央妈头一回推出房贷贴息政策，现在要不要上车？
作者：天枢星
来源：云海观星社
一
最近，房地产迎来一项史无前例的重磅新政。
根据财政部、央行9月29日发布的公告，10月1日起，符合条件的首次购房者，将享受中央财政每年1个百分点的购房利息补贴，补贴期限最长为五年，贴息贷款总额不得超过100万元，暂定实施一年。
我查了一下，贴息资金大头由中央财政兜底，中央财政承担90%，地方财政承担10%。
这是国家第一次，由中央贴息补贴居民购房！
作为一名房地产老司机，此前我一直在文章中提醒普通人未来要谨慎购房，这个政策一下子把老司机整不会了。
废话不多说，现在就给大家分析新政对购房决策的影响。
先看本次政策划定的门槛：建筑面积不超过120平方米、总价不超过150万元、贴息贷款上限100万元，必须是首套房，买新房或二手房均可。
以购买一套130万元的住房、贷款100万元为例：按当前首套房商贷3%的年利率计算，原月供约为4216元；而在年化1%的财政贴息支持下，前期的实际月供降至约3382元，每月减少800多元支出。按5年贴息期计算，累计补贴可达近5万元。
这套限制条件，可以说极为克制精准。
首先，政策将门槛严密卡在“面积≤120㎡、总价≤150万元”，基本排除了一二线城市核心区块，防止流向豪宅，主要覆盖全国三四线城市，以及一二线城市的远郊板块和近郊老破小。
从国家统计局公布的70城二手房价格指数来看，绝大多数三四线城市相较2021年的历史峰值普遍回撤了25%至35%，价格实质上已经跌回了2016年；即便在一二线城市，除极少数核心地段外，非核心板块与远郊次新房的回调幅度也普遍达到了35%至45%，同样抹平了2016年以来的全部涨幅，现在已经充分挤干了泡沫。
在广州、重庆、武汉、郑州等城市的二手存量房交易中，符合政策补贴的房子，占交易总量的35%至65%。
这说明什么呢？一是政策惠及的区域，都是过去三年跌得最狠的地区，价格处于低谷，买入比较稳当。二是这项政策利好普通打工人，个人月收入在5000-8000元左右，到手4000-6000元之间，双职工家庭收入约在8000-12000之间的无房家庭，是政策的主要补贴对象。
对于这类家庭来说，贴息每月能省下800多元，基本能覆盖全家一个月的水电燃气、物业费，甚至还有结余去买点菜，绝对不是一笔小数目。
更精妙的是，在贴息政策加持下，借贷成本和租金回报率形成了历史性倒挂。
说人话就是，在当前利率和补贴下，同样的房子，现在你的月租金和月供是大概持平的，甚至月供还要再低一点点。
年化1%的贴息，将实际商贷利率击穿到2%左右，已经持平甚至略低于很多老破小的租金回报率。
以一套总价130万的成熟地段老破小为例，几年前高点时售价可能接近200万元，即便如今跌去小半，其成熟配套带来的月租金依然在3500元左右；如果买下来，扣除贴息后，前五年月供仅需3200多元。
如果你有购房能力，但目前还在租房观望，你就要重新算一笔账：
现在有贴息，月供跟房租差不多，完全可以考虑上车买房。毕竟房租花了就花了，房子还是房东的，但30年房贷还完，房子就是你的了。
老司机觉得这个政策非常给力，一直想上车但还在观望的，可以考虑入手了。
具体怎么申请补贴呢？要特别注意，你不需要跑到财政局、住建局单独提交补贴申请，也不需要在app提交什么申请。
财政补贴的路径，是先把贴息资金拨付给各家经办银行，银行每个月收房贷的时候直接扣减利息，这叫“免申即享”。
你唯一需要做的，就是签房贷借款合同的时候，同步签署授权银行代为申报贴息就行了，任何号称帮你申领补贴的都是骗子。
二
