新规一锤定音，2022年起老房统统按“新规”处置，2类人身价或涨

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过去的10年，充满了传奇色彩，拆二代一度成为了人人羡慕的对象。借助于城市大拆迁和房价上涨的东风，很多人从家徒四壁一跃而起成为了身价百万的有钱人，虽然谁都没有超前的预知力，但幸运的女神总能降临到他们头上。

笔者的一位朋友：在一个三线城市的一位小伙子，几年前急不可耐地购买了一套98平米的大房子，单价9500元，新房附加车位，一共总价超过100万元。按揭贷款首付31万，银行贷款69万，这位小伙子说，前几年自己就想买房了，可是身边人都说再等等，可是这2年时间里，这里的房价不但没下降反而涨了1倍，从原本的4800元涨到了现在的9000多元，再不买担心又买不上了。

几年前，三四线城市房价迎来了一波大上涨，是什么原因导致的？很多人给出了专业的解释：城市化，随着北上广深一线城市的劳动密集型产业逐渐向内地转移，三四线城市承接了很多新的产业职能，就业岗位也迅速增多，人口从20年前的东南飞掉头转向中部飞。

不可否认，城市化确实能对房地产起到拉动作用，但是效果缓慢，就像上边小伙那座城市的房价能在短短1年时间里从不足5000元涨到1万元，其实还是棚改原因导致的。棚改对房地产的拉动在于快速刺激了潜在的市场购房需求：货币化安置、直接发现金，让原本大量买不起房子的人瞬间有了买房的能力和信心。

2017年棚改货币化导致楼市去库存量达到3亿平方米，同比2016年快速攀升，当年棚改带动房地产销售增长21%以上。在棚改作用下，房地产销售迅速拉升，2016年房地产销售增幅40%，2017年的房地产销售增幅则直接涨到了50%以上。可以说，自从1998年房改之后，就没有出现过如此迅速增长态势。

同样，棚改也有效带动了房价上涨，数据显示到18年底，只要是经历过棚改的三四线城市，超过90%的房价都有不同程度的上涨情况，很多城市房价涨幅甚至比棚改之前翻了一倍。例如安徽的蚌埠，2017年很多新楼盘的备案房价涨到了1.5万元以上，这个幅度在当时全国各大城市都首屈一指；还有山东菏泽，16年房价才不足4500元，短短2年时间后的2018年则到了1万元水平。

棚改在推动房地产增长的同时，很多拆二代大量涌现，享受拆迁红利的时候，不少房地产专家、经济学者也看到了背后的问题，例如楼市去化过于迅速，可能导致棚改之后房地产后继乏力，同时家家户户好几套房子，导致住房空置过多，资源浪费。

社科院在针对2022年房地产预测中，就曾经这样直言不讳：个别的三四线城市在失去了棚改政策兜底之后，可能进一步滑入下行区间（因为前些年这些城市的购房需求已经过度提前释放了，今后买房需求存在陷落情况）。例如原本一个城市在10年时间每年会产生100万个购房需求，但是棚改之下，1年时间把未来10年的100万个需求都端了出来，后边9年时间需求释放为0，这种局面会可持续吗？

棚改让很多家庭房产持有快速增加，进而导致大量住房闲置，经济学家任泽平给出数据，我国的住房3.11亿套，户均可有1.1套以上，也就是说房子早就已经过剩了。西南财大同样指出空置率在22%以上，远超5%合理区间。

所以，有序转变和调整棚改策略，成为了新的课题，停止“拆迁”？高层定音。从2018年国开总行收回棚改审批权限开始，就正是意味着棚改收紧了，根据住建部规划，调整棚改策略，特别是对于那些去化时间短、存量房产的库存不足、房价进一步上升压力大的，要尽快取消棚改货币化安置，2021-2022年是棚改最后收官之年，这也就是说，从2022年起拆迁或消失了。

新规一锤定音，2022年起老房统统按“新规”处置。

随着拆迁的逐步退出历史舞台，今后城市的房子老了、旧了该怎么处置，不能拆迁的情况下，这些老房子问题如何解决？高层同样给出了新的解决策略——旧改。旧改作为接替棚改的新政策，将在今后城市老房子改造中扮演新的重要角色。

根据规划和实践，在2021年，一共完成了老旧小区改造5.56万个，比预算的5.3万个更多，超额完成了年度旧改工作，年度总计涉及到惠民965万户。根据需求，2022年任务将会进一步提升，对于旧小区改造，今后几年内要完成所有的2000年前（也就是房龄达到20年）的老旧小区改造。

住建部原副部长仇保兴做出测算，仇保兴研究认为在为期5年时间的改造工程中，规模应该在4万亿左右，很多人表示担心，这4万亿投入到城市房地产了，会不会像多年前的4万亿一样对楼市起到提振作用，进而引起新的房价上涨？大可不必担心，因为这4万亿属于消费改造范畴，并不会流入居民手中，更不可能把这4万亿投入到买房事业当中去。

旧改与棚改有着本质的区别，对楼市的影响力度很小，旧改基本包括小区硬件内容改造和软件提升两个方面，例如小区的天然气管道铺设、小区的墙体保温层增加、小区的停车位建设等，还包括小区安装电梯事项，这些钱虽然投入量大，但是都是产业消费带动，不会影响楼市和房价。

老房按“新规”处理，2类人身价或上涨：

第一类：老小区的住户，小区改造包括多个方面内容，例如为小区增加停车场、为小区新增公共娱乐区域、为小区安装娱乐设施、新增便民服务网点，还有小区引进物业管理机制，除此之外，备受关注的就是老房子安装电梯。

以上各种事项，都将为老小区带来新的升值可能。特别是安装电梯这件事实施之后，专家预计顶楼住户的身价或上涨30%以上。顶楼在10年前最大的弊端就是需要爬行上下楼，住户很不方便，日常进出、买菜、柴米油盐都需要手提上下楼，随着年龄增加，随便一点磕碰都无法承受，所以顶楼在过去价格一直是整栋楼最便宜的一户，然而随着电梯的安装，顶楼将转变劣势为优势，除了不用上下楼爬楼梯之外，顶楼还有超大面积赠送、还有大露台可使用，将会获得市场买房人的喜爱，500万元的房子，可能上涨150万元，不算低了。

第二类：旧改的厂家或者参与者。就拿安装电梯这件事儿来说，一部电梯可能40多万元，还有后期的长期维修维护费用，这些费用将为电梯生产商带来长效收益，一个小区10栋楼，那么仅仅安装费就可能达到400万元，如果电梯商寻找到了更多的小区呢？可以说收获颇丰。

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