上海发布商业地产续期新规，对全国商业地产影响有多大？
作者：天枢星
来源：云海观星社
最近很多人都在说，上海商铺、公寓的天塌了。
起因是上海正式发布了一份文件，《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，明确规定商业地产到期后，要补缴土地出让金续期。
其实早在今年5月，广州已经就商业住宅续期问题作出了表态，本质上跟上海大差不差。必须按照基准价格，补缴土地出让金。
这些迹象都说明，商业地产免费续期，大概率只是个梦了。
解释一下，我们日常居住的普通住宅，属于住宅用地，土地使用年限通常为70年；而公寓、酒店、商场底商及办公楼在内的非住宅类用地，使用年限大多仅为40年或50年。
到期了怎么办？
原本，依据2021年实施的《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，可以自动续期，但是对于非住宅建设用地，即前文提到的公寓、酒店、商场底商及办公楼这类商业地产，法律条文没有明确规定，把裁量权与实施路径交给了各地方政府探索。
原因也很简单，各地发展情况不一样，不能套用一个方案。
但是，上海和广州的表态，是全国城市的风向标，值得我们重点关注。
第一个问题，要缴多少？
根据上海出台的新规，商业地产到期续期，以官方公布的基准地价为核算标杆。
也就是说，你最后要缴多少税，和项目的运营绩效（主要是纳税、产业贡献）直接挂钩：符合政府考核标准的项目，交税就少，最低可按基准地价的70%收，如果没有达到相应要求，可能就按100%收。
上海将全市土地划分为1-11个级别，按用途核定基准楼面地价。
如核心商圈（第1级），包括陆家嘴、外滩、南京东路、淮海中路等顶流区域，商业基准地价达36670元每平米，即便享受70%的折扣，折合单价仍高达25669元每平米。一间100平方米的商铺，一次性长周期续期需补缴约256万元。
这片区域普通商铺市场均价，普遍在10万元每平米左右，100平商铺总价就是1000万元，这意味着，土地续期成本至少占到房产总市值的四分之一。
上海远郊区域（第10级），涵盖崇明、奉贤、金山等偏远板块，商业基准地价仅为2230元每平米。按70%折扣计算，100平方米的商铺补缴金额仅约15万元左右。
第二个问题，怎么交？
上海的办法非常灵活，可以在一年内补缴完成全部款项，最高期限40-50年，最低期限5年。
也就是说，如果不能一次性缴纳长期续期的费用，还可以五年一交。这样做也有个风险，如果五年后土地基准价格上涨，就得缴更多费用了。
可能有人会问，我不补缴会怎样？
这种情况早有经验。2007年深圳有一批20年产权的商业地产到期，因历史原因产权分割极为复杂，深圳当时的做法是，你不交也可以正常经营，但是无法过户，也无法在银行进行抵押。
但时过境迁，上海这边大概率不会这么操作，不排除未来出台新政策，没有补缴土地出让金的商业地产，不允许进行工商登记，该地产的价值立刻就归零。
所以不要侥幸，有的是办法让你交。
而且，上海指导意见中明确指出，对于C/D绩效的项目，也就是落后产业，经相关部门核实后土地不予续期。
也就是说，这一轮指导意见不仅仅是补缴这么简单，上海还希望借此调整产业结构。
你如果是高科技、高附加值产业，地价什么的都好商量，但如果你只想当一个安静吃租的二房东，那么大概率只有全额补缴。
第三个问题，什么时候开始？
上海早在上世纪90年代就出让了大批商业地产，按照40年使用期限推算，2032年前后，上海将正式迎来首批商办物业的集中到期潮，大量商办物业将进入实质性补缴和续期流程。
但不可能等到2032年才开始谈，可能明年就会开始进行续签沟通。其他准一线城市应该会在3年内启动，二线城市可能会晚一点，但最终全国都会统一按照基准地价收取土地出让金。
如果你最近打算配置商办类资产（商铺、公寓、写字楼），最理性的策略是先保持观望，至少要等到两三年后，上海、广州等一线城市首批到期续期案例真正走完后再做权衡。
如果你手里已经有商业地产，或者仍然打算购置商业地产，做决策时要关注以下几点。
第一个是公寓。
一般来说，公寓的前景并不乐观，先说底层逻辑。