很多人担心，现在上车会不会又沦为苦命接盘侠？
这种声音还不少，我看到有网友在评论区说“你贪图一年几千块的贴息，人家图的是你100万本金和30年卖身契”“这是引诱老实人接盘”。
这些情绪化的宣泄可以理解，但老司机并不认同。
大家之所以普遍诟病政策“给得太少”，是因为他们下意识认为，房价还会无底线地下跌，几万元的利息补贴，在数十万元的资产缩水风险面前，显得杯水车薪。
不过，这个逻辑是有问题的。
几年前楼市最狂热的时候，房贷利率普遍高达5.8%甚至6.2%，同样贷款100万元，月供超过6100元，大家抢得头破血流，根本不管“贵不贵”这回事。现在基准利率跌破3%，加上财政贴息后首付月供降到了3382元，你反而不敢买了。
难道不是房价狂热上涨时，你顶着高房价高利率杀入，才叫接盘么？正确的投资，反而是大家都不看好这个市场，房价筑底+利率极低+国家贴息的低谷期下手啊。
普通购房人群，真不用太担心什么接盘之类的。
只要你的工作岗位还在这个城市，未来你还需要在城市长期发展，现在房子价格低、利息低、有补贴，你可以考虑现在就开干，不要等到别人赚到钱再去。一旦资金太多导致市场过热，国家必然又会实施一轮严控。
实际上，我预测不少聪明人，可能会盯着一些BUG，打着“薅央妈羊毛、领楼市国补”的算盘入场。
上文提到，在政策贴息下，现在一套房子的月租金可能开始高于当期月供了，那有人就会盘算了，如果趁机多搞几套这样的房子再出租，胜率极高啊。
看到这里，大家估计觉得离谱，不是都说了首套房才能享受吗？
但是，所谓“首套房”，是由地方政府认定的。
如今绝大多数城市全面执行“认房不认贷”，哪怕你在老家全款买过三套房、办过两次按揭，只要目前在打拼的目标城市名下无房，拉出来的无房证明就是“零套”，顺理成章享受首套贴息。
很多二线城市是“按区核查”，你在城东有房，去城西买依然算首套。
部分省会城市比如成都、长沙等，只要将名下旧房挂牌出售或纳入保障性租赁计划，就能在系统里核减套数，再次以“首套”资格进场。
在这种情况下，一部分市场意识比较强的人肯定会率先行动扫货，只要不引发过热炒作，国家大概率还是会睁一只眼闭一只眼的。
三
最后，为什么国家在这个时候推出这个政策？会不会导致房地产又过热？
先回答第一个问题。
前期中国果断坚决的去杠杆操作，推动了房地产市场向健康轨道转型，在此过程中，挤干投机水分是必然代价。
但是现在市场对房市的悲观程度，已经不理性、不健康，甚至不符合市场规律了，国家必须及时出手纠偏。
看一组数据。
从2021年至今，扣除通货膨胀后，美国五年时间实际GDP增长8% -10%，全国房价平均涨幅约25%-30%。
日本，五年时间GDP增长3% -4%，全国房价平均涨幅在18%-22%（东京23区涨超40%）。
韩国跟我们最像，由于政府长期调控房地产价格，韩国五年GDP扣除通胀后，增长7% -9%，全国房价平均跌了5%-10%。
中国过去五年，扣除通胀后GDP增长20%左右，但房价跌幅居然在25%-30%，显然已经非理性了。
继续这样下去，可能会对宏观经济的平稳运行带来新隐患。
房地产不是单纯的住宅开发，它是一个巨型的实业流通体系+金融循环系统。
这个系统过去一直是这样循环的：
企业挣了钱发了工资，你拿工资买房、申请房贷，银行批准房贷后，房企回笼了现金流，除去自身开支外继续找政府拿地，政府拿到土地出让金，小部分用于征地补偿，大部分用于搞城市基建，基建需求带动工程勘察、工程机械、上游建材化工、建筑施工以及后期的家电装修、物业维修，服务于这些环节的公司挣了钱，给员工发工资，接着大家又去买房还贷。
