喜欢动静分离，喜欢不带飘窗的简约感，也喜欢精装的时候，洗漱台下面预留一个拖地机器人的接口和空间。年轻人加速涌入楼市，对产品的审美还要有一定的要求，外立面土的不要，园林做的不洋气的不要，项目里没有社区配套的不要。很多人说，如果满足这么高的要求，房子一定不便宜啊，现在的北京年轻人有这么多钱吗？这也就是为什么顺义和房山、昌平一些品质大盘卖得异常好的真实原因。其实这也是我讲的第三点“北京的地段效应正在失效”的一个原因，第二个原因，就是北京的产业开始多点开花。之前的北京，产业商圈就那么几个，国贸、金融街、中关村、望京……再看现在，大家感兴趣可以数数，到处都是，很多产业商圈都兴起在5-6环。如果上班的地方非常多，而且遍布全城各区，那么很多年轻人都没必要在核心地段买房。这跟美国城市的“空心化”有些相似，美国很多城市发展到一定程度，人们开始从核心区向外流动，因为核心区又贵又旧，道路拥挤，生活品质下降。后来大量企业搬迁到了外围区域，人口也跟着向外流动，导致很多政府财力有限的城市，核心区开始破败。北京核心区虽然不会破败，但在产业多点开花，铁路基建发达的趋势下，住房性价比受到了很大的挑战。北京只有一类老房子能经受得住考验，那就是被城市资源深度绑定的，比如海淀区物业管理还算不错的老房子。在地段、教育、产业三大因素加持下，能稳定跑赢大盘，除此之外，北京的老破小很难再有机会。那么对于北京买不买，何时买，买什么，其实在上面的观察中，已经有了答案——去年年底成交稳定在1.2W套枯荣线以上，意味着房价已经筑底，2024年3月，在小阳春利好的加持下，行情会有一波起势。至于起的“势”有多大，维持多长的时间，还要看到时候还有没有重大政策出来，目前对于北京来说，还有一张王牌没用，那就是放开限购。如果放开限购，其他城市投资者入市消化库存，那就很不好说了。而且棚改2.0已经启动，北京城中村的规模不小，落地时间正好也在小阳春附近，很可能有助推效果。如果是刚需，继续等，因为行情好，市场挂牌量会激增，到时候对于刚需段的房子会非常内卷，到时候去谈价格，买一套品相还不错的“硬通货”，概率会很大。学区、地铁、商业、公园、房龄和物业，能凑就凑。如果不着急，还可以等那种刚需品质大盘，虽然位置远点儿，但未来年轻人接盘量不会小。对于改善，这段时间就要看房，有钱就下定，年底是抄底的黄金时间。如果是“卖一买一”的购房者，要先把目标定下来，卖房还是等到三月，流动性起来，能卖个好价格，但一定要很迅速的买改善房。因为改善房相对刚需比较稀缺，如果行情起来，改善涨幅肯定甩刚需好几条街，那时候就要拼手速，前提是你已经对想买的房子有充分的了解。