公寓属于商业用地，而商业用地的土地出让金只有住宅用地的一半，甚至不到三分之一。地方政府愿意用白菜价供地，是希望用更低的土地价格，吸引大型商场、科技园区与企业，让它们拉动周边就业和消费，带来税收，但公寓不具备这些属性。
从地方政府的视角来说，能带来长期收益的商业地产是亲儿子，能带来短期收益的住宅是干儿子，那些既没有长期收益、又缺乏短期贡献的公寓，就只能算是逆子了。
国内公寓市场的狂热，是因为2015-2016年房地产过热，一线及核心二线城市调控力度空前严苛，将大量资金挡在门外，开发商才盯上不限购、不限贷的商业地产，疯狂卡BUG，在立项审批阶段大打擦边球，用高标准甲级办公楼立项，最后改装成公寓对外出售。
这些楼的层高非常高，房企打出“买一层送一层，使用率超150%”“不限购不限贷”等极具煽动性的营销口号，迅速引爆了席卷全国的LOFT公寓抢购热潮。
某些闽系房地产开发商，就是靠这一轮业务发家的。
这种疯狂的景象，迫使北京在2017年紧急出台“326商办新规”，不仅严禁将商业办公项目擅自分割改建为居住用房，更明确要求新建商办最小分割单元不得低于500平方米，二手商办不得向个人销售，总算终止了一线城市的LOFT狂潮。
在对待公寓“商改住”问题上，国家层面的态度从始至终都极其坚决：不支持、不鼓励。
2015-2016年那一批暴涨的公寓，如今挂牌价普遍已经腰斩，如著名的北京像素，当年号称水电气三通公寓，2017年售价6.5万一平米，现在跌了一半不止。
未来你还要缴土地到期出让金，算下来甚至不如买老破小，因为很多老破小价格比公寓低，面积比公寓大，位置还比公寓好。
如果已经持有或一定要买公寓，首先是要计算租售比，其次要把未来需补缴的土地出让金算在成本中。
我们粗略算笔账。在普遍征收房产税的欧美市场，核心商办物业的毛租金回报率通常在6%-8%之间，每年需向地方政府缴纳相当于物业估值1%-2.5%的房产税，再加上房屋保险、管理开支与常规空置损耗，业主的最终净资本回报率一般是4.5%-6.0%。
今天如果你还准备购置公寓和商业，发达国家的情况非常值得参考，也就是说，在叠加补缴土地成本后，表面毛租金回报率至少需要达到6.5%-8%，100万买个铺子或者公寓，年租金应该在6.5-8万左右，再考虑买入公寓。
公寓不是不能投资，是要重点看租售比。
比如2023年，公寓狂潮已经冷却下来，我到成都高新区天府五街附近看过一处商办公寓项目，当时一套建筑面积25平米的精装公寓，总价只要25万出头，月租金大约1800元，现在涨到了2100元左右。
开盘当天现场异常火爆，一名中介挂掉电话就冲进签约区抢合同，他的客户一口气扫了25套，另一位投资客当场刷卡定下15套，两人因为争抢合同差点在售楼部动起手来。
所以像这种总价超低、年租金回报率稳定的资产，别说40年到期补缴一轮出让金，哪怕按10年一个周期补缴，业主依然稳赚不赔。
二是写字楼。
写字楼也建议大家观望，等第一批案例真正落地缴费后再做决断。
尤其是写字楼早在2018-2019年就已经过剩了，而且这不是中国的独特现象，全世界都是这个趋势。
背后的根本原因，是随着全球化进入垄断兼并阶段，中等企业大量减少，巨头企业相对增加。
原本，那些能挣钱的大企业是写字楼最优质的客户，但它们发展壮大后，通常会自盖办公楼，这样一来，写字楼真正的核心客户就流失了，最后剩下那些经营能力弱的普通企业，和写字楼房东大眼瞪小眼。
不妨算笔账，按当前土地基准价，如果你在上海核心商圈（第1级）有一套100平方米的写字楼，拿到70%的折扣，折合楼面单价是17591元/㎡，一次性补足50年，补缴总额高达175.9万元。
我用一些房产app查了该区域写字楼租金，租金普遍在4 -8元/㎡/天之间，取中位数6元/㎡/天计算，一套100平方米的写字楼，年毛租金理论上限为21.9万元。
不考虑任何损耗，仅纯租金就需要近8年才能全额填补续期款，如果计入写字楼换租期年均两三个月的实际断档空置，再扣减中介佣金、空置期自付物业费和综合税费，业主可能需要拿出整整10-11年的净租金收入，用来支付这一次土地续期的门槛费。
三是商铺与商场板块。
如果你要买商铺，重点不是看要不要续缴土地出让金，而是要看城市发展潜力。