过去几十年高歌猛进的大浪潮中，泛房地产产业链吸纳的就业人口，直接与间接相加，峰值期在6000万至7000万人，占全国城镇就业总人口的13%至15%左右。
这意味着，当时城镇中每7到8个工作岗位，就至少有1个直接或间接附着在房地产这根链条上。
房地产收缩，大家收入减少，内需很难刺激上去。最近的数据摆在面前，表明国家认为的确需要做一些工作了。
其实在这之前，地方已经在通过出台各种地方性购房补贴，试图稳住楼市。
但问题在于，土地出让金大幅缩水，地方上也没什么钱，购房补贴能不能及时兑付都是个问号，部分地区就出现过补贴兑付迟滞的情况。
贴息政策在这个时间节点的出现，就会彻底打破这一僵局。
这次补贴由中央财政承担九成资金，以统一规则推行全国意义上的房贷贴息，且一年实施期内“不设总规模上限、应贴尽贴”，是用最高主权信用来托底终端市场。
如果政策见效，庞大基底资产的率先止跌，对于修复市场信心，有着至关重要的作用。不仅能快速化解本地积压已久的二手房流动性死水，还能立竿见影地贡献契税与交易中介税费。
这次的政策力度，也超过了市场的普遍预期。
在此次细则落地前，标普等国际评级机构与大华继显等区域投行普遍认为针对个人按揭的补贴幅度大概率落在40至60个基点区间，极少数乐观预测也不过80个基点，结果直接整了100个基点。
而且本轮贴息很可能是一轮试验，一旦试验有了结果，未来极可能推出更多政策。
再回答第二个问题：会不会导致房地产又过热？
我的观点是概率极低。
为啥呢？市场过热的宏观风险，又不是房价涨多高，而是你的金融杠杆上得有多高。
现在中国已经基本完成了去杠杆，后续只要控制杠杆率就行。
这方面，国家已经提前锁住了操作空间。
一是在本轮贴息政策出台前，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局等部门，已于8月28日联合出台了完善商品住房销售制度在内的系列重磅政策，即“828新政”，直接从源头上斩断了过热的可能性。
二是“828新政”后，政策明确优先或强制推行现房销售，严格落实“交房即交证”。
贴息新政和828新政一起放出来，其实就是在需求端，修复合理居住消费的流动性，但在供给端和金融端监管上，继续上强度。
最后给大家几个具体的建议。
第一，虽然有补贴，但绝不意味着可以盲目抄底。
还是回到我们一直以来强调的观点，不要幻想未来全国房价还会普涨暴涨。
如果你打算买一处房子，现在马上拿起你的计算器，算下你看中的房子，月租能不能跑赢月供，这个指标其实叫“租售比（租金回报率）”。
实际上，在成熟的海外房地产估值体系中，租售比从来都是衡量资产价值的核心标尺。只是过去二十年，房价涨得太凶猛，租金始终跑不过房价，所以这个指标才长期被边缘化。
但现在房地产进入存量时代，你就必须衡量租售比。
如果租金足以覆盖甚至超过月供，那就是硬通货，如果月供还是比租金高，甚至高不少，说明还没跌到位，不要买。
第二，任何投资都必须基于自身的具体情况考虑。
贴息只有五年，五年后还是要付正常利息的。当前利率只有3%，远低于历史水平，如果以后回到4%-5%，那么你买房之前一定要测算自己的承受阈值，不要盲目上车。
同时要核算自己的工作稳定情况，分析你所在的行业、你所在的公司所面临的竞争环境和未来营收，甚至公司的权力内斗会不会波及自己等等等等。
最后，一个比较鸡贼的判断技巧，就是买房时看看房子旁边有什么大厂或者优质企业，到时候无论是租还是卖，都好说。
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