很多人以为，商铺的价值来自地段或自己的眼光，这个认识是不深刻的。
任何现代大都市的维系成本都是天文数字。根据世界银行测算，成熟经济体每年用于城市维护与更新的支出，约占GDP的3%-5%。
一旦无法支付维护费用，城市衰败的速度将远超想象。
所以如果你想在某个区域投资商业地产，不妨先做个简单的算术：用当地GDP乘以3%-5%，再对照地方财政的承受能力，如果当地财政盈余足够，那就未来可期，如果盈余为负，那情况就严峻了。
商业地产的价值，从根本上说源于充足的警力巡逻、夜间监控、应急响应、市政道路翻新、供电供水正常运转、环境卫生常态化清洁、地铁和公交运作……
一句话，没有极优质的公共服务，任何商业地产都只是一堆钢筋水泥。
按照发达国家的经验，维持城市的费用成本，多由城市运转的最大获利者——商业地产持有者来支付一部分。
而且放眼全球，你会发现一个神奇的现象：商业地产房东为城市运营付费越多，自己的收益往往越大。
比如美国，全美房产税率最高的地区，如纽约长岛、加州湾区，往往也拥有全美最高的物业售价与商用租金，房东虽承担更多税收，但还是血赚。
这是因为，只有地方政府获取足够的财政收入，才能提供优质的配套。美国富裕州的当地警队甚至能够配置直升机巡逻，更提供安全和高效的城市行政系统，滋润着商业的发展。
而像底特律这种城市，财政没钱，城市运营费用也长期不足，道路坑洼破烂，甚至连警察队伍都无力维持，治安情况堪比阿富汗，商业价值直接归零，“1美元一套别墅”说的就是这些地方。
补缴土地出让金，虽然短期产生了成本，但这笔钱实际上注入了城市的维护资金池，最终这笔投入会沉淀为商业物业的资产溢价。
如果你要购置商业地产，应考虑要求补缴土地出让金的区域，因为长期来看，这些区域的价值更硬，而那些以“免补”为招商噱头的地区反而需要警惕。
如果你是房东且铺面较多，今后必须从“地主思维”转变为“资本思维”。
过去很多房东都是“地主思维”，因为他们多是全款购入商铺，没有月供压力，无所谓空置不空置。
大概十年前，我跟一个商铺房东讨价还价，当时他将月租金从9000涨到13000元，我劝他少涨点，说我们走了，这个价格会空置很久。
结果房东豪横地说：“我房贷早就还完了，你不租就不租，我完全可以空在那里，等到下一个愿意出这个价的人来，哪怕空半年，最后我也是赚的。”
后面我算了一下，那个涨幅，哪怕空一年他都是赚的……
但现在，上海和广州都明确规定，要“按实际绩效核定补缴金额”。
也就是说，你租给正规纳税的商户，税收绩效就高，你的补缴金额就少；但你如果一直空置等人接盘，不仅赚不到租金，最后反而要比别人补缴更多钱。
对房东来说，这意味着“躺赚”的时代结束了，必须转变成资本思维，做长期经营。
什么叫资本思维？就是他追求的是长期资产增值和精细化运营。
比如一条街上，他只允许出现1-2家便利店、一家美发廊、一家宠物店、一家辅导班，并且明确告诉你：同一个业态，只租一家，你进来了，你的同行就进不来。
这种做法的本质是控制供给、保护租户，确保街区内业态有序竞争，让每家店都能活得好、活得久。
之所以会出现这种房东，倒也不是他的个人道德和经营水平有多高，而是他有了更高的持有成本，被逼得必须搞精细化运营。
在很多发达国家的商铺运营中，房东都是资本思维，这也是大势所趋。
最后总结一下。
第一，土地收入减少的情况下，地方政府剩下的财政来源就是商业用地，续缴土地出让金是跑不掉的，不要抱侥幸心理。
第二，从短期看，商业地产补缴土地出让金，意味着城市经营能力的增强，对城市建设来说是极大利好；从长期看，对商铺业主来说也是利好，因为城市有充足的维护资金，意味着商业价值的持续增加。
第三，公寓与写字楼，供给将长期过剩，除非资产价格被严重低估、净租金收益率高到足以覆盖土地折旧风险，否则看都不要去看。
最后，特别要注意一个坑，续期年限可不是从你过户拿证算起，而是从开发商当年拿地设立合同之日起算。
不少90年代、2000年代出让的地块，房龄看似不长，但土地剩余寿命可能已不足十几年，你入手这样的商铺，会很快面临续期关口。
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